北京世联-2011年北京别墅市场策划分析报告

北京别墅市场及客户分析北京别墅市场格局北京传统别墅区分布“二河”——潮白河、温榆河两河流域别墅带“四高”——京昌、京沈、京开、京承四条高速路“一山”——西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡“三线”——立汤、京顺、京通“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”因自然资源稀缺，成为北京别墅分布的最佳位置从传统和业界普遍的接受度来讲，人们习惯性将北京的别墅区分为如下八大别墅区潮白河流域别墅区亚北别墅区八达岭别墅区中央别墅区城南别墅区西山别墅区东部泛CBD别墅区亦庄别墅区相对于普宅，别墅的竞争是整个市域范围的竞争；依据各自不同的基础发展条件，别墅市场已经基本形成竞争的板块格局，各板块特征鲜明；项目的竞争往往又是板块的竞争；第一梯队：西山别墅区、中央别墅区、亚北别墅区——北京最早的，市场认知度最高的传统的三大别墅区第二梯队：潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、城南别墅区、亦庄别墅区、八达岭别墅区——近年来新兴的别墅区，交通、配套不断完善，关注度持续上升潮白河别墅区亚北别墅区八达岭别墅区中央别墅区城南别墅区东部泛CBD别墅区西山别墅区亦庄别墅区别墅板块西山别墅区中央别墅区亚北别墅区潮白河别墅区东部泛CBD别墅区城南别墅区亦庄别墅区八达岭别墅区知名度与认知度自然景观资源配套成熟度高优异高高优异高高良好高较高良好较高较高一般较高一般一般一般一般一般一般一般良好一般交通便捷性板块基本特征板块发展可依托价值优异背靠西山，地理位置优越，历史底蕴深厚，上风上水，高端项目云集西山稀缺的景观资源优异依托温榆河优美的自然景观优势，及众多高端的配套设施，已形成北京规模最大的高端居住群温榆河稀缺的景观资源优异依托温泉度假区及较好的交通环境优势，区域高端项目聚集，价值凸现休闲娱乐设施、小汤山温泉资源良好良好依托潮白距CBD较河优美的近，交通的自然景观通达性较优势，区好，别墅市域居住氛场相对平围已成气静，尚未成候别墅区气候潮白河稀缺的景观CBD东扩、资源、顺通州新城义新城一般随着南城发展计划实施，南边别墅市场渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域城南发展一般一般依托较强的产业、较高自然环境的国际化程较好，但度，已成为位置较偏经济型别墅远住宅聚集地优美的自城南发展然景观资源别墅板块特征对比别墅板块西山别墅区中央别墅区亚北别墅区潮白河别墅区东部泛CBD别墅区城南别墅区亦庄别墅区八达岭别墅区产品功能第一居所第一居所第一居所第一居所&第一居所&第一居所&第一居所&第二居所第二居所第二居所第二居所第二居所产品形象高档山地别高档涉外别景观型别墅景观型别墅墅墅/乡村别墅/乡村别墅城市别墅/性价比高的别墅性价比高的性价比高的低密别墅低密别墅乡村别墅代表项目颐和原著优山美地东方普罗旺富力湾、龙斯、御汤山湖香醍溪岸格拉斯小镇龙熙顺景恒盛波尔多小镇原乡美利坚辐射区域市域范围市域范围东部、北部东部、北部东部西部、南部东部、南部市域范围别墅板块特征对比别墅区域西山别墅区中央别墅区亚北别墅区潮白河别墅区东部泛CBD别墅区城南别墅亦庄别墅八达岭别区区墅区容积率0.5-10.3-0.60.3-0.50.5左右0.3-0.60.3-10.3-0.50.3以下主要产品类型独栋、联排、双拼独栋、联排独栋、联排独栋、联排独栋、叠拼独栋、联排独栋独栋面积区间（独栋）面积区间（联排、双拼、叠拼等）500-1000280-350450-1600300-350450-700280-350300-800300左右500-900280-350400-500400-500500-700280-350280-350280-350单价区间35000-5000025000-4500022000-3000015000-2000022000-5000014000-2000014000-2000012000-15000别墅板块产品特征对比别墅板块西山别墅区中央别墅区亚北别墅区潮白河别墅区东部泛CBD别墅区城南别墅区亦庄别墅区八达岭别墅区250以下250-300次主力供应主力供应主力供应主力供应次主力供应次主力供应次主力供应300-400次主力供应400-500主力供应主力供应次主力供应主力供应次主力供应次主力供应主力供应主力供应500-600600-700700以上别墅板块户型供应特征对比从2009-2011年1季度各大别墅区供应面积区间看，潮白河别墅区主力供应面积区间在250-300平米，主要来自于龙湖香醍溪岸、香悦四季两个项目，紧随其后的是400-500平米，主要为蓝岸丽舍项目。2009年—2011年1季度各大别墅版块户型供应情况表潮白河别墅区通州别墅区亦庄别墅区亚北别墅区中央别墅区城南别墅区八达岭别墅区亚北别墅区中央别墅区潮白河别墅区直接竞争层面区域竞争层面西山别墅区间接竞争层面通州别墅区亦庄别墅区城南别墅区八达岭别墅区中央别墅区——领航京城别墅区京承高速中央别墅区——京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。随着京承高速的通车以及机场高速北线的扩建，再一次扩大了中央别墅区的范围，主要是沿温榆河向西北（上游）、东南（下游）两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带。六环五环首都机场机场北线中央别墅区机场南线二场机速高第一，交通优势得天独厚，机场、CBD顺时可达。紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅。且与城市保持着一种恰到好处的距离，进退自如，游刃有余。第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。第三，外籍人士聚集，涉外氛围浓厚，区域内配套丰富，租赁市场活跃。得益于近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。中央别墅区中央别墅区——板块特征分析随着近几年全球经济一体化的高速发展，“国际化社区”的雏形再次在中央别墅区率先展露。这主要得益于三大因素。中央别墅区最早被称做天竺旅游度假别墅区，发端于1991年赴香港的一个招商引资项目。1992年，北京外销001号房——丽京花园别墅出现在顺义天竺机场高速杨林出口，掀起了温榆河畔别墅的开发热潮，也为中央别墅区打下了第一块基石。发展初期，中央别墅区所有的项目地块都非常方正，以丽京花园为代表，设计以香港模式为主，社区内的绿地、水系很少。客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。正是大量各国大使馆的工作人员、欧美外资企业的外籍高管、东南亚及港澳台人士奠定了温榆河别墅区的“富人区”地位。到九十年代中期，欧陆苑、名都园、优山美地等别墅项目的兴起使得这一区域的别墅群初具规模。2002年，“莱蒙湖别墅”和“优山美地”高调定义顺义别墅区为中央别墅区，以后中央别墅区便成为顺义别墅区的标准称谓。经过十多年发展，已成为名副其实的高端居住带。近年来，政府投入力度不断加大，包括斥资15亿元治理温榆河，投资40余亿打造新国展，中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。发展历程——北京最高形成的高端居住带，领航京城别墅19载，“中央别墅区”名副其实培98中心嘉浩国际莱蒙湖别墅丽斯花园力迈学校发展阶段配套开发京西国际学校（94年）乡村高尔夫俱乐部(88)京西国际学校住宅开发199420002006丽京花园香江花园裕京花园名都园优山美地丽高王府美林香槟小镇水木兰亭大湖山庄龙湾别墅丽嘉花园长岛澜桥卓锦万代财富公馆丽宫浅水湾丽柏公寓200320051996北京乡村赛马场温愉广场欧陆广场北京英国学校京西国际高中部别墅公寓配套2007201120092010滟澜山誉天下国门商务区启动T3航站楼启用新国展一期落成M15号线开建格林马术训国家会计学院发展历程——与机场、CBD的快速联系，配合完善的别墅生活配套成就中央别墅区特有的价值体系中粮祥云万通天竺新新家园经过十多年的发展，中央别墅区已经分成3个相对独立的成熟区域。后沙峪区：以优山美地，龙湾，龙湖滟澜山及澳景园围合而成，以ISB为代表的多家国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾的商业配套使其商业配套最为完善。天竺区：主要以丽字头的丽京，丽高，丽嘉，丽宫及美林香槟小镇，誉天下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其主要的教育资源。与后沙峪区域相比，其学校资源没后者强，但靠近机场高速是其优势。来广营区：别墅较为分散，包括观唐，长岛澜桥，大湖，卓锦万代等。其最大的优势在于靠近五环，交通极为便利。同时有京西学校等国际学校资源。但相应的配套设施，尤其是针对外国人的配套没前两个区域完善。清锦源龙湾优山美地中粮祥云澳景园万通天竺新新家园誉天下二期誉皇殿观唐天竺区财富公馆·御河城堡来广营区总建面容积率绿化率价格主力户型300-45070%项目名称清锦源位置顺义京承高速后沙峪出口向东800米温榆河桥东状态二期在售主力户型600-750龙湾中粮祥云优山美地顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地顺义后沙峪镇新国展北侧顺义后沙峪镇南尾房二期尾房独栋联排、双拼拼独栋美式英式北美、中式14.152330.470.630.450%64285250-45025000-3300041%55000500、450-800-950840、230-318300-380、400-500850-950万通天竺新新家园天竺镇薛大人庄一期、二期联排地中海22.60.930%20000-25000280-400380-400誉天下澳景园顺义区机场杨林出口1000米顺义区天竺镇新国展正南面二期在售独栋、联排独栋、双拼西班牙现代785.890.60.6947%63%35000300-40030000350-500380-560350-500观唐观唐东路1号院观唐花园尾房独栋中式17.480.7770%45000-50000400-550400-550朝阳机场高速路东苇财富公馆路苇沟出口向北600二期独栋新古典主义26.360.5845%35000-400001500-170016000-1700在售项目情况一览表目前在售建筑风产品类型格独栋美式70.3370%60000600-750中央别墅区——产品特征2010年—2011年1季度中央别墅区各户型面积区间供求关系对比从2010-2011年1季度数据来看，中央别墅区以400-500平米区间段为主力，为独栋产品及少量联排产品，主要集中于中粮祥云、龙湾、澳景园等项目；紧随其后的是250-300平米区间段产品。产品类型独栋联排、双拼、叠拼单价区间3-5万2.5万左右总价区间1500万-3000万900万-1500万中央别墅区——价格特征目前，区域内在售独栋价格多集中于30000-40000元/平米之间中央别墅区——月度成交情况2010年—2011年1季度中央别墅区成交情况（数据选取项目：龙湖滟澜山、龙湾、中粮祥云、万通新新家园、誉天下、优山美地、澳景园、财富公馆等重点在售项目）项目名称清锦源龙湾中粮祥云优山美地万通天竺新新家园誉天下澳景园观唐财富公馆上市量(万㎡)4.2514.111.5432.25.5515.986.9517.4817.22去化量(万㎡)1.7113.479.2932.040.7411.283.2815.1211.35单价（元/㎡）5000027000-280002700050000225003500030000-3500041000350002010年至今月均去化套数0.6840.1330.3320.51中央别墅区——产品供销特征：板块去化率约80%别墅中关村东部北部西山地区中央温榆河流域区客户来源：外籍客户为主从客户来源上看，区域外籍客户比例较大，但本土客户，尤其来自于城区北部及东部呈现上升趋势；职业背景：外籍高管、企业高层客户的职业背景包括外籍高管、归国创业人员、大型企业高层管理人员、私营企业主等。而各个项目由于自身特点的不同，客户构成也各有特点。中央别墅区客群基本特征——涉外居住区的性质依旧，但客户出现本土化的发展趋势中央别墅区——中粮祥云位置顺义区新国展北侧项目基础信息产品基本信息建筑形式开发商物业公司开盘时间入住时间配套占地面积总建