宁波市住宅小区物业管理条例

宁波市住宅小区物业管理条例（1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准根据2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过、2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》修正2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准）第一章总则第一条为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。第三条市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。建设、规划、城管、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。第四条街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。业主与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会调处。第五条县（市）、区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。第二章业主、业主大会和业主委员会第六条业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。第七条物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组，辖区物业主管部门应当予以协助。第八条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确定业主身份；（二）拟定业主大会议事规则草案；（三）拟定管理规约草案；（四）拟定业主委员会选举办法草案；（五）组织召开首次业主大会。第九条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。第十条业主大会的召开形式、业主代表的产生、业主大会决定的作出，依照法律、法规的相关规定执行。第十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。第十二条业主委员会委员的人数应当是单数，且不得少于五人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处（乡镇人民政府）和辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。第十三条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。第十四条业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求，组织召开业主大会定期会议。物业管理区域内百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）督促业主委员会限期组织召开业主大会会议。第十六条业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：（一）不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务的；（四）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（五）其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。第十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）不再是本物业管理区域的业主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）被依法追究刑事责任的。第十八条业主委员会委员职务根据本条例第十六条、第十七条规定终止的，业主大会应当依照其议事规则的规定及时补选缺额。第十九条业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。第二十条业主委员会应当在每年三月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第三章前期物业管理第二十一条本条例所称的前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。第二十二条建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理，并与物业服务企业签订前期物业服务合同。建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经辖区物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业，并向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。第二十三条建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，并在物业销售（预售）五日前向辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位销售（预售）物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门处理。市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设单位选用。第二十四条物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。市人民政府可以根据物业交付前物业管理的实际需要，制定前期物业服务费支付的具体管理办法。物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；依照规定实行政府指导价的，前期物业综合服务费标准应当依照政府指导价的有关规定执行；尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担。第二十五条前期物业服务合同约定期限尚未届满但业主大会已依照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。第二十六条物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；（五）配合街道办事处（乡镇人民政府）、辖区物业主管部门做好业主大会的成立工作。物业服务企业应当在前期物业服务合同约定的期限内派遣专业人员进入施工现场，提供前期物业服务。第二十七条建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业移交法律、法规规定的有关资料。业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。第二十八条物业交付前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理。相关专业单位应当及时接收。物业交付时，建设单位应当将有关共用设施设备移交专业单位管理的情况予以公示；有关共用设施设备未移交专业单位管理的，不得将物业交付使用。专业单位接收后，应当及时做好共用设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内共用设施设备的安全运转和正常使用。专业单位委托物业服务企业负责共用设施设备的日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其维修养护工作进行监督。相关专业单位接收物业管理区域共用设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，依照有关规定在企业成本中列支。第四章物业管理服务第二十九条业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当依照物业服务合同的约定提供物业服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主委员会应当及时了解业主对物业管理的意见和建议，并将业主提出的意见和建议及时告知物业服务企业，监督物业服务企业依照物业服务合同的约定履行物业服务职责。第三十条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，由业主