按揭贷款培训

公司业务部个人住房按揭贷款2013年11月一、个人按揭贷款定义二、个人按揭贷款分类三、贷款对象及条件四、授信方式、贷款额度、期限、利率及还款方式五、贷款担保六、贷款流程七、贷款发放与偿还八、贷后管理目录一、个人按揭贷款定义按揭是英文“mortgage”（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。个人住房按揭贷款是指吉林环城农村商业银行股份有限公司（以下简称环城农商银行）用自有资金向借款人发放的用于购买房地产开发商建造的个人住房和商业用房的商业性贷款，是借款人、房地产开发商和贷款人三方进行的经办行为。二、个人按揭贷款分类个人房屋按揭贷款按照交易时间先后分为：一手房屋按揭贷款和二手房屋按揭贷款。一手房屋是指首次进入流通领域进行交易的房屋，包括一手住房和一手商业用房。二手房屋是指已取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在房屋二级市场上流通且未设定抵押权的房屋。根据房屋性质的不同，二手房屋可分为二手住房和二手商业用房。（一）按照交易时间分类：个人房屋按揭贷款按照用途分类分为：住房按揭贷款（含别墅、公寓）、商业用房按揭贷款、车库（位）按揭贷款。住房按揭贷款：指我行向购买住宅、公寓或别墅的自然人发放的贷款。车库（位）按揭贷款：指我行向购买独立产权的车库（位）的自然人发放的贷款。商业用房按揭贷款：指我行向购买房屋产权明确为“商业用途/商住两用房”的商业用房和商住两用房的自然人发放的贷款。（二）按照用途分类：个人房屋按揭贷款按照经营类型分为：自营类贷款和公积金委托贷款。公积金（组合）贷款在获得我行所属分（支）机构当地住房公积金管理部门的开办资格后，在本规程范围内依据住房公积金管理部门的规定执行。（三）按照经营类型分类：三、贷款对象及条件：年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。共同借款人是指两个或两个以上自然人以借款人的名义共同与我行建立的一笔借贷关系，共同借款人应为借款人进行连带责任担保。1、个人房屋贷款的对象（一）具有合法身份证明，能够提供身份证和户口簿或护照、军官证等有效身份证件。其中，对于港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明（境外个人须在境内工作、学习时间超过一年）并符合当地房屋交易管理部门的相关规定；（二）具有合法、稳定的经济收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（三）具有已签订合法有效的购房或购车库（位）合同或协议；2、借款人必须同时具备下列条件（四）具有我行要求的首付款证明；（五）在我行已开立银行卡或具有结算功能的储蓄存折并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；（六）同意以所购房产抵押或提供我行认可的其他有效担保；（七）我行规定的其他条件。2、借款人必须同时具备下列条件四、授信方式、贷款额度、期限、利率及还款方式（一）授信方式分为单笔贷款和额度授信，授信额度项下的单笔贷款发放日不得早于授信额度起始日，贷款到期日不得超出授信额度的到期日。1.对于购买首套自住房的家庭，其商业性贷款额度最高不得超过购房合同总价的70%。2.购买首套别墅贷款额度最高不得超过购房合同总价的60%，对于优质楼盘项下的别墅，其贷款额度最高不超过购房合同总价的70%。3.对购买第二套商品住房的家庭，贷款额度最高不超过购房合同总价的60%。4.对于购买第三套及以上住房的家庭，以及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴费证明的非本地居民暂停发放住房贷款。5.二手住房价格依据借款人所购住房买卖合同价格或评估价格两者较低额确定。（1）住房按揭贷款（2）车库（位）车库（位）不超过三个月且纳入住房贷款一并办理的可比照住房贷款额度规定执行；单独申请车库（位）按揭贷款的，其贷款额度最高不得超过所购车库（位）合同总价的50%。商业用房按揭贷款额度最高不得超过购房合同总价的50%，其中，房屋用途为“商住两用房”的贷款额度最高不得超过购房合同总价的55%。（3）商业用房（4）二手住房二手住房价格依据借款人所购住房买卖合同价格或评估价格两者较低额确定，贷款额度最高不得超过所购房价的50%。（二）、贷款额度（1）住房按揭贷款1.对于购买首套自住房的家庭，其商业性贷款额度最高不得超过购房合同总价的70%。2.购买首套别墅贷款额度最高不得超过购房合同总价的60%，对于优质楼盘项下的别墅，其贷款额度最高不超过购房合同总价的70%。3.对购买第二套商品住房的家庭，贷款额度最高不超过购房合同总价的40%。4.对于购买第三套及以上住房的家庭，以及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴费证明的非本地居民暂停发放住房贷款。（2）车库（位）不超过三个月且纳入住房贷款一并办理的可比照住房贷款额度规定执行；单独申请车库（位）按揭贷款的，其贷款额度最高不得超过所购车库（位）合同总价的50%。（3）商业用房按揭贷款额度最高不得超过购房合同总价的50%，其中，房屋用途为“商住两用房”的贷款额度最高不得超过购房合同总价的55%。（4）二手住房价格依据借款人所购住房买卖合同价格或评估价格两者较低额确定。我行在确定贷款期限时，应在综合考虑借款人的年龄、经济收入状况、还款能力、保证或抵押物状况、房产使用年限等因素的基础上，合理确定贷款期限。（三）、贷款期限（1）住房商业性按揭贷款期限最长30年，且借款人年龄加贷款期限之和不应超过国家法定退休年龄；（2）纳入住房按揭贷款一并办理的车库（位）贷款期限，按照住房按揭贷款期限的规定执行；单独申请个人车库（位）按揭贷款期限最长10年，且借款人年龄加贷款期限之和不应超过国家法定退休年龄；（3）商业用房按揭贷款期限最长10年，且借款人年龄加贷款期限之和不应超过国家法定退休年龄；（4）房屋用途为“商住两用房”的贷款期限按照个人商业用房贷款期限管理规定执行。（5）二手住房贷款在满足上述要求外，还须同时满足下列条件：1、贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；2、抵押物房龄最高为30年，且抵押房屋的房龄+贷款期限≤45年，城市中心区域可适当放宽到55年。房龄=申请贷款年份-房屋建成年份。房屋建成年份以《房屋所有权证》记载的建成年份为准，若《房屋所有权证》上未记载建成年份的，可以评估报告登载为准,或以房管部门档案查询为准。（四）、利率及还款方式（1）贷款利率执行浮动利率，由借贷双方协商确定（一）浮动利率按照中国人民银行公布的商业性贷款利率相关规定执行。贷款期限在1年以内（含）的，执行合同利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，如遇中国人民银行调整基准利率，则在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。（二）对借款人未按合同约定用途使用贷款或未按合同约定日期还款的，按照中国人民银行的相关规定计收罚息。1.住房贷款依据我行的相关利率规定执行。2.纳入住房贷款一并办理或车（库）位贷款与对应住房贷款申请时间相差在6个月内的车库（位）贷款，其贷款利率按照住房贷款利率规定执行；单独申请车库（位）贷款的，其贷款利率最低可按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行。3.商业用房贷款的，其贷款利率最低可按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行。（2）还款方式：（一）个人房屋按揭贷款采用等额本息、等额本金、到期一次性还本按月付息、利随本清等方式还款。对于采用“到期一次性还本按月付息”方式、利随本清还款的住房和商用房按揭贷款，须满足贷款期限在1年以内（含）且贷款金额100万元以下（含）的条件。（二）本贷款从放款的次月起开始还款。每1个公历月为1个还款期，均按月计收利息。贷款的还款首期和最后一期按照资金的实际占用天数计收利息。借款人可在借款合同生效后，提前十五个工作日向我行书面申请部分或全部提前还款，经我行同意后可提前还款。借款期限在1年（包含1年）以下的，应一次性结清全部贷款本金及利息。借款期限在1年以上的，借款人可部分或全部提前还款并结清贷款本息，对于部分还款的，提前归还的部分不再计息，此前已计收的贷款利息不作调整。贷款人可依据双方合同约定计收违约金。（五）、提前还款五、贷款担保个人房屋贷款实行抵押担保、抵押+保证担保、抵押+资金托管或冻结、抵押+过程控制和担保公司全程保证方式。抵押物仅限于本次贷款所购房产。其中一手住房贷款可采取下述（1）、（2）和（5）三种担保方式。（1）房屋抵押担保方式，指以房产设定抵押，取得正式抵押登记证件后发放贷款。（2）抵押加保证担保方式，指房产的抵押登记手续办妥前追加阶段性或全程保证担保，在符合我行的放款条件后发放贷款。阶段性保证担保期限从贷款发放之日起，至房产办妥正式抵押登记手续，且我行收妥相关证件之日止，由我行认可的担保人为借款人全部贷款本息提供连带责任保证。全程保证担保是指我行认可的担保人对其房屋贷款存续期间的全部贷款本息提供第三方连带责任保证担保。（3）抵押+资金托管或冻结担保方式，指房产的抵押登记手续未办妥前先行放款，由我行对贷款资金托管或贷款资金（100%保证金）全额冻结担保方式。贷款资金托管期限自贷款发放之日起，至房产办妥抵押登记手续，且我行收妥《房屋他项权证》之日止（地方房地产管理部门监管交易资金的按其规定执行）。二手房贷款资金通过房地产经纪机构或交易保证机构客户交易结算资金专用存款账户托管，须符合建设部和中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知》和地方房地产行政管理部门关于二手房交易资金托管相关规定要求；采取借款人或卖方个人账户托管的，按照我行个人二手房屋交易资金托管业务相关规定执行。（4）抵押+过程控制方式，指房产的抵押登记手续未办妥前先行放款，自贷款发放之日起，至房产办妥抵押登记手续且我行收妥《房屋他项权证》之日止的担保空档期内的贷款风险由分行尽可能采取措施进行过程控制，担保空档期原则上不超过7个工作日，特殊情况最长不得超过15个工作日。（5）担保公司全程保证方式，指由担保公司为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下担保公司须按总行法人客户授信评审标准核定担保额度，原则上此种授信方式贷款最长期限为五年。六、贷款流程1、一手房按揭贷款：借款人填写个人住房借款申请书，并向经办行提交下列资料：（1）有效的身份证件。具体为居民身份证，能够提供身份证和户口簿或护照、军官证等有效身份证件。其中，对于港澳台居民及外国自然人应持有有效居留许可证明（境外个人须在境内工作、学习时间超过一年）并符合当地房屋交易管理部门的相关规定；。（2）借款申请人的经济收入或偿债能力证明，包括经营资料、家庭收入证明（借款人及配偶的收入证明（要求加盖单位公章或劳资部门印章））、纳税证明、银行对账单等的原件及复印件；（一）、贷款材料（3）已婚借款人提供夫妻关系证明（结婚证或户口簿复印件），出具其配偶经济收入或偿债能力证明；（4）有共同借款人的，要求提供借款人各方订立的共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方的还款责任；（5）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；（6）不低于总购房款规定比例的首期付款全额发票或收据；（7）借款担保的抵押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押的证明和有权部门出具的抵押物估价证明；（8）借款人及其共有人（如有）同意抵押的证明材料；（9）在我行已开立银行卡或具有结算功能的储蓄存折并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；（10）经办行要求提供的其它资料，包括非自然人应提供企业资料。2、二手房按揭贷款：(1)卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明；(2)所售住房的《房屋所有权证》，有共有权人的，应提供《房屋共有权证》；(3)房屋共有权人同意出售房屋的书面文件；(4)如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件；（二）、贷款审查经办行在收到个人住房按揭贷款申请后，至少应由两名客户经理联合对借款人提交的全部