2015年(最新版)房地产基础知识培训资料

-1-房地产基础知识一、基本概念（一）房地产的概念：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。（二）房地产业1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。2、房地产市场分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。（三）城市居住区、居住小区、居住组团1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户，1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。-2-4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。（五）建筑密度也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。1、容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。。2、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％4、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。（六）新型住宅类型1、生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。2、绿色住宅“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程、它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。3、花园式住宅也叫西式洋房或小洋房，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度最低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。4、分时度假住宅英文为TIME-SHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施。5、产权酒店是传统房地产向分时度过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业-3-主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，并享受每年的经营收益分红。6．智能化社区智能社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。7、高科技型住宅这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。（七）英文缩写概念1、CBD（传统中央商务区）1）是英文CentalBusinessDistrict的缩写，最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。2、CID（中央科技区）3、CLD（中央生活区）至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型高商的居住区域。SHOPPINGMALL（超级购物商场）4、CONDO（分户式产权公寓）作为一种独立的房屋形态，作为一种比Ppartment(普通出租公寓)高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。5、SOHO（小型办公室）是英文Smallofficeandhomeoffice的缩写，指的是小型办公室或家庭办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。5、SOLO（小户型住宅）SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。6、LOFTLOFT出自美国，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。-4-Loft大规模的空间和它所带来的自由性，使人们有机会根据特殊的需要来组建不同的环境氛围。7、MORE（移动商务居住区）MORE是英文MobileOfficeResidentialEdifice（移动办公室住宅大厦）的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区。8、TOWNHOUSE（联排式别墅）其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面：一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求，又能有节制地进行土地开发。（八）房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。1、土地开发是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成为可供使用的土地。2、土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。3、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。4、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、建设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。5、土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权有一定年限内出让给土地使用者。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。6、“三通一平”、“七通一平”三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平衡。7、物业的竣工验收-5-是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间产生的一个法定手续。（九）房地产一次开发、房地产二次开发1、房地产一次开发一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。2、房地产二次开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。二、规划设计基础知识（一）日照条件从日照条件分析来看，南偏东45至偏西45是较适宜的建筑（房间）朝向（二）朝向为了使居住环境更舒适、建筑（房间）选取合适的朝向也非常重要，良好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度较高，有的地方寸土寸金，不允许每幢住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可以都处在最佳的朝向。（三）建筑排列形式（布局）居住区主要布局形式有行列式、围合式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。各种布局示意举例：（四）建筑平面设计建筑平面主要由使用部分、交通联系部分和结构（墙、柱）所占面积构成，主要反映在水平面上房屋各部分的组合关系及功能关系。（五）立面设计-6-建筑体型反映建筑物总体量大小、组合方式、比例尺度等。立面是表示房屋四周的外部（竖直面）形象，由许多构件所组成，主要是，墙面、窗户、阳台样板等，这两者决定了房屋外部形象的总体效果。（六）剖面设计剖面设计主要反映建筑物在竖直方向上各部分的组合关系及功能关系，反映建筑物各部分的高度、层数。住宅的剖面设计主要考虑分析建筑物各部分应有的高度，建筑的层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑剖面中的结构、构造等。其中，很重要的一条是确定室内净高。（八）施工图建筑施工图根据不同的工程性质及规模，图纸内容及数量有所不同。1、总平面图总平面图表明一个工程的总体布置。其基本内容如下：1）表明新建工程的总体布局，如用地范围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等。2）确定建筑物的平面位置。3）表明建筑物决首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。2、平面图平面图在全套施工图中起着纲领性的作用，它不仅反映了建筑的使用、空间、装修等情况，而且还大略地反映了各工种的部分情况。基本内容如下：1）表明建筑物的朝向、平面形状、内部布置，入口、走道、楼梯的位置等。2）用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置。3）表明建筑物竖向承重结构形式。4）表明各层的地面标高。5）表明门窗编号、门的开启方向。6）表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等。7）综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求。8）表明装修的做法。9）用图无法表示时采用文字说明。3、立面图立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据，其基本内容如下：-7-1）表明建筑的外形及其细部，如站空、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等。2）用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度。3）表明外饰面所用材料、色彩及分格等。4）注明墙身详图位置及编号等。4、剖面图剖面图简要地表示建筑物的内部空间关系和结构形式等，其基本内容如下：1）表示建筑物各部位高度。2）剖面图中需要详细表示的部分，画出详图索引号。3）简要表示主要结构形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的相互关系。（九）楼盘基本资料解述1、位置项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布。2、配套小区内的配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展。3、建筑单体建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……4、户型分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节5、设备设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量6、规划主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路7、区内交通人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速8、价格开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修9、结构结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限-8-各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值11、面积功能、大小、合用性、经济性、紧凑度12、分摊分摊部分、分摊率、分摊的构成13、物业管理物业公司、介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准14、绿化绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模15、日照规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照16、通风朝向、主导风向、垂直气流、平面气流17、节能采暖系统、保温材料、外墙能耗18、隔音噪声、隔音能力及措施、声源控制19、私密性视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离20、优惠措施价格优惠、赠品21、开发商开发商实力介绍、信誉介绍22、付款方式23、施工管理24、施工进度