《碧桂园施工合同管理常见问题分享》

碧桂园建设施工合同管理常见问题分享胡雪芳二O一二年五月开篇语•美国管理大师彼得.德鲁克曾说：“管理是一种实践，其本质不在于‘知’，而在于‘行’；其验证不在于‘逻辑’，而在于‘成果’；其唯一的权威就是成就。”•合同管理，需要每个碧桂园人推进，让我们共同努力，使招标、合同管理中各环节标准化与规范化，项目、区域、总部联动，做到‘知’‘行’合一，重视施工合同管理，控制好工程建设成本！问题5问题4问题3问题2问题1承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到，如何处理？总承包人甩项是否属违约，合同依据在那里？垃圾清运是总承包人的责任吗？集团除总承包合同范本外，还有哪些专业分包及零星合同范本？在招标、合同管理中我们常遇到的问题：前言从立项招标到完成需要多长时间？总承包人任意转包、分包，承包人提出提前撤回履约保函，对发包人有哪些风险？合同签订时要注意哪些问题？合同签订要多久？何为“黑白合同”？签订“黑白合同”风险有哪些？总承包管理配合内容、费用及水电费计取依据？问题6问题7问题8目录第三部分第二部分第四部分第五部分第一部分招标过程中常见问题及处理合同履行中（现场管理）常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理常见合同法务问题及处理合同签订过程中常见问题及处理目录第三部分第二部分第四部分第五部分第一部分招标过程中常见问题及处理合同履行中（现场管理）常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理常见合同法务问题及处理合同签订过程中常见问题及处理一、工程招标管理阶段一、招标立项时常常遇到的问题问题一:案例1：这样的招标立项，能不能保证工程按期开工？问题在哪里？第一部分招标过程中常见的问题处理第一部分招标过程中常见的问题处理问题二：怎样的招标立项才能确保按期完成招标、合同签订？•案例2：【招标立项书】肇庆四期万象峰景五至九号楼一、工程招标管理阶段问题三：以业务联系单代替立项书，可行吗？为什么？有何根据？第一部分招标过程中常见的问题处理第一部分招标过程中常见的问题处理1、应该是出招标立项书2、总包招标立项需提供项目总办批准工期回执案例3：第一部分招标过程中常见的问题处理1、玻璃幕墙、钢结构、专业分包与零星工程分包都应该要先出招标立项书，立项后才能出清单。2、玻璃幕墙和钢结构工程超过三百万的，按旧地块新项目总包流程走。案例4：第一部分招标过程中常见的问题处理项目部要正确立项招标项目部要清楚总承包工程招标立项前,有哪些事项是重点小结：第一部分招标过程中常见的问题处理1、正确立项招标（专业分包及零星工程）总承包招标立项时，由项目管理部结合实际情况，确定总承包施工范围;划分指定专业分包及与总承包的施工界面。总承包范围如下：（1）低层住宅、多层住宅、高层住宅、酒店及大型公建（商业中心、超市、学校）的施工总承包工程；（2）小区配套单体工程（包括苑区内的综合楼、配电房、垃圾房、燃气调压站、水泵房、污水处理厂、员工宿舍）、小区内室外市政及附属工程。分特急招标、正常招标特急招标（无施工图）：约15内完成模拟工程量清单编制正常招标（施工图齐全）：30天内完成招标文件编制（包括工程量清单）按宏观计划工程开工时间前30～45天向集团工程招标管理部提交招标立项书，并抄送集团工程造价管理部项目管理部确定开发宏观计划表已由集团批准；合理划分标段；确定招标范围取得规划用地许可证、现场具备开工条件、施工图齐备等招标条件招标立项时间招标完成时间工程招标立项前重点注意事项《中华人民共和国招标投标法》第二十四条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。第一部分招标过程中常见的问题处理提醒：正确立项招标有利于项目开发顺利推进，其操作流程依据见集团2011年发文《关于明晰总承包工程、专业分包工程和零星工程招标流程的通知》第一部分招标过程中常见的问题处理问题四：招标范围确定时，常常遇到的问题讨论：如下施工范围选定有错误吗？第一部分招标过程中常见的问题处理案例5：请找出错误第一部分招标过程中常见的问题处理•解析：•1、此联系单主要是安装范围选择错误•2、5.1A和5.1B为不同装修标准的范围，只能选择一个，5.1A为装修交楼标准，5.1B为毛坯交楼标准，需根据实际交楼标准选择；•3、1.11同样是涉及到不同装修标准，只能选择一个。•4、每个安装范围的表格后面都备注：如有A、B、C项的，只能选取其中一项。第一部分招标过程中常见的问题处理1应包括哪些专业？土建、安装、市政2如何选？按标准版施工界面划分表勾选3有参考标准吗？2012年版总包合中施工范围选项表（标准版）小结：确定施工范围时，项目常常提的问题第一部分招标过程中常见的问题处理1、总承包的施工范围包括（以高层为例）根据以往的案例，无论在总承包工程的招标阶段或者在合同签订甚至签订补充协议阶段，如何确定承包人的承包范围是各部门都感到头疼的事情。1）土建工程：2）安装工程：3）室外市政工程：第一部分招标过程中常见的问题处理2、按标准版施工界面划分表勾选：总承包工程招标时，项目部只需在选项表格上，勾选符合现场实际情况的选项，经确认后的选项即可作为工程造价管理部编制招标清单、招标文件、签订合同及补充协议的依据。提高工作效率、准确率，以减少内耗，达到项目、总部双赢。3、2012年版总包合中施工范围选项表（见后示范标准版）第一部分招标过程中常见的问题处理正确勾选示范表第一部分招标过程中常见的问题处理正确勾选示范表第一部分招标过程中常见的问题处理正确勾选示范表第一部分招标过程中常见的问题处理•实例：张家界项目在立项时已将施工界面划分表提交，为快速完成招标文件的编制提供了保障，值得大家学习！第一部分招标过程中常见的问题处理正确勾选施工范围重要性：勾选施工范围正确与否，直接影响投标报价、暂定合同价款、进度款支付合理性。目录第三部分第二部分第四部分第五部分第一部分招标过程中常见问题及处理合同履行中（现场管理）常见问题及处理材料指定品牌常见问题及处理常见合同法务问题及处理合同签订过程中常见问题及处理第二部分合同签订阶段常见的问题处理问题一：如何才能缩短合同签订时间？第二部分合同签订阶段常见的问题处理案例6：某项目总承包工程合同签订审批流程中遇到的问题1、该合同审批自3月1日发起，至今未签订2、主要争议：付款方式与总承人重新提交报价不及时第二部分合同签订阶段常见的问题处理案例7：某项目零星工程（装修脚手架）合同审批流程中遇到的问题1、该合同审批自3月12日发起，4月13日完成会签2、存在主要问题：项目部直接与施工单位谈价（未按集团专业分包与零星工程招标流程，也未征询造价人员意见），走会签时，各职能部门提出许多需完善的意见，反复打回第二部分合同签订阶段常见的问题处理案例8：“广东省内某项目”标段划分引发的问题第二部分合同签订阶段常见的问题处理案例9：“来安”项目报建遇到的特殊情况第二部分合同签订阶段常见的问题处理案例10：省外某项目，未及时按政府要求完成备案，影响实际执行合同的签订•《中华人民共和国招标投标法》第十二条规定；招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构第二部分合同签订阶段常见的问题处理完成总包招标，因项目备案工作未完成，影响实际执行合同签订1、外部因素2、内部因素3、其他因素影响合同签订的因素第二部分合同签订阶段常见的问题处理小结以总承包工程为例，目前对签合同进度有重大影响的外部因素有哪些？2、当地建设主管部门对备案的建设合同有特殊要求3、中标人对投标文件实质性内容不响应主要的外部因素第二部分合同签订阶段常见的问题处理1、合同主体承包资质（能承建面积大小)第二部分合同签订阶段常见的问题处理总公司只要资质证书的确认承包范围与能力满足发包范围，同时为当地建委备案合格的企业均可。国资委属下的“中”字头的企业的分公司，须资质证书的确认承包范围满足发包范围，同时为当地建委备案合格的企业。其中：关于承包人资质确认原则总公司旗下分公司其它性质企业的分公司一般只有经营资质（工商执照）的，没有“资质证书”的，主体不合格。第二部分合同签订阶段常见的问题处理2、内部因素的影响：合同审批流程：按公司要求，所有合同签订都在BIP上进行流程审批；目前，审批流程分为线上与线下两部分。适用于专业分包与零星工程适用总承包与大于300万的钢结构工程与幕墙工程线上线下第二部分合同签订阶段常见的问题处理3、其他因素的影响：例如1、项目部勾选的施工范围不够准确，经常发生需重新提供；2、先开工后谈价、谈合同，施工单位以未看过合同为由提出诸多问题；3、招标时与合同签订时的工期节点不一致，需区域总重新审批确认；。。。第二部分合同签订阶段常见的问题处理1工作前置：项目部对有关合同签订的各项工作要有预见性的提前落实（如政府对报建要求、标段划分与资质是否相符合等等）2项目总要重视审批流程：项目设专人跟进，专人要熟悉招标结果审批流程、合同签订流程3改变观念：合同签订不仅是某个部门的事，需要相关职能部门（单位）协作、配合与支持，项目部要有专人对接集团工程造价管理部，遇重大问题要及时向上级领导汇报并请求支持反思：缩短合同签订时间关键点第二部分合同签订阶段常见的问题处理问题二：履约保函常见的问题有哪些？1、履约保函能不能提前撤回？为什么？2、履约保函是否真实有效？具体由哪个部门负责？3、履约保函的格式是否能修改？履约保函不能提前撤回。履约保函：简单地讲，就是履行合同义务的保证，是指应发包方和承包方（申请人）的请求，银行向工程的发包方（受益人）所作出的一种履约保证承诺。倘若履约责任人日后未能按合约的规定按期、按质、按量地完成所承建的工程，以及未能履行合约项下的其他业务，发包方可向银行主张一笔不超过担保金额的款项合同约定依据：中标人在签订合同后7个工作日内向项目管理部提供，履约保函金额为合同价款的5%~10%。（与合同对应），完成竣工验收备案后2个月到期，之后的14天内退还承包人。此约定，保障工程竣工后的顺利备案及交楼123履约保函提前撤回履约保函提前撤回？第二部分合同签订阶段常见的问题处理•案例11：请看这份履约保函是否有效【案例】2011年，广东某项目履约保函由村镇级银行开具的，并且已多方证实，此保函真实有效。是否符合合同约定？如何处理？第二部分合同签订阶段常见的问题处理第二部分合同签订阶段常见的问题处理参考意见：履约保函内容没问题，但经查该担保银行是2010年下半年才成立，注册资本只有2亿而且为村镇级银行。为规范合同的履行，维护合同有效性。建议让承包人按合同约定的地级市以上的银行出具保函。2012年版总承包合同协议书如下约定履约保函的额度及格式额度：1、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十八条招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。2、2012年合同版本，集团旗下所有楼盘新招标的总承包施工合同，履约保函金额在招标时由工程招标管理部根据工程范围和合作单位来定，履约保函的额度一般为5%~10%；格式：以总承包合同的履约保函版本为准。若当地银行要求使用其他版本时，由项目主导，当地法务专员、财务部配合研究该保函是否能满足要求并出具处理意见，处理意见由项目报区域总审批第二部分合同签订阶段常见的问题处理第二部分合同签订阶段常见的问题处理•讨论：如何加强专业分包单位的合约意识？•1、首先是：项目现场管理人员要熟悉合同内容，做到“手中无剑、心中有剑”•2、合同履约管理的主要环节：合同交底；资料专管；过程检查。•例如：重点对协议书的内容、总承包单位一般义务、分包单位一般义务、总承包管理及配合工作内容（重点按总包合同附件5内容）交底，等等。•3、参考集团《专业分包标准合同范本》编制专业分包合同，避免出现自编合同简短、条款不完善、执行时不可操作。•4、建议指导、督促分包单位按合同精神履行，随时发现问题随时纠偏及处理。第二部分合同签订阶段常见的问题处理案例12：某项目专业分包与零星工程合同问题三