重庆商业地产市场概况

重庆商业地产市场概况目录一、重庆宏观环境简述二、重庆市五大商圈简述三、可竞争区域及项目分析四、B3项目定位分析一、重庆宏观环境简述2002-2006年重庆市社会零售消费额02004006008001000120014001600单位：亿元市社零总额763.0506835.52549551215.761403.58批发零售业481.14719.13812.911042.581196.37餐饮业69.73107.32132.11161.97194.282002年2003年2004年2005年2006年餐饮业发展态势良好，继02-03年大幅增长后，04、05、06年餐饮业涨幅均高于15％。2001-2006年重庆市城市居民可支配收入及增长速度050001000015000元0%5%10%15%城市居民人均可支配收入65727238809492211024411570比上年增长6.4%10.1%11.8%13.9%11.1%12.902001年2002年2003年2004年2005年2006年居民可支配收入在01－02年增长明显加速后，一直呈稳步上升的趋势。重庆市商服用房投资额0200400600800亿元0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%房地产开发投资139.6196.7245.9327.9393.1517.7629.6商服用房投资31.1736.64250.8259.8571.3969.61商服用房投资比重22.3%18.6%17.1%15.5%15.2%13.8%11.302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年虽商服用房投资额逐年递增，但商服用房投资比重在2000年达在22.3%后却呈逐年递减的趋势。重庆市商服用房总空置面积走势0100200300400500600700万平方米0.0%20.0%40.0%60.0%房地产总空置421.84484.48559.61551.28567.68582.23612.94商服用房空置125.43163.26178.92224.68246.39250.96264.1商服空置比重29.7%33.7%32.0%40.8%43.4%43.1%43.10%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年03年重庆商业地产空置率在经历较快增长后，增速渐趋稳。高空置率，居全国之首：重庆的组团式商业同质化严重、商服用房自身硬件条件不足，不能满足有效需求与部分商业物业的不断老化、淘汰是导致重庆商服用房高空置率的三个主要原因。未来放量较大：因投资的产生与建筑产品成品具有滞后性，据市房管局资料显示，目前，重庆主城区在建商业物业126个，总面积达401.19万平方米，主要集中在渝中区和江北区。预计主城区未来三年商业面积放量达600万㎡。商业物业投资逐渐降温：据市统计局数据显示：2000年至2006年来商服用房投资比重累计下降了11个百分点。小结：注：面积单位如未做说明，则均为建筑面积主城区商业物业回报较理想：重庆市商业物业平均回报率8-10%。目前，重庆主城区商业物业（以临街门面、商场综合计算）租金约为100-1100元/㎡·月，租金均价约为150-250元/㎡·月，结合重庆发展趋势，未来5年商业物业租金均价将达到300-400元/㎡·月。主城区商业物业售价稳中有升：目前主城区商业物业售价约为2—18万/㎡（套内面积），均价约为3.5－6万元/㎡之间。与06年的均价4－5.5万元/㎡相比，售价稳中有升。二、重庆五大商圈简述五大商圈共存：形成以渝中区解放碑中心商贸区为主的主商圈，周边区域性商贸区为辅的江北区观音桥、沙坪坝区三峡广场、九龙坡区杨家坪、南岸区南坪副商圈共融共发展的消费市场格局。区域中心向心格局、集聚效应显著：90%的消费在各区域组团中得以消化，区域组团式消费特征渐趋明显。重庆山城、江城独特的地形特征造成各区域间交通不便，随着重庆经济的发展与居民可支配收入的不断提高，故此在各区域的核心位置形成同质化的组团式商圈经济的格局。重庆五大商圈分布图重庆城市地形格局解放碑商圈——西部第一街商圈范围：以解放碑商业步行街为核心，东起小什字，西至较场口，南起新华路，北至民生路，占地面积约0.69平方公里。特点：由于优越的地理位置及厚重的历史商业氛围累积，解放碑商圈已形成中高档消费为主，现代零售业和高档服务业最集中的“西部第一街”经营档次：以中高档为主，少量低档补充。未来发展：解放碑CBD的打造将为该商圈发展提供强大动力，但是随着快速发展起来的各次级商圈，解放碑核心商圈的地位有所减弱，解放碑商圈将逐渐向高档化、规模化发展。06年购买力：220亿元06商业供应量：120万㎡06年年均商业租售价格：租：200-800/㎡·月售：5-6.5万元/㎡06年年均出租率：95%主要业态：购物＞娱乐＞餐饮＞休闲＞运动主要客流：重庆市、外地游客日均人流量：30万人代表性商业物业：大都会购物广场：总建面近10万㎡，其中商业面积超过5万㎡，是一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合商场。由主力店太平洋百货和独立商铺组成，经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、家私、餐饮、电玩城、电影场、溜冰场等娱乐项目，档次较高。品牌归属地：香港租售价格：旗舰店太平洋百货采用联营方式：平均扣点为22%-23%店中店平均租价：500元/㎡/月（套内面积）-1F（350）LG（1500）1F（800）2F（500）3F（400）4F（300）5F（200）6F（50）注：上述租金均采用使用面积计算，扣点/租金已含相关管理费用。观音桥商圈——商圈黑马杀出商圈范围：以建新南北路为中轴线，南起观音桥转盘，北至海关，西以嘉陵公园为界，东至龙湖北城天街，占地面积42.42公顷。特点：随着北城天街、观音桥步行街的建成开业，该商圈分为2大组团——北城天街、观音步行街，北城天街以中高档商品及服务业为主，步街街倾向于大众化商品。整个商圈商业形态较完善，功能布局较合理。经营档次：主要以中档为主，辅以少量高档。未来发展：江北商圈已基本形成，分布相对较散，2大组团因主干道分隔开来，不能有机结合，形成共融。虽然江北、渝北区消费力强，但该商圈拦截过江（解放碑）消费尚需一定时日。该商圈计划3年时间建成西部一流的精品商圈、生态商圈、文化商圈。06年年购买力：100亿元06年商业供应量：100万㎡06年年均商业租售价格：租：200-700/㎡·月售：3-5万元/㎡06年年均出租率：85%主要业态：购物＞娱乐＞餐饮＞休闲＞运动主要客流：江北、渝北居民为主日均人流量：28万人代表性商业物业：新世界百货：商业面积约4.2万㎡（建面），是一个近期开业，定位中高档的大型综合商场。经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、餐饮等项目。品牌归属地：香港租售价格：向开发商以55元/㎡/月（建面）整体租赁，与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25%注：扣点已含相关管理费用。沙坪坝商圈——文化最浓商圈范围：三峡广场至绿色文化艺术广场为主线，辅以南开商业步行街、双巷子步行区域，营业面积45万平方米。特点：沙坪坝是距离解放碑最远的副商圈，依托沉淀了数十年的历史文化元素，主打“文化牌”，营造文化、教育、科技氛围最浓的商业文化中心，其商业结构完善，发展一直较平稳。经营档次：主要以流行+运动+休闲商品为主，档次中偏低。未来发展：未来商业注重舒适性和愉悦性，三峡广场表现出良好的自然景观、人文景观和历史文化内涵，在很大程度上能吸引消费人群，提升商业价值。随着王府井开业，步行街2大地块——煌华、融汇项目的开发，可能会进一步提升沙区商业氛围。06年购买力：70亿元06年商业供应量：85万㎡06年年均商业租售价格：租（临街）：400-1500/㎡·月售：2.5-5万元/㎡06年年均出租率：80%主要业态：购物＞娱乐＞休闲主要客流：区域内几十所学校的师生，沙坪坝、高新区、江北居民日均人流量：25万人代表性商业物业：立洋百货：营业面积达两万㎡（建面），设置有仕女名品馆、流行服饰馆、少淑女服饰馆、淑女服饰馆、绅士服饰馆、运动名品馆、都会生活馆等7个营业楼面，经营品种涵盖新生代时尚生活的各个层面。品牌归属地：台湾租售价格：与商家采用联营方式：平均扣点为22%-25%注：扣点已含相关管理费用。杨家坪商圈——主城西进商圈范围：以杨家坪步行街为中心，南至毛线沟、北至谢家湾立交桥、东至直港大道、西至石坪桥正街中段都将是杨家坪商圈的范围，占地面积达4平方公里。特点：杨家坪商圈：属老工业基地自发形成的商圈，原貌脏乱差。随着步行街的落成，轻轨的通车，形势大有改观，但总体商业格局仍较零散。区域商业以中低档为主，地下商业较为繁荣。经营档次：中低档、专业化。06年购买力：80亿元06年商业总体量：41.8万㎡06年商业空置率：30.77%06年年均商业租售价格：租：300/㎡·月售：3-4.5万元/㎡06年年均出租率：70%主要业态：百货＞餐饮＞休闲主要客流：部份九龙坡区、部分大渡口区居民日均人流量：20万人未来发展：随着龙湖西城天街、斌鑫世纪城、百康年世纪门、正昇集团等项目的入驻，杨家坪商圈将迎来新的发展契机。“退二进三”（指退出第二产业，进入第三产业）政策进一步实施，周边建设集团等几大地块即将腾出，可供房地产开发的土地供应量增加，预计未来两年内将会有较大的动作。代表性商业物业：新世纪百货：商业面积约2.5万㎡（建面），秉承其“打造工薪族的购物天堂”的经营理念，在商品结构上进行错位经营，减少与其它商场的正面竞争，在本地品牌中较为知名。品牌归属地：重庆租售价格：向开发商买断商场整体产权，价格不详（估计不超过4000元/㎡建面）。与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25%注：扣点已含相关管理费用。南坪商圈——家居、会展、餐饮、医药、百货商圈范围：以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，占地面积约2平方公里。特点：南坪商圈是离解放碑最近的副商圈，区内消费者分流严重，消费力相对较弱。其经营商业业态主要补充解放碑。区内专业市场较为发达，目前，南坪已形成家居、会展、医药、餐饮、汽车等专业商业带。经营档次：百货：中低档为主家居、餐饮：中高档为主未来发展：随着大连万达、上海城、南滨路滨江商业项目的陆续启动，南坪商圈将会成为新的亮点。3年内南坪将新增2条步行街，即以现有的南坪步行街为中心，环绕其四周分布，届时将形成占地4平方公里，总建面达60余万方的大商圈。06年购买力：60亿元06年商业供应量：40万㎡06年年均商业租售价格：租：50-300/㎡/月售：2-3万元/㎡/月06年年均出租率：80%主要业态：家居＞会展＞餐饮＞医药＞百货＞汽车主要客流：南岸区、巴南区日均人流量：20万人代表性商业物业：重庆百货商场：商业面积约2万㎡（建面），以“满足大众需求、引导时尚消费”为经营理念，商品突出“全、新、精”的特征，在本地百货品牌较为知名。品牌归属地：重庆租售价格：向开发商买断产权，约2500元/㎡（建面）。与商家采用联营方式：平均扣点为21%-25%注：扣点已含相关管理费用。小结：各商圈的商业业态结构同质化较为严重，虽因其地缘特性有一定的存在合理性，但已呈现出各商圈缺乏差异性，相同商业业态竞争加剧的现象。除渝中、江北两区外，多以本区消费者为主力目标人群。各商圈缺乏参与性、互动性强的商业娱乐项目；（部份面市商业娱乐项目因地段、市场定位，文化内涵等多种因素不够成功。如：方特科技公园、洪崖洞等）政府对各商圈的发展规划从宏观上认识不足，导致对重庆整体商业区域规划缺乏一定的前瞻性，在规划决策时应进一步做好市场调研并准确把握市场定位；重庆各区域的商业物业开发具有较大的随意性；各区域商业竞争只是停留在盲目的扩大规模上，差异化定位较少。三、潜在竞争区域及项目分析根据B3商业项目的地段及业态定位，基本可以判定其主要市场竞争来自餐饮、休闲、娱乐等较为集中的区域：滨江商业：以滨江景观为卖点，政府支持而形成的餐饮为主、休闲娱乐为辅的滨江商