20180816价格表制作

住宅价格表制作住宅产品价格表定价原则整体均价确定价格完善楼栋均价一户一价定价原则1第一步：市场比较法、需求定价法确定整盘均价市场比较法：依据竞品，针对竞争点，点对点对比分析，计算本案市场价格站位。需求定价法：依据市场目标客群心里价格预期，进行定价修正。第二步:根据楼栋素质确定楼栋均价第三步：根据楼栋自身水平、垂直因素来确定一户一价景观资源楼间距（采光/视野）临路（污染/噪音）垂直：1、南向遮光楼座高度2、顶层漏水、隔热3、底层底商影响等水平：1、户型因素2、采光3、景观等定价原则市场比较法确定入市静态均价需求导向定价确定客户心理价位定价逻辑市场竞争态势分析得出整盘均价根据楼栋权重各楼栋均价根据垂直水平因素一户一价整体均价确定2专业开发商会根据项目利润率给到我们项目不同产品分别预期均价市场研究——竞品选取竞品选取原则：•同类别、同档次、同面积段物业，目标客群具备一致性•产品规划、片区具有较高的重叠性，定价参考意义较强•销售时间接近，营销大环境参考意义较强竞品针对本案比准权重市场研究——案例案例：银盛泰星海城项目竞品：地块周边（距离最近）：水晶海岸、帝邦帝城、山海苑、珠山名苑区域重点（项目周边）：保利海上罗兰、凭海临风、星河城地块周边：山海苑、珠山名苑，紧邻项目地块，产品、面积段、推售节点与本案吻合度极高，为本案核心竞品，水晶海岸、帝邦帝城次之。区域重点：保利海上罗兰：（1）本案与保利海上罗兰客群重合度十分有限（2）本案目前来看仍为地缘性项目，价格方面应多参考周边楼盘，避免与保利价格的直接竞争凭海临风：产品尺度较大，与本案重合度相对较低星河城：（1）推售时间重合（2）产品完全一致（3）直线距离2公里（4）同属一个开发商项目名称星河城山海苑珠山名苑帝邦帝城水晶海岸海上罗兰凭海临风比准权重25%25%20%10%10%5%5%综上所述，得出各项目对本案价格影响程度：市场定价——权重打分/价格推导根据选定的竞品进行各影响因素打分，一般影响因素包含：区位及交通、自然资源、周边配套、项目规划、交房时间、开发商品牌、户型设计、物业服务等全部或其中的几项。得出项目与竞品间比准系数（本案得分/竞品得分）根据竞品均价、比准权重、系数得出项目市场均价市场定价——案例项目名称比准系数R均价比准均价比准权重权重均价备注保利海上罗兰0.93839477665%388比准价格均以毛坯价格计算凭海临风1.05687972485%362帝邦帝城1.056513694710%695星河城0.996480642225%1606水晶海岸1.056337665610%666珠山名苑1.096000652820%1306山海苑1.036000618525%1546本案6568打分因素区位及交通自然资源周边配套项目规划交房时间开发商品牌户型设计物业服务合计比准系数R权重/项目15%5%10%5%20%15%25%5%100%——保利海上罗兰1010898.5108.599.0250.93凭海临风9878.5887.57.57.9251.05帝邦帝城87.5771077.57.57.9251.05星河城7.587.598.59988.4250.99水晶海岸87.577.51077.57.57.951.05珠山名苑7.57.5788.57.57.677.6751.09山海苑7.57.578107.587.58.11.03本案887989988.351.00价格完善3价格完善——客户分类根据项目蓄客情况；从区位交通、自然资源、周边配套、项目规划、交房时间、开发商品牌、户型设计、物业服务等几个方面对已蓄客户价格心理预期进行摸底调查，受访客户共分两种：1、售楼处现场接待客户，由置业顾问进行摸底2、依托巡展场地，对市场客户进行调研来访客户调查（70%）+巡展派单客户调查（30%）价格完善——客户价格预期分别对来访客户及巡展客户进行价格预期统计通过客户摸底价格、不同价格区间客户数量得出客户价格心理预期价格完善——案例57组来访客户调研，对星海城均价期望值为：6498元/㎡统计价格（X）区间个数(Y)X*Y6000530000620095580064001710880066001385800680074760070004280007200214400合计57370400来访客户调查确定均价为649840组巡展意向客户对星海城均价期望值为：6550元/㎡统计价格（X）区间个数(Y)X*Y6000006200637200640085120066002013200068002136007000428000720000合计40262000巡展抽样问卷调查均价为6550来访客户心理价位（6498）×70%巡展客户心理价位（6550）×30%通过市场竞品得出项目静态市场价格，同时结合客户对项目的价格需求，得出项目均价静态市场定价×60%动态需求价格×40%价格完善——房源加权均价价格完善——案例通过市场竞品得出项目静态市场价格，同时结合客户对项目的价格需求，得出项目均价静态市场定价（6568）×60%动态需求价格（6465）×40%楼栋均价4通过对各楼座的景观资源、楼间距（采光/视野）、临路（污染/噪音）等因素进行权重打分确定各楼栋的综合排序根据楼栋价差、组团梯度等进行各楼栋均价确定楼栋均价——楼栋价值排序及推售次序通过对高层景观、楼间距（采光/视野）、临路（污染/噪音）等因素进行权重打分，确定8栋高层综合排序：楼座9#11#23#18#21#22#20#19#景观资源7.77.7888.58.58.58.5楼间距（采光/视野）996.56.76.97.17.27.5临路55.17.17.16.7776.8权重25%1.931.932.002.002.132.132.132.1340%3.603.602.602.682.762.842.883.0035%1.751.792.492.492.352.452.452.38得分合计7.287.317.097.177.237.427.467.51楼号权重得分19#7.5120#7.4622#7.4211#7.319#7.2821#7.2318#7.1723#7.09楼栋均价——案例在保证利润的前提下，整盘均价6500元/㎡，靠河部分推售产生一次价格跳差，价格梯度增加150元/㎡楼座9#11#23#18#21#22#20#19#得分合计7.287.317.097.177.237.427.467.51楼栋均价最大差约为均价10%（650）价格差值2943480124224511573650楼座面积114221142211122114221188711806118871180623#基准价5928预计均价62226276592860526152643965016578价格梯度050100150300350400450.00实际均价62226326602862026452678969017028实际总价7106822872258020670434167083706876699735801475618202765982972568整盘均价6500楼栋均价——案例一户一价5一户一价——影响因素常见垂直差影响因素：1、南向遮光楼座高度2、顶层防水、隔热3、赠送面积（奇偶数层赠送不同）3、底层底商影响等常见水平差影响因素：1、传统因素（买东不买西）2、户型因素3、采光4、景观资源5、噪音等客户落位情况（是否趋中、户型差异是否大等）根据楼栋自身水平差、垂直差影响因素来推导一户一价，根据客户落位情况予以调整一户一价——案例星海城18#6层跳过前方洋房，无底商，垂直价差定为50楼座垂直差1F02F503F1004F1505F2006F3007F3508F4009F45010F50011F55012F60013F65014F70015F75016F80017F85018F450水平差因素西单元东单元面积段8975758989757589东西户10003000030300户型2000020020000200采光00000000噪音000000-50-100合计3000302002000-20400根据各影响因素所占比重换算成价格进行水平差确定保利中央公园垂直差27F100等同11层价格26F460525F45524F45023F44522F4401021F43020F42019F4102018F39017F37016F3505015F30014F25013F20012F15011F10010F509F08F-507F-1006F-1505F-180304F-2103F-2402F商业1F商业保利中央公园楼栋垂直差分区间定价差一户一价每套单价=基础调价值+每层对应的垂直差+每户对应的水平差THANKS