第三章消费支出规划

第三章消费支出规划讲授大纲引言第一节住房消费方案第二节汽车消费方案第三节消费信贷方案引言一、金融市场与消费支出二、收入、支出与财务安全和财务自由一、收入、支出与财务安全和财务自由家庭消费模式主要有三种模式：收大于支收支相抵支大于收注：我们将收入划分为投资收入、工薪类收入，将家庭发生的各项支出统一叫做“支出”时间货币TICL收大于支消费模式当投资收入曲线穿过工薪收入曲线时，意味着投资收入已经成为家庭最主要的收入来源；当投资收入曲线穿过消费曲线时，意味着消费已经可以由投资收入来支撑。该家庭已经获得了财务自由，不再为赚钱而工作。时间货币LICT收支相抵消费模式如果该家庭初始时期时期就有一定投资，只要投资盈利，投资曲线就会上扬，但是达到财务自由还需要很长时间。如果没有初始投资，永远不会财务自由。时间货币CLTI支大于收消费模式消费支出一直大于工薪收入，不得不用家庭原有的财富积累填补缺口，如果持续下去，家庭原有财富耗尽，陷入财务危机：投资收益不断下降，直到为零。第一节住房消费规划讲授提纲一．购房规划流程二．购房财务规划的主要指标三．住房消费信贷四．租房的选择一、购房规划流程房屋总价区位类别面积用途居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购房或租房决策是否购房购房规划房租上涨率房价上涨率居住年数利率水平负担能力租房是否首付款贷款二、购房财务规划的主要指标1、房屋月供款与税前月总收入的比率房屋月供款占借款人税前月总收入的比率，一般不应超过25%—30%2、所有贷款月供款与税前月总收入的比率房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33—38%之间三、住房消费信贷（一）住房消费信贷的种类1、个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。（1）住房公积金贷款的特点①各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般最长不超过30年。②住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低。③个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保，没有担保的，不予贷款。担保方式：抵押加一般保证；抵押加购房综合险；质押担保；连带责任保证④对贷款对象有特殊要求。正常缴存住房公积金；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息能力；购买合法的自住住房；已付购房款比例超过20%；能够提供房产抵押担保。（石家庄市要求）⑤公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差异（石家庄市最高40万）⑥还款灵活度高。月均还款；最低还款额；提前还款。2、个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，也叫个人住房商业性贷款或者住房按揭贷款，俗称“按揭”。具体指具有完全行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（1）个人住房按揭贷款也称一手房贷款。是指银行向借款人发放的用于购买、建造各种类型住房的贷款。贷款期限最长不超过30年。个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%（以二者低者为准）（2）个人二手房贷款是银行向借款人发放的用于购买售房人已取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。（3）个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因，房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其做贷款转移手续的业务。3、个人住房组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。需特别注意的是，组合贷款的贷款人（主贷人）必须是同一人。（二）还款方式和还款金额1、首付款。申请住房消费信贷时银行不会给与全额贷款，一般会要求借款人支付房屋总价款的20%-30%，这笔资金成为首付款。2、期款。借款人在获得住房贷款后，须定期向银行归还本息，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法每月偿还。（1）等额本息还款法指在贷款期限内每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息的还款方法。适合人群：收入处于稳定状态的家庭，如公务员等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。（2）等额本金还款法指在贷款期限内按月偿还贷款利息和本金，其中每月所还本金相等。适合人群：适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群。等额本金还款法的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。（3）等额递增还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适合人群：适用于目前收入一般、还款能力较弱，但未来收入预期会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生。（4）等额递减还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适合人群：适用于目前还款能力较强，但未来收入预期会逐渐减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。3、提前还贷提前还款是指借款人具有一定偿还能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为，可以看成是借款人贷款后隐含的期权。提前还贷的方法第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短（三）利率调整对还款总额的影响1、贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。2、借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。四、租房的选择（一）适宜租房的人群1、刚刚踏入社会的年轻人2、工作地点与生活范围不固定者3、储蓄不多的家庭4、不急需买房且辨不清房价走势者（二）租房与购房的比较分析租房购房优点负担较轻，以同样的付出拥有较佳的居住品质，灵活方便，自由性强，可有效节省部分交通费用房子有增值潜力，可满足心理层面归属感、安全感的需求缺点看房东的脸色，较不稳定，没有保障负担较重，房贷的压力可能会让生活的质量大打折扣所得自备款所衍生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租自备款所衍生的收入，购房相关税款第二节汽车消费规划讲授大纲一．汽车消费的费用二．全款购车与贷款购车的决策三．汽车消费信贷四．银行和汽车金融公司车贷区别五．汽车消费信贷的操作细节一、汽车消费的费用1.汽车购置费用：2.汽车购置税：【车辆售价/(1+17%)×10%】3.保险费用【按投保险种，1050~6000元不等】4.车船使用费【按排量征收，【360~5400元/年）。5.养护费【800~1200元/年】6.上牌费【上海拍卖牌照，上牌费高达数万元】7.变动费用【汽油费，停车费、路桥费等】所有这些费用总计达到15000~20000.这几乎占到购车款的15%~20%。而且这些费用中大部分都是按年收取的，这就意味着购车后每年都有一笔不小的现金流出，对于没有稳定充足的收入来源，这笔现金流会给家庭带来一定的负担。二、全款购车与贷款购车的决策对于经费充足的人是全款买还是贷款购车？具体情况具体分析：贷款买车手续比较繁杂，不仅浪费时间，还有一些额外的费用。而且利息也不低。如果投资能力不强可以选择全款。但如果擅长投资，因为车不能增值，也可以考虑通过贷款省下资金另作投资而实现增值。三、汽车消费信贷（一）汽车消费信贷的概念汽车消费贷款是银行向申请购买汽车的借款人发放的人民币担保贷款。个人汽车消费贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。贷款人、借款人、汽车经销商、保险人和担保人应在同一城市，贷款不得异地发放。（二）贷款对象和条件1.申请贷款的个人必须具有有效身份证明且具有完全民事行为能力；2.具有正当的职业和稳定的收入来源或足够偿还贷款本息的个人合法资产；3.个人信用良好；4.在贷款行开立个人账户，能够支付规定的首期付款；5.能够提供贷款行为认可的有效担保。（三）贷款期限、利率和金额贷款期限：一般为3年，最长不超过5年。有的银行还规定，二手车贷款期限不得超过3年。贷款利率：按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。贷款金额：各家银行对于贷款金额要求略有差异。一般不超过车价的80%。（四）贷款担保（建设银行）申请个人汽车贷款，借款人须提供一定的担保措施，包括质押、以贷款所购车辆作抵押、房地产抵押、第三方保证等。还可采取购买个人汽车贷款履约保证保险的方式。（五）汽车消费贷款保险（中国银行）借款人应根据银行的要求办理抵押物保险，保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本金和利息之和。银行享有保险单优先受偿权，保险单不得有任何有损银行权益的限制条件。如果借款人以所购车辆抵押提供担保的，银行一般要求借款人对抵押物至少投保车辆损失险、盗抢险。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；如保险中断，银行有权代为投保。如发生保险责任范围以外的损毁，应及时通知银行并落实其它担保。（六）汽车消费贷款材料1.借款申请书；2.身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；3.职业和经济收入证明，包括但不限于单位开具的收入证明、银行存单、信用卡对账单、纳税证明等；4.与经销商签订的购车协议、合同或者购车意向书；5.担保所需的证明或文件，包括抵(质)押物清单和有处分权人(含财产共有人)同意抵、质押的证明；有权部门出具的抵押物所有权或使用权证明、书面估价证明(车辆发票价格结合市场公布价格所做的书面估价)、同意保险的文件；质押物需交付质押物或权利证明文件；保证人同意履行连带责任保证的保证合同、有关资信证明材料；或满足信用贷款条件的证明文件；6.已缴付首期购车款的相关证明；7.银行要求提供的其他文件资料。（七）汽车消费贷款流程1.客户申请。客户向银行提出申请，书面填写申请表，同时提交相关资料；2.签订合同。银行对借款人提交的申请资料审核通过后，双方签订借款合同、担保合同，视情况办理相关公证、抵押登记手续等；（七）汽车消费贷款流程3.发放贷款。经银行审批同意发放的贷款，办妥所有手续后，银行按合同约定以转账方式直接划入汽车经销商的账户；4.按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，未经银行同意不得更改；（七）汽车消费贷款流程5.贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。四、商业银行和汽车金融公司车贷区别（一）汽车金融公司的概念所称汽车金融公司，是指经中国银行业监督管理委员会批准设立的，为中国境内的汽车购买者及销售者提供金融服务的非银行金融机构（四）银行与汽车金融公司车贷比较1.贷款比例及年限多数银行规定最低首付款是全车