万科集团总包招标的反思及经验总结(集团合约管理部)介绍

第1页集团合约管理部总包招标的反思及经验总结第2页主要内容„项目工程概况„总包招标发展趋势„清单招标模式下的技术标和商务标„清单招标模式对全过程咨询造价的影响„清单模式对施工过程中形象进度劳动力的影响„清单招标模式对成本控制的影响„清单招标模式对施工单位选择的要求„清单招标可以降低阴阳合同带来的风险„清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析„总结分析第3页项目工程概况„工程概况简介：„工程名称：常州·景瑞曦城项目三期总包工程„工程地点：位于常州钟楼经济开发区茶花路以西、香樟路以南„工程规模：本项目三期建筑面积约7.9万平方米（暂估），其中一标段为34202M2，一标段为3＃、2＃、16＃商业,二标段为44861M2,,二标段为4＃、5＃，及16＃部分商业、17＃商业，共6栋（含独立商业）。„招标单位：常州景申置业有限公司„招标方式：企业内部版清单招标模式第4页总包招标发展趋势„工程量清单招标方式是每个开发商向国外或港台接轨的一种发展趋势，这一本身就说明必须把价格的决定权逐步交给施工企业、交给建筑市场，并最终通过市场来配置资源，决定工程价格。„工程量清单计价有利于将工程的“价”与“量”紧密结合起来。首先他更有利于开发商对成本的预先控制,对最终的成本控制更有把握,同时也大大降低了劳动量.其次体现了中标企业的整体实力。实行工程量清单招标要求施工企业必须跟着市场转，只有熟悉市场才能报出合理的价位。由施工企业自主报价，不仅是将定价权交给施工企业，同时也向施工企业提出了更高的要求，促使施工企业在激烈的市场竞争中，加强成本管理，降低工程造价。第5页清单招标模式下的技术和商务标如何分析（1）„首先我们要了解采用清单模式下招标，什么样的施工方案、技术、什么样的施工内容，施工步骤，就相对是什么样的价格。而对技术标的方案、施工技术要求笔者认为要求更严，因为它直接反映在今后的报价中，对技术标的分析主要考虑如下几点：①对技术、方案的编制合理性。②对场地平面的布局合理性。③对施工措施的合理性。④对工期的安排合理性。⑤对项目班组人员配置的合理性。第6页清单招标模式下的技术和商务标如何分析（2）„以常州项目三期总包招标为例，投标单位编制的技术方案与现场实际情况有很大的差距,鉴于此我们对技术标方面的主要问题展开如下谈判：①技术标中缺少各工种的针对性施工方案及施工技术措施，整个技术标泛泛而谈,或对施工方案及施工技术措施针对性不强；②技术标中平面图未标明现场办公场地位置；③缺少卸料平台的侧向限位的安全重要保证；④缺少悬挑脚手架，在施工当层外脚手的施工保护措施；⑤缺少针对后浇带的做法；⑥技术标中未明确对各专业分包及甲方指定分包工程的分包管理和配合范围及职责,及对成品的保护措施。„效果通过询标,同时要求他们再次深入施工现场实地踏看，后续的技术施工方案基本能满足要求。„原因因为技术标是反映的施工单位的自身的施工能力,企业的技术实力,同时采用清单计价模式后,特别是施工措施这块，要反映到商务报价中去的，对造价的影响是很大的,它不同于定额方式。:::127644268第7页清单招标模式下的技术和商务标如何分析（3）„商务标是每家施工企业与开发商重点关注的部分,对施工企业来说采用的方法与策略通常是采用不平衡报价法。„以常州项目为例：对商务标分析如下：①各投标单位编制的清单凌乱无章，甲方将结合咨询单位编制的清单与各投标单位的量经比较后重新梳理，重新统一了量。②各投标单位的措施费均未按措施费清单要求进行详细分析报价，要求各投标单位需按甲方要求对所报措施费栏目报价部分要求详细的分析表，量与单价的组成。特别是要对安全文明费、施工措施费、临时设施包干费、保险包干费、乙方在投标文件中未报列的，但实际施工中产生的技术措施费（如施工用设备基础等）、各种检验及试验包干费、大型施工机械、设备进出场及使用包干费、脚手架、施工用水用电包干费、配合施工包干费、机械使用（垂直运输机械费）、工程超高费施工增加费等施工措施费的价格进行详细分析报价，要求按工程实际情况对施工措施费有针对性的进行报价。③要求各投标单位严格按照业主的要求合理报价，要求投标单位在成本分析时如用江苏04版定额分析，则合理考虑定额中所含的损耗率。:::127644268第8页清单招标模式下的技术和商务标如何分析（4）④商务报价中，对综合单价的分析，影响报价的主要在例如：–C30砼混凝土板材料价与综合单价–聚氨脂防水综合单价–钢筋的综合单价–砖砌体的综合单价–人工、机械台班偏高等–防水涂料综合单价–WP20踢脚线综合单价–配电箱、柜等甲供，投标单位报价明显偏高。–弱电箱按询标文件界面报价，个别子项偏高。–潜水排污泵及控制箱甲供，应无供应价，安装偏高。–电线电缆供应价偏高，电线穿线管PVC20安装价偏高，SC100管供应及安装价都偏高等。:::127644268第9页清单招标模式下的技术和商务标如何分析（5）„效果：通过询标，对报价明显不合理的要求投标单位作出合理解释，比如钢筋综合单价、当地的人工费、安装配电箱价格、再如重点关注的措施费这栏目，取得了一定的效果，例如：①一标段措施费从最高时的516万到中标价时的410万，二者相差106万。②二标段措施费从最高时的697万到中标价时的470万，二者相差227万。„分析：笔者认为这二个标段的措施费总共在750到800万是比较合理的范围。这次二个标段共为880万，但笔者认为还没达到最理想的效果。原因在于投标单位认为，由于我们采用清单总价包干形式，市场行情波动大，没法预估预判，对于他们来说存在很大的风险，同时也考虑了企业的自身实力而采取的报价，不肯在降。可见即使我们二个标段，两家相对合理最低价中标单位也有一定的保守，谁也不肯冒更大的风险，这的确是我们作为业主单位今后的难点。:::127644268第10页清单招标模式下的技术和商务标如何分析（6）„与一、二期招标的对比情况这里笔者简单的阐述下本次三期清单招标与一、二期的定额招标的对比情况说明。一、二期的总包部分其实还存在变数，因为他最终要按实结算的，材料受市场的波动也大，在决算没出来之前，没法判断，实际成本是多少，而三期基本明确了总包部分的实际成本，变动的幅度今后不大，也更能修正与确定成本指标。这里以总包部分为例见下表：–说明：一，二期仅仅是住宅部分，还没包括地下车库，及商业部分的，而三期不仅仅是住宅，还包括了商业、地库所有关于由总包施工的部分。项目常州曦城一期二期三期面积M2总成本万元单位元面积M2总成本万元单位元面积M2总成本万元单位元一、住宅82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.291.1总包部分82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.29:::127644268第11页清单招标模式对全过程咨询造价的影响„景瑞地产现正开发的项目共计7个,大部分项目请了招标咨询公司全程控制,费用支出很大,按面积的分摊要达到7-8元/M2左右,就拿罗店项目为例咨询费为73.677万,面积分摊为5-6元/M2左右。通过接触笔者认为效果并不是最好,跟我们的要求相去甚远。主要原因是：①项目当初开发图纸的不到位或只是在方案设计阶段,无法满足招标条件的要求,加上时间的紧迫,我们不得不采用定额按费率招标的方式,进行招标。②特别是针对于总包招标部分,这样务必产生了在施工过程中每次多要对量的计算与对价格的核定,及最终的竣工决算,这加大了咨询单位的劳动量另项目开发基本多在2-3年以上的周期,所以咨询费用降下来的可能性不大。„现以常州三期总包招标为例,三期的总建筑面积在7.91万M2：①前期只是请造价咨询单位按清单的格式编制了工程量清单。②其次最主要的还是节约了成本,比如本次清单编制费共计22万左右,按面积分摊才2.78元/M2,这即降低了成本,又节省了劳动力,笔者认为这是今后值得推荐的。:::127644268第12页清单模式对施工过程中形象进度劳动力的影响„常州三期采用清单招标方式定标后笔者认为对今后在施工中可以大大节约成本合约部及现场工程师的劳动强度,把更多的精力投入到其它事物中去。①如把主要精力放在采购招标、合约管理、成本合同台帐的完善。②作为现场项目部可以重点放在对总包与分包商的协调管理,工程质量的管理等方面。与定额相比主要体现在如下优势:减少了合约部每月的形象进度付款对工程量的计算,双方对定额套用理解不同引起的争议。„比如我们常州项目一期与二期都是采用2004定额作为决算的依据,在每月施工单位申报形象进度款，和现在的决算阶段,合约部会同项目工程部每次多要去现场测量审核，工作即费时又费力,这还只是完成了第一步,工程量统计完了之后,又要与施工单位核量,及核对定额单价,核对材料价格,每次多是争得面红耳赤,浪费了大量时间。而三期经高管的决策,三期用清单招标总价包干，降低了劳动强度，只要按合同约定的节点计算与支付，增加了合约部的办事效率。„小结：合约部作为一个部门它管理着合约,成本控制,及与其他部分的沟通协调.我们通过采用清单招标闭口总价模式,节约了或合理利用了时间,当然前期在招标过程中是比较辛苦点,如要清单量的计算,每次的询标,价格的谈判,及最终商务合同的谈判,每疏忽或走错一步那对带来的损失后果是不堪设想的,因为它毕竟是总价包干形式的.但对中后期相对是比较省心点的,也省力点,可以腾出时间把精力用在其它的事情上去,正正做到好钢用在刀刃上。:::127644268第13页清单招标模式对成本控制的影响（1）„每个项目在拿地方案阶段,多要建立目标成本,等施工图齐全,通过对目标成本的修正,建立最终的成本指标。清单计价固定合同总价或固定综合单价模式，特别是在建安这块,如没有其他的因素外,由于采用了图纸包干与固定总价包干形式,到项目竣工最终决算基本上就与成本指标相匹配,无非就是多了点在图纸中无法反映的签证项目,笔者认为即使超成本指标也不会太多的。以本次常州项目三期招标为例:①常州项目一号地块共分三期,其中一,二期为用江苏2004定额形式招标的最终按实结算.三期采用了我们企业内部自编的清单形式招标的,且总价包干形式.一期现在与施工单位决算阶段,嵌有大量的签证产生，费时费力费财。②三期用清单为计价方式,因为采用了固定总价包干,特别是建安这块对成本指标的修正具有实实在在的指导意义,主要体现在,以下几点:a)及时对比原指标的科目,修正原订立的成本指标,因为采用固定总价包干,对今后指标的变动或影响不会很大。b)反过来成本指标的订立,又会督促在施工过程中由于市场波动的变化对造价的影响,如市场材料的波动,和让在现场的管理人员时刻按成本指标制定的价格来监督与管理施工企业,而不会因采用了定额计价形式,有那么一种反正以后按实结算的,现在谁也讲不清楚,成本指标的设置不一定准确那种侥幸心理。对于成本指标与最终的决算还是可以预判的,且通过项目经验的积累,为成本指标的制定建立提供可参考的历史数据库,做到正确的把成本控制在成本指标之内。:::127644268第14页清单招标模式对成本控制的影响（2）„本次三期总包招标与成本指标比较如下(仅已总包招标为例)项目基数三期成本指标三期清单实际招标价建筑面积实际总成本(万元)单位面积造价元/m2建筑面积实际总成本(万元)单位面积造价元/m