自贡2017年住宅市场研究

自贡房地产市场研究报告说明：报告土地数据来源于自贡统计局、国土局、房管局及市场调研数据CONTENTS01房产市场02营销建议03城市宏观Part1城市宏观城市地位城市规划城市经济城市人口开发投资城市地位自贡位于川南门户，是以地域文化和高新产业为主导的区域性特色型城市，同时也是成渝经济圈南部的中心城市自贡简介：自贡，川南区域中心城市，成渝经济圈南部中心城市，享“千年盐都”，“恐龙之乡”，“南国灯城”，“美食之府”之美誉。是以高新产业为主导的区域性特色型中心城市，管理自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，是四川省现有的五个国家级高新区之一。自贡也是四川省五个主城区面积超100平方公里，人口超100万的“双百”大城市之一。发展定位及目标：《自贡市城市总体规划（2011—2030）》城市发展总体目标：自贡市的城市性质定位为国家级历史文化名城，以“盐、龙、灯”为特色的文化旅游城市、以科技创新为驱动的现代工业城市和区域中心城市。自贡市区自贡川南城市群“目前以城市南向为发展主轴”重点发展区域：规划中心城区形成“一绿心、两片区、三组团”的空间布局结构。“一绿心”将建设百万人口城市的“城市复合功能绿心”；“两片区”分别是自井—汇东片区、东部新城片区；“三组团”分别是贡井—舒坪组团、大山铺组团、沿滩组团。城市规模：近期规划到2015年，中心城区建设用地规模达到100平方公里以上，聚居人口达到100万以上；中期规划到2020年，中心城区建设用地规模达到115平方公里，聚居人口达到120万。城市规划自贡城市发展主要以南进和东拓为主，近期以南湖生态城和沿滩新城为核心发展方向南湖生态城板仓工业园舒平工业园沿滩新城老城区东部新城南进东拓城市交通高速路网和城际高铁网（在建）助力自贡城市发展，加速实现成渝经济去中心城市定位高速路网（建成）：成自泸高速、内宜高速、自隆高速（接渝昆线）三大路网加速南北、东西城市连接，奠定城市发展交通优势；城际高铁网（在建）：川南“人”字状城际铁路,是连接成渝经济区腹地次级中心城之间与成都、重庆两大中心城市之间的快捷、便捷通道，同时接通成都第二机场，而自贡位于“人”字交叉点上，其交通优势升级，将助力成渝经济圈川南中心城市定位至第二机场方向自贡城市经济自贡近年经济增速明显，2015年GDP排名居全省第12位，位于川内中等水平，其工业经济基础较为雄厚。注：数据来源于统计局2015四川省各市GDP排名排名地区2015年GDP（亿元）增速（%）1成都10912.178.512绵阳1700.337.623德阳1605.108.24宜宾1529.905.965南充1516.207.66泸州1353.407.447达州1350.760.438凉山1314.720.039乐山1301.27.75.......12自贡1143.118.4%20112012201320142015GDP（亿元）780.36884.81001.61073.41143.11增速15.60%13.90%11.30%7.60%8.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0200400600800100012001400自贡GDP近五年统计及走势4%60%37%自贡三产结构第一产业第二产业第三产业备注：自贡人均GDP41631元，排名全省第四位宜宾广元自贡达州南充绵阳泸州遂宁雅安常住人口449263277557636477428329154城镇化率45.1%41.8%47.9%41.9%43.8%48.0%46.1%45.9%42.6%38.0%39.0%40.0%41.0%42.0%43.0%44.0%45.0%46.0%47.0%48.0%49.0%0100200300400500600700重点城市2015年城市常住人口及城镇化率横向对比20112012201320142015常住人口268.4271.32273.83274.58277.02城镇化率42.62%44.40%45.52%46.62%47.88%39.00%40.00%41.00%42.00%43.00%44.00%45.00%46.00%47.00%48.00%49.00%264266268270272274276278近5年自贡市常住人口及城镇化率趋势城市人口自贡常住人口数连年平稳攀升，人口总量与广元相当，城镇化率领先于川内多数城市，略等同于绵阳。注：数据来源于统计局绵阳宜宾泸州自贡南充达州遂宁房地产投资（亿元）19815019712621383112销售面积（万㎡）3393444031943602383250100200300400500重点城市销售房地产开发数据比较开发投资近年自贡市房产投资规模稳步增长，2015年略高于遂宁，市场走量呈交错式走势，整体维持在200万㎡左右市场特点：市场走量呈交错式走势，整体维持在200万㎡左右自贡市房地产投资近年呈稳步增长态势，但商品房销售走势波动幅度较大，整体年销售面积维持在200万㎡上下，涨跌呈交错式波动走势；横向比较重点城市房地产投资和销售面积数据，自贡房地产投资水平略高于遂宁，因自贡所辖县级城市较少，在宏观数据上销售面积被拉低。注：数据来源于统计局20112012201320142015房地产投资（亿元）76.0862.7777.78101.23125.81增速40.90%-17.50%23.90%30.20%24.30%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%020406080100120140自贡市近5年房地产投资统计及走势20112012201320142015销售面积（万㎡）225.26189.41238.87168.56193.99增速11.60%-15.90%26.10%-29.40%15.10%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%050100150200250300自贡市近五年商品房销售统计及走势宏观政策补贴及契税政策补贴标准家庭唯一住房200元/㎡家庭非唯一住房100元/㎡农村居民购买新建商品房再给予一次性5000元补贴时间：2016.5.13-2017.5.12契税建筑面积段标准首套房90㎡及以下1%90-144㎡1.5%144㎡及以上1.5%二套房90㎡及以下190㎡以上2%补贴政策契税政策宏观政策贷款情况契税首付比例商贷公积金首套贷款20%放款时间一般为1个月以内，贷款利率9.5折左右放款时间3-4个月左右二套贷款30%放款时间一般为1个月以内，贷款利率上浮10%左右无法使用多套房不支持贷款重点城市宏观环境对比2015年GDP（亿元）全市人口城镇化率房地产开发投资额（亿元）15年销售面积（万方）绵阳1700.33477.148%198339宜宾1529.944945.10%150.42319.70南充1516.2636.443.80%213.22360.11泸州1353.4428.5246.08%196.87403.37达州1350.8556.7640.87%82.58237.76自贡1143.127747.9%125.81193.99遂宁915.832945.90%111.91325.35雅安502.6154.6842.55%27.4553.13宏观小结注：商品房销售数据为全市数据，来源于统计公报自贡市GDP排名全省第12，人均GDP排名第4，工业基础雄厚，经济增速较快，在城市能级上高于川内遂宁、广元、雅安等中等能级水平城市；较重点关注城市数据对比来看，自贡市城镇化率高，所辖人口少，房地产开发规模略高于遂宁；在城市规划上自贡将城南区域作为城市核心发展区，其中南湖生态城和沿滩新城在房地产市场中存在一定的开发优势和市场机遇，可考虑作为城市进入首选区域。宏观结论Part2房地产市场市场去化2016年自贡房地产市场月均走量1200套左右，其中自流井区(含南湖板块)月均走量550套左右，沿滩区全年月均走量约400套左右备注：数据来源于房管局备案数据及市调市场价格自贡房地产市场成交价格稳步上涨，截止2016年12月成交均价达5083元/㎡，其中高层住宅均4760元/㎡，而多层、小高层均价为5727元/㎡。2016年自贡市场价格走势市场格局目前自贡城市主要向南发展，其中以南湖生态城和沿滩新城作为置业热点区域，其中沿滩新城以周边乡镇的刚需客群为主板块概况南湖生态城改善板块：南湖生态城属城市核心发展区域，是自贡房地产市场开发的热点板块，目前南湖东开发已进入尾声，南湖西正处于开发期沿滩板块刚需为主，部分改善：沿南湖板块一侧已逐步进入尾声，目前向东外延，客群以刚需为主贡井板块刚需板块：贡井区主要以周边乡镇和郊县客群为主，价格差异较大，主要是刚需客群置业大安板块刚需板块：大安区主要以周边乡镇和郊县客群为主，价格差异较大，主要是刚需客群置业，目前在售项目较少自流井板块（老城区）大安板块（刚需）贡井板块（刚需）沿滩板块（刚需为主、部分改善,周边乡镇客群为主）南湖生态城板块主要吸纳城市改善型客群）楼市地图目前自贡主要在售项目16个，待售项目1个；主要集中于南湖生态城和沿滩新城两个区域，其中南湖生态城6个，沿滩新城5个；老城区南湖生态城沿滩新城贡井区待售住宅在售住宅城市广场左岸上城恒大名都山水名城公园里三期燊海森林南湖领御南湖逸都晶泽华府紫金城邦泰丰国际城恒大绿洲卢卡小镇阳光邻里贡爵府创兴城光大名筑贡舒/老城板块——供需量价存区域项目名称开发商占地面积目前均价面积区间主力户型主力户型面积月均走量贡舒新城左岸上城和远房产68440054-1092-2-13-2-176、8980通航·城市广场中航地产126385070-1092-2-13-2-13-2-270、85、10170雄飞山水名城雄飞地产98430070-1092-2-13-2-13-2-279、88、10130老城板块金尚光大名筑金尚地产24450060-1093-2-19720量价关系备注：数据来源于房管局备案数据及市调价格：贡井区域高层售价3850-4400元/㎡，价格同比2016年有约100元/㎡涨幅；产品：区域产品以70-80㎡套二和80-89㎡套三为主；去化：受区域内拆迁引导购房政策推动及返乡潮双重影响，拆迁客指定购房项目月均走量达到70套以上。该拆迁户到区域内指定项目购房可享受总房款约5万的额外补偿款。老城板块在售项目均为尾盘，代表项目金尚光大名筑产品结构备注：数据来源于房管局备案数据，统计项目范围：左岸上城，雄飞山水名城二期，通航城市广场二期。户型面积户型结构户数供应占比去化户数去化占比剩余户数剩余占比541-1-1502%40%467%70-792-2-1101042%58634%42463%80-893-2-155623%45026%10616%90-993-2-123510%16810%6710%100-1093-2-253622%50529%315%一房占比供应占比2%，基本未去化两房占比供应占比42%，去化占比34%三房占比供应占比53%，去化占比65%贡舒板块70-79㎡的2房产品供应占比达63%，80-99㎡3房产品供应占比仅为26%，该板块是自贡市场刚需置业表现最为明显的区域市场存量目前贡舒板块市场功总存量1902套，其中包括政府安置房定向购房502套，市场存量较小，但量价表现较差。区域项目名称开发商占地容积率开盘时间住宅总户数存量户数板块存量贡井板块左岸上城和远房产682.52016年11月1000672含347套安置定向购买房1902含502套安置定向购房通航·城市广场中航地产1263.462014年12月2960488含155套安置定向购买方雄飞山水名城雄飞地产982.32014年9月1773742备注：该存量包含已推未售量和未推潜在供应量沿滩板块——供需量价存区域项目名称开发商占地面积目前均价面积区间主力户型主力户型面积月均走量沿滩新城恒大绿洲恒大地产32558