20190305开发商交付商品房常见法律问题及应对建议

开发商交付商品房常见法律问题及应对建议前言商品房交付阶段，是商品房买卖中的极为重要的一环。对于开发商来说，履行买卖合同最主要的义务，完成标的物风险转移的重要过程。而对于买受人来说，在预售时的种种憧憬，在交付时变成现实的答卷。购房者则终于盼到了以厚重的首付款和几十年的贷款所换来的成果，难免会较为挑剔。因此，交付过程成为开发商与购房者争议高发区。而司法实践中对于交付类纠纷的案件处理也不无争议。故对于交付过程中开发商常见法律风险进行类型化梳理，同时为开发商提供了相关应对建议，以期在交付时尽量避免相关风险。PART01商品房交付的法律含义与常见约定C目录ONTENTS目录PART03交付常见法律风险及应对建议——以一般交付流程为切入PART01商品房交付的法律含义和常见约定PART02开发商交付商品房的法定条件PART01商品房交付法律含义及常见约定1“交付“概念的厘清交付商品房交付法律含义及常见约定在《物权法》中，“交付”一词本来只适用于动产，在不动产相关的章节中，物权法的表述是转移“占有”。但是约定俗成的“交房”称谓着实强大，故在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，将“交付”一词用于了不动产。根据解释规定，无约定情况下，交付的概念即为转移占有，不包括产证办理。在司法实践中，合同未约定交付标志的情况下，一般认定“交钥匙”为交付。交付《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。商品房交付法律含义及常见约定2合同中关于交付的常见约定《上海市商品房预售合同》示范文本主协议关于交付的约定主要是第十条至十三条。第十条该房屋的交付必须符合下列第____种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。贰、取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在_____年____月____日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。叁、____________________________________________________________。第十一条甲方定于_______年____月____日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过天，乙方有权选择下列第种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、____________________________________________________________。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前____天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起_____天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为____用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。商品房交付法律含义及常见约定123交钥匙寄送交付通知书关于交付标志的常见约定签署交接书交钥匙1.最传统的交付标志，但在目前重证据的观念下，物品交付本身必须配合适当的法律文件，因此与交钥匙配套的签收文件才是最重要的部分。2.如此方式与预售合同、交付流程能够较好的衔接，在实践中对于开发商完成交付较有利。商品房交付法律含义及常见约定签署交接书1.这一方式是上海地区政府示范文本中较为推行的。为此，以上海市为代表的很多一二线城市，房地产交易中心还专门制作了带条形码的《房屋交接书》，并将此作为办理小产证的必要文件之一。《上海市商品房预售合同》示范文本主协议第十四条有约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。但是该《房屋交接书》在实践中往往受到很大限制，因为在期房交易中，房屋的交付时间往往早于大产证的办理时间，而交易中心又往往需要在大产证办妥后才能允许打印《房屋交接书》。所以，该《房屋交接书》只能流于形式。一般，开发商如需以交接书的书面形式确认房屋交付，需要自行拟定一份书面文件，同时应注意在文件名称上与交易中心的《房屋交接书》相区分，比如叫《房屋交付确认书》、《房屋交接结算单》等等。2.以签署文件交付的优势主要是涵盖内容全面，除确认房屋转移占有外，还可对附赠物品、个性化装修、物业费起算时间点等问题作出明确约定。3.但签署文件交付也有一定的劣势，主要是比较容易出现购房者因房屋质量瑕疵而拒绝签字的僵局。商品房交付法律含义及常见约定寄送交付通知1.目前有少量部分开发商采用寄送交付通知书的办法作为房屋交付标志。该方式从形式上看完全是单方行为，即开发商在预售合同中约定房屋交付的标志是寄送交付通知书，同时在交付通知书中明确凭此通知书可以直接领取房屋钥匙等物品。在开发商符合房屋交付标准的前提下，避免了购房者借故拒不签字所引起的种种繁琐事宜，且开发商可以在交付通知书中明确载明关于房屋照管义务的转移，是一种简单易行的方式。2.在实践中，对开发商举证责任要求较高，较难为法官所支持。商品房交付法律含义及常见约定3做好交付工作对于开发商的意义一二履行合同主要义务，避免承担逾期交房的违约责任转移房屋毁损、灭失的风险PART02开发商交付商品房的法定条件1交付条件与交付标准的区分商品房的交付条件交付条件（法定）交付标准（约定）交付条件应当是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件，欠缺其中任何一个条件，房屋不得交付使用。交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态。其内容可以包罗万象，质量、环境、配套、装修、品牌、型号，都可以自由约定。一般而言不符合法定交付条件的，房屋是不能进行交付，会被认定为根本违约，买受人有权解除合同，且可能因违反行政管理制度面临行政处罚。不符合约定交付标准的，（就上海市商品房预售合同示范文本为附件4）除主体质量问题和严重影响居住的外，一般认定为瑕疵交付，承担相应违约责任。现实中大量的交付纠纷，并不是由于不符合交付条件，而是对是否符合交付标准存在争议。本来可以通过违约责任来解决的问题，买方却以拒绝受领来维权，这就大大增加了解决纠纷的社会成本。只有将交付条件与交付标准明确区分，才能看清问题的不同性质，不满足交付条件的不得交付使用，而不符合交付标准的，不影响交付，只承担违约责任。明确了这样的规则，对于保护买卖双方的利益，对于维护市场秩序都有积极的意义。2法律法规层面的交付条件商品房的交付条件法定交付条件我国房地产法律体系中，有关交付条件的规定散见于多个规范之中。现行法规对商品房交付条件的规定，主要有三项要求：1、竣工验收合格。《城市房地产管理法》第27条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”作为行政法规的强制性规定，“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。3、基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第7条规定了商品现房销售的条件，其中，“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、可以马上交付使用的房屋，现房销售的条件，也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。虽然这个《办法》只是建设部的规章，但这一规定符合法理与善良风俗，有利于合同目的的实现，有利于保护当事人利益和减少纠纷，故应当作为交付条件之一。商品房的交付条件法定交付条件关于竣工验收的标志，在实务中存在争议。1.一种观点认为经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格，即视为竣工验收。2.一种观点认为竣工验收合格要以行政机关签章的《竣工验收备案表》为标志，没有取得备案表的，不能证明竣工验收合格。3上海市新建住宅实行交付使用许可制度商品房的交付条件上海新建住宅交付许可制度《上海市新建住宅交付使用许可规定》《“上海市新建住宅交付使用许可规定”实施细则》在该制度下，取得新建住宅交付许可的前提包括水电燃气通信等生活配套设施的完成、规划要求的教育医疗等公共服务设施完成配建或具有过渡使用设施、绿化建设完成等。新建住宅验收交付许可制度：第二条本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。商品房的交付条件法定交付条件取得交付许可的条件第五条新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件：（一）住宅生活用水纳入城乡自来水管网。（二）住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。（三）住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限。（四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接；住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。（五）住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。（六）住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。（七）住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路，且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。（八）按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。（九）按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。（十）完成住宅小区内的绿化建设。（十一）住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。商品房的交付条件法定交付条件未取得交付许可的行政处罚住宅建设单位违反本规定，未取得新建住宅交付使用许可证擅自交付使用新建住宅的，市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处已交付使用住宅销售额千分之五以上千分之十以下的罚款，并可以降低其房地产开发经营资质。PART03交付常见法律