房地产户型分析与鉴赏(图文并茂)

户型分析与鉴赏目录学习目的户型解析户型鉴赏学习目的提升户型优劣分析能力形成专业分析户型模式满足客户个性化户型需求目录学习目的户型解析户型鉴赏户型解析名词解释户型发展史户型分类户型面积计算方法及常见经济指标户型构成元素及设计标准规范家装常见家具尺寸户型设计原则户型设计常见问题户型风水户型解说户型解析名词解释户型就是住房的结构和形状，它是由卧室、客厅、厨房、卫生间等不同功能的空间元素构成的。随着人们的生活状态、生活观念不断发生变化，人们对“户型”的要求也不断地改变着。户型发展史解放前解放后现代户型解析户型发展史中国老百姓传统意义上最理想的“户型”就是坐北向南，四四方方一个小院，白天有太阳，夜晚有月光；父母住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。无论是平头百姓还是县官老爷，只有面积大小几重几进的区别，基本设计思路概无二致。解放前这样的“户型”自然是好——宽敞舒适，功能分区明确。但土地利用率太低。户型解析解放后全国修建了一大批“大通道，筒子楼，小平房，”公用厨房公共厕所，这是当时时代的产物，转眼到了80年代，人民生活水平得到了大的改善，对生活要求也就不一样了。人们开始发现筒子楼实在不是好“户型”，都渴望能弄个“成套房”。有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星，这样的日子可实在太美了！户型解析户型发展史现代时代在发展，人们的需求在不停变化，盼望住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧室里干干净净的房子。到现阶段，在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。客户需求越趋个性化户型解析户型发展史户型解析户型分类结构分类面积分类户型解析一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。平层户型：户型解析是指住宅占有上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，工人房等。二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层户型户型解析复式结构复式结构在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等空间，并用用楼梯联系上下空间。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。户型解析错层户型是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。户型解析户型按面积分类在房地产行业并没有一个准确的界定规则。按房屋契税征收节点来说,是以96㎡及144㎡来界定户型大小的。在教科书上，单室套型是小户型,2房是中户型,3房及以上是大户型。对于消费能力强，生活水平要求高的客户群来说，3房算是小户型,跃层算是中户型,别墅算是大户型。所以户型大小在不同的市场根据市场的消费习惯有着不同的解释。地产行业一般按以下面积划分户型大小：小户型：90平方米以下；中户型：90-140平方米；大户型：140平方米以上。户型解析户型面积计算方法及常见经济指标商品房的销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积开间与进深层高与净高户型解析户型面积计算方法及常见经济指标商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。商品房的销售面积商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和户型解析户型面积计算方法及常见经济指标套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台户型解析户型面积计算方法及常见经济指标套内的使用面积套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：①套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。②套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。③不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。④内墙面装饰厚度计入使用面积。户型解析户型面积计算方法及常见经济指标套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。户型解析户型面积计算方法及常见经济指标套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。户型解析户型面积计算方法及常见经济指标分摊的公用建筑面积①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：a、作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。b、作为人防工程的地下室。户型解析户型面积计算方法及常见经济指标公用建筑面积计算公式公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)户型解析开间与进深开间：两横墙间距离，一般也指房间的宽度。进深：两纵墙间距离，一般也指房间的长度。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙。纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙。户型面积计算方法及常见经济指标户型解析层高与净高①住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。②住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。③净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度户型面积计算方法及常见经济指标户型解析户型构成元素及设计标准规范露台卧室起居室餐厅厨房卫生间门窗阳台院馆户型解析户型构成元素及设计标准规范双人卧室不小于10㎡，净宽不宜小于4米；单人卧室为6㎡，净宽不宜小于2.4米，净长不宜小于2.5米；兼起居室的卧室为12㎡，净宽不宜小于3米，净长不宜小于4米；卧室要求有足够的采光，其应符合1/7的窗地比。主卧室平面以规则长方形且带阳台为佳,净长与净宽比一般为3：2或8：5。卧室户型解析户型构成元素及设计标准规范其使用面积不应小于12平方米，宜有直接采光，自然通风，应综合考虑使用功能要求。减少直接开向起居室门的数量，但应与入户门相连。起居室内布置家具的墙面直线长度不应小于3米；无直接采光的厅其使用面积不应大于10平方米；客厅平面以规则的矩形为宜，且至少有一面墙上无门，无窗。起居室（客厅）户型解析户型构成元素及设计标准规范独立餐厅面积不宜小于6平方米，净宽不宜小于2.4米，应与厨房紧密相联。无独立餐厅时可与客厅或厨房相联，利用软隔断将一个空间分为二个空间，但其在面积上应满足基本的使用要求。餐厅户型解析户型构成元素及设计标准规范使用面积在45平方米以内的不应小于4平方米，使用面积在68平方米以内的不应小于5平方米。应有直接采光，自然通风，并宜布置在套内近入口处。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.10米。单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50米，双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.9米。厨房净长不宜小于3米，厨房可外带阳台，平面形状宜为长方形，净长与净宽之比一般不宜超过2：1。厨房一般布置在北面的次要位置，宜远离卧室，尤其是主卧。厨房户型解析户型构成元素及设计标准规范卫生间设大便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具，不小于3平方米，其净宽不小于1.5米，净长不小于2米；设大便器、洗浴器两件卫生洁具，不小于2平方米；只设单便器不小于1.10平方米。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，且应有防水、隔声和便于检修的措施。宜有直接采光的外窗，以达到良好的采光和通风作用。无外窗的卫生间应设通气道及通气百页窗。户型构成元素及设计标准规范户型解析门入户门洞口宽不小于0.9米，高不小于2.0米；起居室、卧室门洞口宽不小于0.9米，洞口高不小于2.0米；卧室与阳台之间的外墙宜设门连窗，封闭阳台可设推拉门；厨房门洞口宽不小于0.8米，高不小于2.0米；厨房外设阳台时，厨房与阳台之间可设半截玻璃门或门连窗,但现行方案中一般为封闭阳台,阳台与厨房间不做隔断,改为整体推拉门或预留门洞将阳台作为厨房或厨房的延伸；卫生间门及单扇阳台门洞口宽不小于0.7米，高不小于2.0米。户型构成元素及设计标准规范户型解析窗窗台距地面一般为0.9米，若设低窗且外部无其他构件时应设防护措施，面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通，窗应布置在墙居中的位置,卧室与客厅的窗洞口宽度不得小于卧室净宽的1/3，一般窗宽宜采用1200mm、1500mm，次卧室窗宽900mm，厨房外窗宽不宜小于900mm，卫生间外窗窗宽不应小于600mm。户型构成元素及设计标准规范户型解析阳台南向阳台一般设于主卧室或客厅外，宽度方向与卧室或客厅的开间相同。长度因结构和需要不同可设置为1.2米、1.5米、1.8米，栏杆垂直杆件间净距应大于0.11米，北向阳台一般为全封闭作为厨房使用，生活阳台应设洗衣机位，晒衣架，以及其它配件。户型构成元素及设计标准规范户型解析院馆空中院馆，其主要特点是在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，再设计一个内部庭园，使之成为家庭生活的中心点，兼顾了住家的私密性与安全性，并提供了室内居住空间气室外景观空间的积极过渡.此外，这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变。空中院馆把私家花园引入到多高层住宅之中，形成真正的立体园林景观，同时入户花园使人们过去的庭院情结得以在空中延伸。户型构成元素及设计标准规范户型解析露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。现代的露台，成为常规建筑物之一，是室内和室外的交汇点，周遭风景的衬托下，围绕与室内截然不同的气氛，是为家居美化的部分，理想的露台可以把生活质素提高。都市人通常喜在露台上摆放家私，居高观景，享受大自然，而不用远行他方，写意悠然，尽情休憩。正因为露台在外壁突出，阳光充足，比室内适合莳花栽草，晒衣待干。另外，露台更是社交联宜的适合地方，方便聚会聚餐，纳凉避暑，而烧烤之油烟不会弄脏室内户型解析户型构成元素及设计标准规范现代露台最早起源于西方，传统的马耳他阳台，就是现代露台的雏型。马耳他阳台其实不过是木制的闭合平台，从墙壁稍为延伸而已，但其阳台色择丰盈，材料纹理独特，装饰主题也丰富了都市空间。垂悬在庭院之中的阳台，通常以石、木材和金属所建，用花卉和叶子衬托，为大道和胡同遮荫，阳台甚会雕刻野兽、天使图或精怪标奇立异。欧洲在十七世纪时，受巴洛克式风朝影响，建筑物常设露台。但到十八世纪，露台却成了身份象征，上流社会人士必置露台，贵族更会把宫殿露台装饰得美轮美奂。起源马耳他阳台户型解析户型构成元素及设计标准规范露台实景图户型构成元素及设计标准规范户型解释露台实景图户型解析户型构成元素及设计标准规范1、当露台是为每套房独立设置的，即每套房向露台开门，且各套房的露台不连通，这时设有露台的每套房计一阳台的建筑面积，按上一层阳台水平投影面积的一半计算建筑面积，露台的其余部分不计建筑面积。2、若