15第十五讲 物业管理法律责任

一、违约责任•（一）业主在小区人身和财产遭受损害，物业公司是否承担责任？•（第三人侵权）人身伤害案例（第三人侵犯业主的人身权）【案例1】北京的温泉花园案【案例2】深圳的笔架山庄案【案例3】上海的复兴新苑小区案初稿征求意见稿正式稿第25条第49条第36条物业管理企业不承担业主的人身保险责任。业主和物业管理企业可以约定业主财产的保管事项。物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。【案例4】【案例5】业主小区内被害家属状告物业败诉（2004-3-25）•张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。因犯罪分子触动了旁边车辆的报警器，致使该车辆的车主发现情况，并即时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报情况后向公安机关报了案，犯罪分子已经被抓获。•张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共30余万元。•法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行为直接造成，相应的责任应由犯罪分子承担，物业公司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理不当之处，在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的注意义务，可见物业公司履行保安职责无过错，不应承担过失责任。•《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３９的规定：第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。改造前的阳台【案例6】祸起阳台改造后的阳台外景2005年3月，他一纸诉状起诉到了法院。成为被告的不光有七楼业主王勇耿和装修公司，还有小区物业公司，曹臻请求法院判令三被告共同赔偿父亲的死亡补偿金等共计32万多元。原告曹臻决心为父亲的意外坠楼讨个说法三方被告【案例7】楼上装修砸死邻居业主工头连带赔偿40万（2005-10-19）•何先生、陈女士夫妻是上海市杨浦区世界路某号701室房屋的产权人。该室房屋北面为露天晒台，位于同号房屋6楼屋顶。何先生夫妇为改建晒台，将露台搭棚封闭。2004年11月23日，何先生夫妇和花先生订立《装饰工程承包合同书》，委托花先生对该房进行装修。•2004年11月24日下午，花先生雇用的小工在701室晒台将建筑垃圾装袋，用绳往下吊运，并由花先生在地面接应。17时许，住同号101室的俞女士因为担心装在屋外的空调外机被砸坏，于是到屋外查看，不料一袋正从7楼用绳子放下的袋装垃圾突然因绳子断裂导致失控下坠，正中俞女士的头部，俞女士顿时血流满面，终因重型颅脑外伤在送到医院之前不治身亡。•2005年3月7日，俞女士的丈夫鲍先生和子女向杨浦区法院提起诉讼，要求何先生、陈女士、花先生及小区的物业公司赔偿各类损失共计48.2万余元。•审理中，由于作为继承人之一的俞母于2005年5月8日死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作为共同原告参加诉讼。•法院经审理后认为，公民的生命健康权受法律保护。由于过错侵害他人人身致人死亡的，赔偿义务人应当赔偿死亡赔偿金、丧葬费及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、误工费等合理费用。何先生夫妇将建造装潢工程交与花先生承揽，由此订立的《装饰工程承包合同书》确系承揽合同。承揽人在完成工作过程中对第三人造成的损害，定作人一般不承担赔偿责任；但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。花先生明知自己无承包建房装潢的资质，仍与何先生订立《装饰工程承包合同书》，在执行承揽事项过程中，对周围环境未尽到安全防范义务，其雇用的小工不当施工，致运输中的建筑垃圾失控，从空中坠落砸伤俞女士并致其死亡。花先生负有主要过错，应当依法承担主要民事赔偿责任。而何先生夫妻擅自进行屋顶阳台搭建，行为违法，又将工程发包于无资质的花先生承包，属选任有过失，在知晓花先生不当搬运建筑垃圾而不阻止，亦有过错，依法应当承担相应的民事赔偿责任。由于俞女士的死亡与上述三名被告的过错有直接的因果关系，故三被告构成共同侵权，应当承担连带赔偿责任。•而物业管理企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务。物业管理企业的保护义务源于业主与物业公司的物业管理合同，并非法律直接规定。因此，除合同对保护义务做出特别约定外，不能推定认为物业公司负有保护业主免受第三人不法侵害的义务。•据此，法院判决何先生夫妇赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费11.9万余元；花先生赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费27.77万余元；何先生夫妇和花先生互负连带责任。【案例8】为美观墙上开门招窃贼反告物业（第三人侵犯业主的财产权）（2004-2-3）2003年3月，孙先生在上海南郊购买了一套底楼二手房。为了居室美观，孙先生在装修时拆除了底楼南面原有的钢窗及钢窗下的墙体，改建成了具有新潮意味的落地式门。10月10日深夜，孙先生回家发现落地门已被打开。经检查，刚买的一台价值1780元的数码摄像机被窃。家中失窃，孙先生认为与物业公司安全防范措施不当有直接关系。于是，他将物业公司告上法庭，要求赔偿失窃的数码摄像机1台。在法庭审理中，物业公司认为已在小区内安排保安人员按时巡逻，每天均有记录，已尽到了自己的责任，故坚决不同意赔偿。同时认为，业主孙先生在装修时将原有的钢窗及墙面敲除后更换为落地式塑钢门，天井的围墙上也没有防盗措施，均给小偷提供了作案机会。•本案中，物业公司实施了正常防范性安全保卫活动后，仍发生失窃事件，物业公司不应承担赔偿责任。孙先生物业公司（二）停车场车辆被盗，物业公司是否承担责任？（是否为保管合同之争）保管合同是否成立(12:40-17:08)1、一种观点认为，不构成保管合同。•2、一种观点认为，只要物业管理企业对车辆的停放收取了一定的费用，就构成保管合同关系，其中的停车人交付的费用应当认定为保管费。①双方约定对车辆的管理为保管关系时②双方未约定对车辆的管理为保管合同关系时【案例9】太原育翠苑小区丢车案••两种选择：•一种是直接找丢车的责任人，赔偿自己丢车的损失；•另一种是找保险公司，让保险公司按照投保金额进行理赔，保险公司在赔付后会找丢车的责任人，在自己赔付的范围内代位追偿这笔金额。•第一回合，物业和保险公司之间没有任何合同关系，对丢失的这辆车更没有保管的义务，你凭什么让我赔偿呢？这是物业公司管理的小区，只要我的车进了这里，他接受了，保管合同关系就成立。如果丢失，就应该承担赔偿责任。•保险公司：只要车开进了小区，就等于交付了保管物。•物业公司：保险公司必须把汽车交付给物业公司，由物业公司实际控制，才算是形成了保管关系。《合同法》第365条规定：保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。《合同法》第368条规定，寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证。•保险公司：车辆出入牌，是一个保管凭证。•物业公司：出入牌上没有任何保管的字样，这是我们为了加强管理的，控制小区车辆的一个出入牌。•第二回合，物业公司提出，退一步讲，就算咱们之间存在保管合同，那也是无偿保管合同，我仍然没有责任。《合同法》374条，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人因当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。•物业公司：保管是无偿保管，保管人如果没有过错，不承担赔偿责任。•保险公司：佳泰公司在这次丢车事件上是存在过失的，理由集中在出入牌上。•贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，王某楼上住户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。对此，下列说法哪一个是正确的？（04年）•A．王某具有过失，应负全部赔偿责任•B．王某具有过失，应给予适当赔偿•C．此事对王某而言属不可抗力，王某不应赔偿•D．王某系无偿保管且无重大过失，不应赔偿•14.D•3、如果不构成保管关系，这种费用是什么费用？•占地费•秩序维护费•管理服务费《北京市物价局关于加强居住小区机动车停放收费管理的通知》（２００２年２月）中规定：居住小区内经营性机动车停车场所所收费用为管理服务费。停车费的性质(7:22-9:35)停车费显失公平(11:00-12:30)【案例10】业主车位被占物业公司当赔•２００２年７月，上海一小区的业主杜先生与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位协议，约定小区内一个车位的使用权以人民币５万元转让给杜先生，使用期自杜先生付清转让金之日起，使用期限６８年，物业管理费暂定每月人民币５０元。•２００３年，杜先生发现该车位常常被他人车辆占用。杜先生多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。杜先生只得向业主委员会反映车位被占情况，请业主委员会证明车位被占的事实，但是事情仍然得不到解决。无奈的杜先生只好向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。•物业公司在法庭上辩称，物业公司本身没有占用杜先生的私人车位。车位买卖合同是杜先生和开发商签订的，不属于物业公司的管理范围。因此，不同意承担责任。•法院审理后认为，车位使用权虽属杜先生享有，但车位是在小区内，属小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。因此，物业公司关于杜先生的车位不属于物业公司管理范围之辩称理由不能成立，物业公司有权利也有义务对杜先生拥有的车位进行管理，并收取费用。•法院最后认定，公民的合法权益应受法律保护。杜先生享有车位使用权，物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、服务职能。现杜先生的车位被占，杜先生有权要求物业公司承担相应的民事责任。•4、有一种观点认为，既然不构成保管合同关系，物业管理企业对停放车辆被盗所致的损失不承担任何责任？【案例11】丰田轿车小区被盗物业无责不赔•李先生于2004年2月购买一辆丰田轿车，该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早，便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。•王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成原告18余万余的直接经济损失。为此，原告要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持。物业公司表示愿意出资2000元作为补偿，但王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。•市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立。故此法院判决驳回王、李二人上诉，维持原判。•《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第３３条的规定：物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理应当承担的赔偿责任。《北京市居住小区机动车停车管理办法》(2004.7.1)•六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期