房地产工程质量缺陷及对策

工程质量控制点的设置房地产项目工程质量缺陷及对策前言•房地产项目工程质量控制的关键点在哪里？•作为业主方的代表，项目工程师的工作重点在哪里？•钢筋、混凝土、模板、内外装饰外观质量？•工程质量通病如何防止？•居于国家、地方规程规范的验收标准？•还是居于客户使用、客户投诉的系统性缺陷消除？•本文通过对项目案例中客户投诉及其处理的统计资料进行系统的分析、整理，提出房地产项目工程质量控制点的设置。•特别注明：本文数据、图片主要来源于2005年上海“麦莎”、“卡努”台风后多个项目的工程照片，部分图片来源于网上收集的资料。并非指某一特定项目。目录•1、客户投诉分类及统计规律•2、屋面与露台渗漏•3、门窗及框边渗漏•4、外墙面渗漏•5、卫生间及管道渗漏•6、地下室防裂与渗漏•7、墙地面裂缝•8、外立面装饰•9、成品保护与验收•10、工程质量管理体系1.1客户服务系统CRM投诉问题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修维护放在服务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.2、质量投诉现象及影响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A图B图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A图B渗水，造成装修损失，影响居住暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1.3“某工程”房屋交付客户投诉统计（420户）55716788832312940100200300400500600数量数量5571678883231294门窗工程装饰工程土建渗漏土建裂缝给排水部品部件电器工程其它数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）合格工程客户满意门窗工程：1.32条/户土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收指标，用于提高工程质量验收标准，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。0500100015002000250030003500比例解决情况受理情况比例0.430.3910.40.4010.4150.4480.5410.4180.0870.16解决情况102271971432020120117738614受理情况238818411791799484448327916988墙、地面门窗漏水暖通强弱电设计给排水施工管理燃气其他1.4、“某工程”客户投诉问题统计墙地面、门窗、渗漏是三座大山毛坯房客户投诉统计表（户均指标）0.020.151.483.250.150.220.090.020.080.8200.511.522.533.5楼地面裂缝墙面裂缝外墙渗漏门窗渗漏屋面渗漏（露台）厨卫渗漏地下室渗漏户门/车门门窗破坏其他1.5“某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后1.6“某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台风过后毛坯房客户投诉统计（分类比例）楼地面裂缝0%墙面裂缝2%外墙渗漏25%门窗渗漏53%屋面渗漏（露台）2%厨卫渗漏3%地下室渗漏1%户门/车门0%门窗破坏1%其他13%楼地面裂缝墙面裂缝外墙渗漏门窗渗漏屋面渗漏（露台）厨卫渗漏地下室渗漏户门/车门门窗破坏其他1.7从投诉统计中寻找工程质量控制点2、裂缝3、成品保护1、渗漏4、维修处理的效率4大客户投诉问题2、屋面与露台渗漏2.1案例：屋面与露台墙根渗漏2.2案例：雨天不漏晴天漏•水顺着女儿墙面渗入防水层下的保温层内这是某户露台积水未排完的情况，露台三面高过阳台门槛，且无泄水孔，一旦堵住只有朝室内流室内这里最低建议：水落管设计时要多考虑非正常情况，尤其上海暴雨较多，而且使用中也会有意外发生2.3案例：屋面露台积水、排水不畅2.4：案例：室内外无高差，水倒灌入户案例：C型露台、ABD型进户平台，都因为没有留足够的高差，且无底槛，用户装修后内外高差一样，甚至要略高，下雨时倒泛水。石材贴完就跟门槛一样高这儿也是，贴完面砖就和铝合金门下槛差不多了建议：设计时充分考虑实际使用中的情况2.5案例：砌体墙直接落在楼板上，无混凝土导墙2.6：案例：过多的屋面反梁设置露台大多是下有房间、梁上反的做法，这样的做法对下一层的空间感觉有利，但给施工、防渗漏以及露台的装修使用带来很多隐患。露台反梁部分采用膨胀珍珠岩填起，上面是卷材，从基层做到面层过程较长，过程中珍珠岩一旦受潮，水蒸汽始终都在夹层中，早晚是个隐患四面反梁，好像一个水池，但下面是室内2.7案例：卷材防水层无法收头象这里，未卷进下槛，存水试验不漏下雨漏建议：设计时对于反梁的设置需慎重，实际上，由于联排的层高较高（尤其底层大厅），下面梁在装修时是可以解决的；露台多固然好，太多就过了；今后审图时对于细部节点和选材要细。2.8案例：出屋面烟道根部处理马虎露台、屋面防水节点设计处理，如烟道、防水卷边设计处理，这些部位容易往室内渗水图A2.9、案例：露台、屋面防水节点设计处理，如护栏设计处理，这些部位容易往室内渗水图B2.10案例：过时的披水板及屋面防水构造设计业主想搭阳光棚，于是就利用反梁，结果铝合金地脚打穿防水层，造成渗漏业主觉得反梁有碍露台活动于是面砖贴到反梁顶，雨大时水会翻过卷材渗入墙内2.11案例：屋顶花园女儿墙周遍种植物已高于防水线返回2.12屋面、露台施工:1.主要是控制结构层不渗漏，防水施工前先进行结构闭水试验(淋雨检查)，若有漏点先用防水宝或注浆处理；2.防水施工时要求重点处理细部:泛水,墙根,管边等女儿墙泛水墙根防水细部2.13屋面防水保温构造(1)钢筋混凝土结构板0.5％找坡、随捣随光、闭水检验(2)1.2厚JS防水涂料在山墙四周,屋面管道周围涂刷加强层,宽度至少250，卷起至少500(4)20厚1：3水泥砂浆找平(5)2厚911P防水涂膜；墙根、管根、反梁、门下槛加强层(7)1:8水泥加气混凝土找坡1.5％并压平，最薄处30厚(6)30厚挤塑聚苯板保温层(8)40厚C20细石混凝土，内配筋4@150双向，设分格缝≤4m×4m2505004060(3)1.5厚JS防水涂料满涂屋面防水保温构造1、结构密实，自防水2、混凝土导墙、反梁3、倒置式屋面防水构造设计4、女儿墙、管根、孔洞节点优先处理5、防水材料必须收口6、排水顺畅，防止倒灌3.1案例：门窗框边渗水3.2案例：门窗框顶部底部渗漏3.3案例：门窗拼缝打胶渗漏铝合金窗几乎所有的接缝部位都存在渗漏的可能性3.4案例：推拉窗无高低脚，雨水倒灌3.5案例：铝合金门窗水泥砂浆框边塞缝不密实发泡涨出切割，表面防水膜破坏3.6案例：发泡剂表面防水膜破坏打胶里面空的，发泡剂断打3.7案例：打胶太薄轻易拉脱下槛里填的木块、木屑，发泡剂打的没用3.8案例：建筑垃圾填塞底框3.9铝合金门窗框防水加强层25-301001263456粉末喷涂铝合金门窗外框5干硬性水泥砂浆分二次塞缝412厚1：2.5水泥砂浆底粉31.5厚JS防水涂膜洞口四周涂刷28厚1：3水泥砂浆面粉或面砖16－8厚结构胶收口铝合金门窗框边塞缝3.10铝合金框边滴水和排水坡1.5厚JS防水涂料1.5厚JS防水涂料1.5厚JS防水涂料中性密封胶硅酮密封胶中性密封胶100100100窗上口窗下口窗侧边门窗:（1.）留设门槛(出阳露台门下槛)（2.）门窗框接头打胶质量门下槛起到防水设防作用门窗框进场时验收接头打胶3.11施工过程控制门窗:（3.）门窗框塞缝后,隐蔽前的交接验收（4.）外框周边打胶质量（5.）淋水检查门窗框周边塞缝需逐一验收3.11施工过程控制3.12门窗淋水检查方法•标准：门窗和墙体采用常压（0.2-0.3MPA）淋水检查，淋水管ø10PVC管，钻孔ø2@50；同栋搂每批3－4个。时间2小时。•全数检查3.13非打开方法的渗漏处理方案3个主要工序1、内灌浆2、外墙面砖防水勾缝3、外墙面砖防水封闭4、墙面渗漏4.1案例：墙面孔洞与裂缝处渗漏4.2案例：一步台排水不畅，雨水倒灌浸泡地板。4.3案例：空调平台未做防水、排水不畅返回4.4案例：地下室线盒渗水损坏业主已装修墙面。4.5外墙渗水通道1.勾缝剂及外墙裂缝是进水的第一通道2.找平层及粘接层是良好的“小水库”和渗水通道3.墙体有不少的缺陷，轻质墙体内水可以到处流动4.窗户塞缝质量很难保证5.窗户本身漏水也常出现4.6石材挂贴外墙构造（6）挂石材板（8）板缝1.5-2MM填注密封胶（7）灌浆（5）石材反面刷108水泥胶（4）不锈钢膨胀螺栓涂刷JS涂料（3）1.5厚JS防水涂膜（2）12厚1：3水泥砂浆纷平压光（1）混凝土或粘土空心砖砌体石材挂贴（灌浆）（9）必要时石材及填缝处涂刷渗透性防水剂4.7石材墙面压顶（1）JSf防水涂膜上不小于300（2）基座上外墙面砖（涂料）留10MM宽缝，填密封胶（3）石材压顶采用石材挑边或45度切角石材墙面压顶4.8空调板根节点挑板排水及根部防水做法.1320308外墙挑板R≥50mm2%1.5厚一道粉刷砂浆圆档墙体4.9外墙面孔洞堵补3040-502(1)退出?25PVC塑料套管内外(2)锲入?27软木塞(L=30)(3)填塞聚合物水泥砂浆，锲人深度40-50(4)用圆头钢筋打实(5)聚合物水泥砂浆填平(6)用圆榔头打实(7)专项隐蔽检查与验收100100(1)洞口清理浇水湿润(2)C20细石混凝土填塞(3)2厚JS防水涂膜(4)专项隐蔽检查与验收外墙面脚手眼孔洞堵补外墙面螺栓孔洞堵补5、卫生间与管道渗漏5.1案例：厨卫管道渗水5.2案例：热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，水管热熔