2006年昆明某核心位置楼盘规划设计建议报告

中国管理资讯网前言本报告主要依据项目经济指标，结合昆明区域的建筑规范，对规划设计和产品设计提出方向性建议，以供开发商和规划设计单位决策参考。中国管理资讯网报告结构项目经济指标测算项目规划建议方案规划建议的几个问题中国管理资讯网用地分析—经济指标项目数据备注项目用地21.55亩1.44公顷一期用地6.59亩0.44公顷二期用地14.96亩约1公顷建筑密度≤30%----建筑高度≤100M具体按规范要求操作和制定容积率3一期为6中国管理资讯网用地分析—建筑退让新闻路规划路宽22米，多层建筑应退红线3米；新闻南路规划路宽25米，多层建筑应退红线5米；新闻路和新闻南路交叉口，多层建筑应退红线10米。根据以上测算，一期实际用地面积仅为原面积的75%左右中国管理资讯网报告结构项目经济指标测算项目规划建议方案规划建议的几个问题中国管理资讯网规划方案（推荐）占地面积4393.36㎡(6.59亩)退让系数约25%实际用地面积3295.02㎡容积率6建筑面积26360.16建筑密度40%基地面积1318.01㎡建筑层数19.99~20层商业比例3954.02㎡（15%）住宅比例22406.14㎡（85%）容积率为6中国管理资讯网总规建议当规划指标允许，容积率控制在6时，建议考虑标准平层设计。商业面积在做足两层的前提下，外扩至临街面，增加商业面积，原则上商业不建议做到三层。建议将写字楼部分的三、四层层高做到3.6M~3.9M，考虑商务功能。建筑密度控制在40%~50%之间。商业部分建筑高度在4.5M~5M之间，写字楼部分建筑高度在3M左右，整个建筑物高度约为65.2M，控制在70M以下。建筑主体采用单体结构，“折线”方式的使用率较高，建议采用。建议南向排布户型较大的单位，北向排布单房等户型较小的单位。中国管理资讯网户型建议（1）户型配比建议扩大单房比重，二房和80㎡~90㎡的小三房也应该占有相当比例，对于面积超过90㎡的标准三房和大三房，仅在端头、拐角等复杂区域进行处理。通过总价控制原则，单房面积控制在30㎡~45㎡之间、两房面积控制在60㎡~75㎡之间，小三房面积控制在80㎡~90㎡之间。户均面积控制在75㎡左右中国管理资讯网户型建议（2）户型建筑面积主卧（经理室）次卧（经理室）儿童房（经理室）客厅开间客厅面积（公共办公区域）面积配比A型（1*1*1）30-4515————3.91830%B型（2*2*1）60-751510——3.92040%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1351815124.2285%中国管理资讯网户型建议（3）厅室方正，尽量避免异形房。动静分区、干湿分区、公私分区、主次分区、洁污分离。每户至少应配有一处观景综合功能半开敞空间、预留空调位、洗衣机位、冰箱位。户与户之间的安全性和私密性问题。主要空间均要有采光面，卧室窗建议设计为阳光窗，观景阳台与客厅之间采用落地窗。建议在处理好上述细部设计基础上，将公摊系数控制在20%以内。中国管理资讯网规划方案（备选）占地面积4393.36㎡(6.59亩)退让系数约25%实际用地面积3295.02㎡容积率5建筑面积21966.8㎡建筑密度40%基地面积1318.01㎡建筑层数16.67~17层商业比例3295.02㎡（15%）住宅比例18671.78㎡（85%）容积率为5中国管理资讯网总规建议当规划指标允许，容积率控制在5时，建议考虑标准复式设计。商业面积在做足两层的前提下，外扩至临街面，增加商业面积，在层高允许的前提下可以做一至两层的商务空间作为商业与住宅的过渡。建筑密度控制在40%~50%之间。商业部分建筑高度在4.5M~5M之间，过渡商务部分建筑高度在3.6M~3.9M之间，写字楼部分建筑高度在5.4M左右，整个建筑物高度约为87.4M，控制在100M以下。建筑主体采用单体结构，“折线”方式的使用率较高，建议采用。建议南向排布户型较大的单位，北向排布单房等户型较小的单位。中国管理资讯网户型建议（1）户型配比建议拉长产品线，在保证复式单房比例的前提下，将复式的二房和三房作为项目的主力产品。通过总价控制原则，单房面积控制在45㎡~55㎡之间、两房面积控制在60㎡~75㎡之间，小三房面积控制在80㎡~90㎡之间，标准三房积控制在105㎡~125㎡之间。户均面积控制在85㎡左右。中国管理资讯网户型建议（2）户型建筑面积主卧（经理室）次卧（经理室）儿童房（经理室）客厅开间客厅面积（公共办公区域）配比A型（1*1*1）40-5515————3.91825%B型（2*2*1）60-751510——3.92035%C型（3*2*1）80-901813104.22825%105-1251815124.22815%中国管理资讯网户型建议（3）厅室方正，尽量避免异形房。动静分区、干湿分区、公私分区、主次分区、洁污分离。每户至少应配有一处生活观景综合功能半开敞空间、预留空调位、洗衣机位、冰箱位。户与户之间的安全性和私密性问题。主要空间均要有采光面，卧室窗建议设计为阳光窗，观景阳台与客厅之间采用落地窗。建议在处理好上述细部设计基础上，将公摊系数控制在20%以内。中国管理资讯网附录：经典中小户型设计鉴赏中国管理资讯网报告结构项目经济指标测算项目规划建议方案规划建议的几个问题中国管理资讯网建筑风格建议现代建筑风格要求外墙简洁、明快、富有现代时尚感，讲求现代流线美，表现档次高；既要突出个性，特别要与报业大厦建筑及景观照应，强调与城市风格有机联系，特别注意相互间天际线的连贯性和韵律性，形成富有时代特征个性的空间层次。前卫屋顶造型屋顶部分可进行标新立异的造型，应体现现代建筑风格，与大楼有机的结合，屋顶造型主题可以行业特征为主题。外墙色调由于报业大厦玻璃面用的较多，本案主楼与之协调有难度，可否逆向思维加大反差用不同来求共生。应避免采用玻璃和大面积暖色，建议以灰冷色系（深灰色或兰灰色）为主色，间或以暖色（米黄色或橘黄色）进行点缀，具体作法尊重主创人员创意。中国管理资讯网商业部分建议商业一层考虑独立铺模式，开间进深比控制在1：1.5~1：3之间，单铺面积不宜超过50㎡商业二层考虑可组合式商业，在一层留有开口，二层可以进行空间组合。商业部分预留给排水系统和隔油池，以便餐饮业态进驻。临街面可以考虑复式商铺的模式，一托二方式提高商业价值。两侧采用一层开口的二层组合铺模式。以适应餐饮、网吧、美发、健身的业态进驻。中国管理资讯网空中花园建议除裙楼顶（含独立商铺屋顶）配置屋顶生态花园外，在转换层设立一个小型的空中花园，利于业主去食堂进餐前后小憩休闲；同时在每层或隔层配以小型耐用健身空间，让业主在工作生活繁忙之余，可在近处放松解乏，也给有家业主邻里之间创造一个至亲至善活动的交流场所。中国管理资讯网建议大堂设计鲜亮，但又不失尊贵、大气的风格，建议多融入生活元素。大堂建议中国管理资讯网会所建议会所内容会所可设置在裙楼屋顶花园上，也可在转换层和楼层设置。会所按星级酒店标准配置，会所功能为休闲、娱乐、商务等于一体，服务项目中档茶室、网吧、健身室、商务中心、棋牌室、阅览室、医疗保健中心等。中国管理资讯网其他几个问题商务用水、用电费用将较一般的住宅类产品高出较多，这将增加业主后期的生活成本支出。同时，商务的消防标准和智能化标准将会增加项目的建筑成本和结构设计难度。以上问题需要规划设计单位在制定方案是认真考虑。!