万科集团成本管理流程

成本管理流程编制日期2011-04-01审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的：确保所有开发项目的成本控制在成本目标之内。2、适用范围：适用于公司所有开发项目的成本控制工作。3、定义：3.1超成本目标：项目实施到某一阶段时，工程成本超过该形象进度时的目标成本。3.2补充预算资料：已实施完成的补充设计、设计变更、现场签证单、材料选型变更单、甲定乙购材料通知单、甲购材料通知单、开箱验货单、材料入库单，是编制的阶段性工程结算的依据，是工程结算资料的组成部分。3.3结算资料（可能不完整）：进行竣工结算所必须的所有资料包括工程质量评定表、报审结算书、报审计算书、施工组织设计、竣工报告、图纸会审纪要、竣工图、施工图、设计变更、现场签证、甲购材料通知单、甲定乙购材料通知单、乙购材料定价单、开箱验货单、材料入库单。(视合同结算方式，有所增减，详见结算资料审批表)3.4成本目标公司内部评审会：总经理主持召开，参加人员包括总助以上，产品研究、项目、计划成本、财务、营销策划五个部门经理和以上人员指定参与的其他人员，主要评审项目各阶段成本目标的会议。4、职责：4.1总经理:4.1.1负责审核项目发展成本目标，审批《项目拓展阶段建安成本测算》4.1.2负责审批签发超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；以及在成本目标内，但增加投资额大于10万元的补充设计、设计变更方案。4.1.3负责审批补充预算和结算4.1.4负责审批项目结算计划4.2工程主管领导、成本主管领导：4.2.1工程主管领导负责审核超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；在工程主管领导审核通过后，成本主管领导负责审核成本目标内，但增加投资额大于10万元的补充设计、设计方案变更；4.2.2工程主管领导审批同意后，成本主管领导负责审批签发在成本目标内，且增加投资额在5-10万元的设计变更。4.2.3负责审批合同的结算资料4.3计划成本部：4.3.1负责编制项目各阶段的成本测算与成本分析报告；4.3.2负责编制工程预算、补充预算、结算；4.3.3负责对超成本目标或增加投资额大于5万元的补充设计、设计方案变更进行成本估算。4.3.4负责编制项目结算计划。4.4产品研究部：4.4.1负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）；4.4.2负责审批在成本目标范围内，且增加投资额小于5万元的补充设计、设计变更。4.4.3负责围绕《项目成本预控目标》展开方案设计；负责按《项目发展成本正式控制目标》进行设计限额要求及成本控制，完成扩初以及施工图设计以及施工阶段的设计管理。4.5项目部4.5.1负责提供签证、变更的现场基础资料。（内容需专业部门确认）4.5.2对于造价调减的设计变更，项目部要及时跟踪、落实、核定减少帐的具体数额，并与承包单位形达成书面记录，加强对减帐部分的办理，如防止因漏报而并给公司造成损失。4.5.2负责提交补充预算资料和工程结算资料。4.5.3负责提交工程及监理费用测算。4.6工程技术部4.6.1负责提交采购合同的结算资料。4.6.2负责提交报批报建费用测算。5、程序：5.1项目拓展阶段成本测算——项目成本预控目标的确定。5.1.1对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，计划成本部在接到产品研究部提交的可研阶段项目方案设计文件、市场营销组提交的关于项目定位的《市场调查报告》以及竞争楼盘清单、项目拓展组提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料，完成《项目拓展阶段建安成本测算》编制后，提交项目拓展组，作为《可行性研究报告》的附件。5.1.2公司评审通过《可行性研究报告》后，总经理应审批《项目拓展阶段建安成本测算》。5.1.3总经理审批通过《可行性研究报告》后，《项目拓展阶段成本测算》自动成为项目成本预控目标。5.2项目策划阶段成本控制5.2.1计划成本部依据成本预控目标、产品研究部提供的策划阶段设计文件、市场营销组提交的关于项目定位的《项目策划报告》，完成《项目策划阶段成本估算》编制，提交负责编制报告的部门，作为《项目策划报告》附件。5.2.2项目策划阶段的成本超过预控目标，必须经过总经理审批。5.3项目方案设计阶段成本控制--项目成本正式控制目标的确定:5.3.1计划成本部依据项目成本预控目标、产品研究部提供的方案设计文件、市场营销组提交的关于项目定位的《项目策划报告》进行匡算，并在方案设计审批后15天内完成《项目建安成本匡算》编制。5.3.2公司相关部门负责其他分项成本测算，其中财务部负责项目的公司管理费和财务费用测算，营销策划部负责项目的营销费用的测算，产品研究部负责项目设计费用的测算，投资拓展部负责土地成本、工程部负责报批报建费用的测算，项目部负责政府工程管理费、工程勘察费、监理费、物业前期管理费用的测算。测算结果在方案设计审批后一周内提交计划成本部，并由计划成本部报成本主管领导审核。5.3.3计划成本部把各部门提交的分项成本汇编成《项目发展成本目标》，提交公司内部评审。评审会后三个工作日内，各部门根据会议决定，调整其负责的分项成本，报主管副总审核后，提交计划成本部。计划成本部汇编成《项目发展成本目标》，交总经理审批。5.3.4《项目发展成本目标》经总经理审批通过后，作为该项目的正式成本控制目标，并由计划成本部上传成本信息库。5.3.5计划成本部在《项目发展成本目标》审批完成后两周内，编制《方案设计阶段成本分析报告》，总经理审阅后，上传成本信息库。5.3.6产品研究部在方案设计完成后一个月内，组织外聘专家对方案设计进行评审后，将评审结果提交公司内部评审，并就成本执行情况进行总结。5.4项目实施各阶段的成本控制：5.4.1扩初设计阶段：5.4.1.1计划成本部在扩初设计开始前，编制《扩初设计限额要求及成本控制建议》，并组织产品研究部评审。《扩初设计限额要求及成本控制建议》以传签单的形式报送主管工程副总审核、总经理审批后，作为扩初设计阶段的成本控制依据，由产品研究部具体落实、实施。5.4.1.2计划成本部在接到扩初设计文件后，1个月内完成《项目建安成本概算》编制，提交总经理，作为评审产品研究部扩初设计成本控制质量的参考。5.4.1.3产品研究部在扩初设计完成后一个月内，组织外聘专家对扩初设计方案进行评审后，把评审结果提交公司内部评审，并就成本执行情况进行总结。5.4.1.4计划成本部在公司内部评审会结束后，两周内编制《扩初设计阶段成本分析报告》，提交总经理审阅，并连同《项目建安成本概算》，上传成本信息库。5.4.2施工图设计阶段：5.4.2.1计划成本部在施工图设计开始前，提出《施工图设计限额要求及成本控制建议》，并组织产品研究部评审。《施工图设计限额要求及成本控制建议》以传签单的形式报送主管工程副总审核、总经理审批后，作为施工图设计任务书附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由产品研究部具体落实、实施。5.4.2.2施工图设计完成后，计划成本部在项目主体工程开工前完成《项目建安成本预算》，提交总经理审阅后上传成本信息库。5.4.2.3产品研究部在施工图设计完成后一个月内，组织外聘专家对施工图设计进行评审后，把评审结果提交公司内部评审，并就成本执行情况进行总结。5.4.2.4计划成本部在公司内部评审会结束后，两周内编制《施工图设计阶段项目成本分析报告》，提交总经理审阅后上传成本信息库。《项目建安成本预算》和《施工图设计阶段项目成本分析报告》作为评审产品研究部施工图设计成本控制质量的参考。5.4.3施工阶段：5.4.3.1补充设计、设计变更的成本控制产品研究部根据《施工图设计限额要求及成本控制建议》以及当月的《合同价款变化汇总表》，来判定当前成本是否成本目标内，并按以下方式处理补充设计、设计变更。5.4.3.1.1补充设计、设计变更在成本目标内：5.4.3.1.1.1产品研究部将预估增加投资额在5万元以内的补充设计、设计变更，直接发送到项目部执行，计划成本部备案。5.4.3.1.1.2产品研究部将预估增加投资额在5万元以上的补充设计、设计变更提交给计划成本部进行估算。其中5万到10万元的，计划成本部在2天内完成估算，报至主管工程副总审批；10万元以上的，计划成本部在5天内完成估算，报主管工程副总审核，总经理审批。5.4.3.1.2补充设计、设计变更超成本目标：凡是造成超成本目标的补充设计和设计变更，必须报总经理进行审批。5.4.3.2设备/材料选型及定价和变更的成本控制：产品研究部在进行设备/材料的选型和变更时，应在成本目标范围内进行选型。如价格超成本目标，必须报总经理进行审批。5.4.3.3补充预算的成本控制：5.4.3.3.1项目部每月5日前提供项目上月的补充预算资料。5.4.3.3.2计划成本部完成补充预算编制，经总经理审批后，作为合同结算价的组成部分。6.支持性文件6.1.SZZH-OP/YJ-07《设计变更管理流程》6.2.SZZH-OP/XM-02《项目实施阶段工程管理流程》6.3.SZZH-WI/YCB-02《项目结算作业指引》6.5.SZZH-WI/YCB-01《目标成本编制作业指引》7.相关记录7.1《**项目主要规划指标》7.2《**项目产品建筑标准表》7.3《**项目发展成本目标控制汇总表》7.4《**项目公摊成本及期间费用成本表》7.5《**项目建安成本》7.6《**项目营销费用目标控制表》7.7《**项目开发间接费用目标控制表》7.8《公司管理费用及财务费用目标控制表》7.9《**项目**设计限额要求及成本控制建议表》7.10《结算资料审批单》D:\流程再造\流程体系文件初稿化路____项目主要规划指标m2m2总建筑面积m2m2容积率（毛地）m2m2绿地率平均层数面积比例平均每户面积单元数户数户数比例联排洋房电梯公寓合计00计容积率配套体育(游乐)设施占地水景占地面积硬质铺装广场硬质铺装人行道垃圾转运站公厕配电房社区居委会幼儿园文化活动中心会所物管商业合计不计容积率配套停车数架空活动架空停车地面停车人防地下室（地下停车地下设备用房合计车行道硬质铺装人行道硬质铺装广场合计宅间小路游泳池2个合计规划道路街头绿地及防护绿地合计用地合沥青路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道住宅用地合重要公共绿地组团宅间绿化底层私家花园0指标建筑面积总占地面积建筑用地面积建筑物基底占地面积规划路及征绿0建筑密度（毛地）基底占地面积0不计容积率面积道代地0绿化用地0道路用地小区配套计容积率面积建筑用地面积____项目产品建筑标准表类型1类型2类型3商业框架4.5层\2.9m独立基础斜屋面1-3楼平层，4、5楼为跃层复式房无高差200mm厚粘土空心砖100mm厚粘土空心砖1.5mm厚聚氨脂涂料防水层1.5mm厚聚氨脂涂料防水层无单独防水层、涂料防水30mm厚聚苯板钢质防火防盗门铝合金门模压门铝合金50平开窗、带纱、中空玻璃面砖、涂料花岗石英红瓦屋面、钢制成品雨水天沟楼地面装饰墙面装饰天棚装饰楼地面装饰防滑地砖墙面装饰乳胶漆天棚装饰乳胶漆楼梯栏杆铁花栏杆阳台栏杆预制装配式铁花栏杆私家花园栏杆空调板装饰铁艺百叶厨卫防水外墙防水入户门门窗工程单元门阳台门户内门窗公共部位精装修外墙装饰单元入口装饰屋面装饰大堂栏杆楼梯间结构及初装修结构形式单元间有高差\无高差屋面隔热外墙内墙屋面防水层数\层高平屋面\斜层面户内平层\错层\复式基础形式电梯厅装饰外墙保温____项目产品建筑标准表（续）类型1类型2类型3商业楼地面装饰乳胶漆墙面装饰花岗石天棚装饰乳胶漆窗台及护栏不锈钢楼地面装饰防滑地砖墙面装饰面砖天棚装饰铝扣板吊顶门槛大理石厨卫设备抽油烟机、煤气灶、排气扇橱柜人造石台面、防潮板、含冼菜盆烟道成品楼地面装饰防滑地砖墙面装饰同外墙天棚装饰采用外墙涂料立管PPR、户内PPR、排水UPVC国产全套室内供暖无室内燃气UPVC管、BV普通导线西门子配电箱、组装电表箱松本阳台吸顶灯、厨卫筒灯室内通风空调高压配电发电机电梯室内消防有进口非可视有无有室外给排水零星设施园林环境室外照明建筑小品道路及广场围墙绿化室外智能化周界红外防越小区门禁系统电子巡