房地产开发流程及相关知识

房地产开发手续流程及相关知识2010年4月当前存在的问题1、你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道。2、不给别人空间，给自己留足了空间。3、计划赶不上变化。4、计划可操作性很低，基本上是内部原因本次学习目的？？？？本次学习的目的：1、了解房地产相关的政策法规、基础知识2、熟悉房地产开发流程3、掌握如何协调公司各部门进度，达到相互配合4、掌握及控制房地产开发中发生的各种前期费用51房地产相关知识前期所涉及的费用42获取土地流程开发手续流程35前期各部门的协调报告结构总结房地产开发全过程先耽搁大伙一杯茶的功夫。开篇之前，先讲一个小故事。小唐名叫唐阿土，是成都的弯弯（农民）。从来没有出过远门。攒了半辈子的钱，终于参加一个旅游团出了国。国外的一切都是非常新鲜的，关键是，唐阿土参加的是豪华团，一个人住一个标准间。这让他新奇不已。早晨，不懂中文的服务生来敲门送早餐时大声说道：“GOODMORNINGSIR！”一个XIAO故事唐阿土愣住了。这是什么意思呢？在自己的家乡，一般陌生的人见面都会问：“您贵姓？”于是唐阿土大声叫道：“我叫唐阿土！”如是这般，连着三天，都是那个服务生来敲门，每天都大声说：“GOODMORNINGSIR！”而唐阿土亦大声回道：“我叫唐阿土！”一个XIAO故事但他非常的生气。这个服务生也太笨了，天天问自己叫什么，告诉他又记不住，很烦的。终于他忍不住去问导游，“GOODMORNINGSIR！”是什么意思，导游告诉了他，天啊！！我晕死！真是丢脸死了。唐阿土反复练习“GOODMORNINGSIR！”这个词，以便能体面地应对服务生。又一天的早晨，服务生照常来敲门，门一开唐阿土就抢先大声叫道：“GOODMORNINGSIR！”此时此刻，服务员楞了一下，然后——大声而有礼貌的回答：“我是唐阿土！”一个XIAO故事这个故事告诉我们——人与人交往，常常是意志力与意志力的较量。不是你影响他，就是他影响你！同时，只有不断的学习、提高才能影响到你周边的人才可以成为最强者。一个XIAO故事房地产常用专业基础知识作为专业房地产开发公司的一员把一些基础的、浅显的房地产知识梳理一次应该有所必要！即便以下内容或许您已经熟悉了百分之七八十。。。。。一、房地产相关知识1、什么是房地产、物业？房地产：一般认为，房地产是地产和房产的合称。但其内涵可有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地，即只有土地和房屋结合在一起时，才能称为房地产，未建有房屋的土地，只能叫地产，不能叫房地产。广义房地产包括地产和房产，但并不是说，只有房产和地产合为一体时，才能称为房地产，单纯的土地也是可以称为房地产，是房地产的一种存在形态。需要说明的是，房地产是我国独有的概念，国际上一般称之为不动产。物业是指建成并经竣工验收可交付使用的各类房屋建筑及附属设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块的总称，是房地产业的组成部分。中国房地产行业发展历程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—2007第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段至今第二个调整期拐点、通涨、紧缩、猪坚强、范跑跑……房地产开发企业类型分类标准类型企业性质国有、集体、私营、中外合资企业资质一级、二级、三级、四级开发类型住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商开发区域本土型开发企业、跨区域开发企业一、房地产相关知识2、房地产一、二、三级市场有什么区别？房地产一级市场：具有国家垄断性质，房地产呈纵向流通的市场模式。主要体现在国家作为土地的所有者，将土地使用权投入市场运行，如现行的土地批租拍卖，其价格和交易方式是政府根据国家的整体利益而确定的。此外还如公房出售、廉租房低租分配等都是一级市场的交易表现。它是政府与经营者、使用者之间的交易。房地产二级市场：具有经营性质，房地产呈横向流通的市场模式。房地产商品以开发价值为基础、价格由经营向使用消费的平行转移。表现为经营者与消费者之间的交易行为，是土地转让市场和房地产增量市场。如房地产公司开发出售的商品住房就是典型的二级市场行为，也称住宅一级市场。房地产三级市场：具有消费性质，房地产呈横向流通的市场模式。在调剂需求条件下，使用者、经营者以效用为价值尺度的市场价格进行平等交换。是使用者之间的交易行为，是土地的再转让和房地产的存量多次交易市场。如私房主出租、出手自己的私有房屋就是三级市场行为。一、房地产相关知识4、什么是控制性详细规划、修建性（实施性）详细规划？控制性详细规划：是指根据城市总体规划及其对各分区的功能要求，对城市分区地块给出详细的土地经济技术指标限定，如用地面积、道路坐标、标高、断面尺寸等，并确定各功能用地的位置及市政基础设施的配套规划。修建性（实施性）详细规划：是将城市总体规划和控制性详细规划细化为空间形象和景观建设，并进行有关技术经济指标的限定，如建筑层数、容积率、建筑红线的位置、日照、建筑形体示意及建筑出入口的位置、竖向设计、道路坐标、标高及其转变半径、坡度等。泰和世家修建性详规泰和世家项目共计有54栋楼。其中12层小高层共有36栋楼，南侧地块有17栋楼，北侧地块有19栋楼。16层高层共有10栋楼，南侧地块有7栋楼，北侧地块有3栋楼。18层高层共有8栋楼，南北两侧地块各有4栋楼。一、房地产相关知识6、什么是标定（准）地价？它是政府根据管理需要，评估的其一宗地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。7、什么是建筑密度、建筑容积率？建筑密度：就是建筑底层占地面积（建筑基底总面积）与建筑基地总面积（建筑总用地面积）的比率（%）。它表示基地内建筑直接占用土地面积的比例。建筑容积率：就是建筑基地内所有建筑物的建筑面积之和与基地用地总面积的比例。一、房地产相关知识8、楼间距：两相邻楼的外墙面距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必需的日照、采光、通风等要求；9、日照间距：建筑物高度／建筑物相邻距离（国家标准1.2）日照标准：冬至中午满窗日照1小时或斜窗日照2小时。10、框架：是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。现浇楼板，梁、板、柱组合，填充墙。11．砖混结构：是指小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震要求，砖混结构住宅一般在五至六层以下。12、钢混结构：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，抗震性能好，房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由，多用于高层住宅；但工艺较复杂，建筑造价也较高。一、房地产相关知识13、什么是多层住宅、低层住宅、小高层、高层、超高层住宅？低层――1～3Ｆ多以砖混多层――4～6Ｆ砖混、框架小高层――7～9Ｆ框剪高层――10Ｆ以上～100米以下框架超高层――100米以上框架一、房地产相关知识14、设立房地产开发企业具备的条件？（1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）；法律、行政法规规定的其他条件。15、为什么资质证书从事房地产开发经营？16、企业资质等级如何分类？——详见“资质管理规定”一、房地产相关知识18、规划中的七线七线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线。其中“红线”主要针对道路控制；“绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等；“蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤；“紫线”规定历史文化街区；“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网。“橙线”轨道交通管理“黄线”地下文物管理。红线是指道路用地与其它建设用地分界线，红线与建筑控制线之间还有可能存在绿线，黄线等。一、房地产相关知识19、房地产开发商销售商品房应持有的“五证、二书五证”：a、规划局—建设用地规划使用证；b、规划局--建设工程规划许可证；c、国土局—国有土地使用证（证明卖方已缴纳了土地出让金，拥有产权保证）；d、建委--建设施工许可证；e、房产局--商品房预售许可证；其中土地使用证和商品房预害许可证可以表明所购房屋属合法交易范畴。房地产开发企业向用户交付销售的商品住宅时，必须提供‘“二书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》五证两书一、房地产相关知识20、套型面积？21、90/70?复式住宅并不具备完整的两层空间。一般来说，复式住宅层高较高（普通住宅的层高一般为2.8米），可在层高较处隔出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房等。错层式住宅主要指的是房内的客厅、卧室、厨房等处于几个高度不同的平面上，各个空间是用几级台阶联系在一起的。房地产常用专业术语创新户型错层室内实景图错跃式室内效果图按单体结构分板楼、塔楼、板塔结合别墅按单体结构分独栋、联排、双拼、叠拼房地产常用专业术语建筑类别板楼四大优点南北通透，采光通风好；均好性；管理成本不高；实用率、得房率高。板楼两大缺陷建筑密度小，不能充分挖掘地土地价值，且房价相对高；房型格局不宜改造。按单体结构分塔楼平面图塔楼四大优点节约土地资源，房价较低；空间结构灵活，宜于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼两大缺陷均好性差，居住密度高；使用率不高，存在灰色空间。独栋别墅立面别墅按单体结构分联排别墅联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。与独栋别墅区别很大的是，它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。双拼别墅它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅。叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。叠拼别墅立面图本单元即将，结束。。。进入下一单元。。。1房地产相关知识前期所涉及的费用42获取土地流程开发手续流程35前期各部门的协调报告结构总结房地产开发全过程二、房地产开发全过程——获取土地流程详见土地获取流程图（附件）前期工作流程图（附件）开发管理制度（附件）二、房地产开发全过程——获取土地方式一、房地产获得土地常见方式1、通过招拍挂；2、通过项目转让；3、通过股权转让；4、关于合作建房；5、通过旧城改造或者城中村改造；6、通过企业改制；二、房地产开发全过程——获取土地方式优点：程序简单，遗留问题较大；缺点：成本较大；1、关于交付条件以及时间问题（三通一平以及违约金等）；2.关于容积率问题；3、关于限高问题；4、关于土地前期勘察问题（勘察过程中发现市政管网、文物处理）；通过招拍挂方式获得土地需要注意问题。二、房地产开发全过程——获取土地方式优点：后期遗留问题较小；缺点：成本增大，程序繁琐；适用对象：转让方财产状况复杂，公司成立年限长，转让方情况无法有效评估；1、关于转让条件问题；2、关于转让税收问题（土地增值税、契税、