1物业管理法规综述

1物业管理法规物业管理教研室闫旭骞电话：159635103592案例一2001年1月，滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园一套住房。此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，巨龙公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符”为由，从2001年11月3日至2003年11月3日一直未交付物定管理费。本案中涉及的法律关系有哪些？滕某的做法对吗？为什么？3案例二某花园自入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年后涂料已经基本褪色。对此业主意见很大，多次向物业建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主要求维修外墙的呼声越来越高，甚至有些业主开始私下串联，准备采取集体签名、上访等过激行为。问题：（1）外墙渗水的维修责任由谁承担？（2）管理处应该如何处理？4指导工作自治管理物业土地、地上建筑物及其附属设施物权承认私有财产权(占有权……)所有权用益物权担保物权权属登记转让、抵押、出租土地使用权房屋所有权专有权建筑物区分所有权物业管理物业管理关系业主业主大会(权力机构)业主委员会(常设机构)物业服务公司开发商居委会街道办(房管局、国土局)房地产主管机关物价局税务局……物业与物业管理5一、课程内容（一）课程内容选择的原则1.与《物业管理学》及《物业管理实务》课程内容相补充；2.结合注册物业管理师考试课程《物业管理基本制度与政策》相关内容；3.结合逐步形成的物业管理法律法规体系。6（二）授课内容1.物业管理法规综述物业管理法规概念及立法概况；物业管理法律规范；物业管理法律关系；物业管理法律责任;物业权属。2.物业管理常用法律法规解读民法与物业管理；合同法与物业管理；物权法；物业管理条例；其他规章及规定；其他相关法律。3.物业管理的基本制度4.物业管理服务物业管理服务；物业管理收费；物业服务合同。5.物业管理纠纷的法律解决6.物业日常管理法律规范及案例分析71物业管理法规概念及立法概述2物业管理法律规范3物业管理法律关系4物业管理法律责任5物业权属法律规范第一篇物业管理法规综述81.1物业管理法规概念有广义和狭义之分广义：调整物业管理关系的法律规范的综合。狭义：规范物业管理的某一个具体的法律文件。本书采用广义的概念。物业管理关系复杂，涉及面很广；调整物业管理的法律规范分布于多项法律、法规和规章之中。1物业管理法规概念及立法概述9相关知识：物业管理关系（1）业主相互之间：单个业主和全体业主、业主大会制度和管理规约制度。（2）物业服务企业和业主之间：完全平等、物业服务合同、民事行为。（3）开发企业与业主以及物业服务之间：两个服务合同（前期物业服务合同和商品房销售合同）。（4）供水、供电等单位与业主及物业服务之间：合同关系。（5）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业之间：不存在隶属和上下级关系、接受指导和帮助。（6）物业管理各方主体与政府之间：行政法律关系。101.2物业管理法规的调整对象（1）物业财产关系（2）物业建设和经营关系（3）物业管理主体关系（4）物业行政管理关系111.3物业管理法规的原则（1）当事人地位平等原则（2）保护物业合理使用原则（3）保护当事人合法权益原则（4）有利于物业管理业健康发展原则121.4物业管理法规的地位和作用物业管理法规是一个以民法、物权法为核心，并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系。作用：（1）维护物业管理市场秩序（2）保护物业管理权力人的合法权益（3）为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。131.5我国物业管理及立法概况一、探索和起步阶段（1981年3月至1994年3月）二、规模化大发展阶段（1994年4月至1999年4月）三、物业管理市场形成与发展阶段（1999年5月至2003年8月）四、规范化发展时期（2003年9月至今）14物业管理大事记：1981年3月10日，第一家物业管理公司——深圳市物业服务企业挂牌成立，标志我国物业管理的产生。1993年，深圳市人大颁发全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。1994年4月，建设部颁布实施《城市新建住宅小区管理办法》明确住宅小区应逐步推行社会化、专业化管理模式，由物业服务企业统一实施专业化管理；是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。2002年，建设部建立全国物业服务企业信用档案系统。2003年6月8日《物业管理条例》发布，9月1日起实施，使我国物业管理走上了法制化、规范化新阶段。2007年3月16日，《物权法》通过，10月1日实施。15《条例》颁布前的物业管理制度建设（Ⅰ）1.《城市新建住宅小区管理办法》（1）明确了物业活动的主管部门；（2）确定了物业管理工作的基本内容；（3）明确了社会化、专业化的物业管理模式；（4）确定了业主选择产生物业管理委员会制度；（5）明确了管理委员会的权利和义务；（6）明确了物业服务企业的权利与义务；（7）确定物业服务合同及备案制度；（8）针对业主的主要违规行为提出了管理措施；（9）针对物业服务企业的违规行为规定了行政处罚措施。2.物业管理服务考评标准（1）1995年；《全国优秀管理住宅小区标准》（2）1997年；《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》（3）2000年5月；《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》16《条例》颁布前的物业管理制度建设（Ⅱ）3.针对物业管理从业人员培训合格上岗制度1996年建设部人事劳动司与房地产业司联合下发《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》。4.《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》1996年；国家计委和建设部联合下发。5.《物业服务企业财务管理规定》1998年；财政部颁布。6.《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》1998年11月；建设部、财政部联合印发。7.《物业服务企业资质管理试行办法》1999年8.《住宅室内装饰装修管理办法》2002年3月；建设部颁布。建设部令110号。该阶段制度建设的主要特点：借鉴性、过渡性和针对性。17《条例》颁布后的物业管理制度建设（Ⅰ）《物权法》颁布前：（1）2003年6月，建设部发布《业主大会规程》；（2）2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；（3）2003年9月，国家发改委、建设部发布《物业服务收费管理办法》；（4）2004年1月，中国物业管理协会制定《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；（5）2004年3月，建设部发布《物业服务企业资质管理办法》；（6）2004年7月，国家发改委、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》；（7）2004年9月，建设部发布《临时管理规约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》；（8）2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。18《条例》颁布后的物业管理制度建设（Ⅱ）《物权法》颁布后：（1）2007年8月26日，《物业管理条例》修订；（2）2007年9月，国家发改委、建设部发布《物业服务定价成本监审办法（试行）》；（3）2007年11月26日，《物业服务企业资质管理办法》修订；（4）2007年12月，建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》，2008年2月1日实施；（5）2009年3月23，最高人民法院审判委员会通过《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，2009年10月1日起施行；（6）2009年4月20，最高人民法院审判委员会通过《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，2009年10月1日起施行；19《条例》颁布后的物业管理制度建设（Ⅲ）《物权法》颁布后：（7）2009年12月1日，住房和城乡建设部发布《业主大会和业主委员会指导规则》，自2010年1月1日起施行；（8）2010年10月14日，住房和城乡建设部发布《物业承接查验办法》，自2011年1月1日起施行。该阶段制度建设的主要特点：配套性、经验性和操作性。20政府在我国物业管理发展中的特殊地位在我国物业管理发展中，政府起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：（1）我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利型的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有作用；（2）物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理水平直接关系到城市管理水平，而城市管理是政府的职能；（3）普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。21作业1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？2.物业管理法规有哪些原则？3.简述物业管理法规的地位？4.请说出10个你熟知的物业管理法律法规。