地产流程图

一、房地产开发总流程土地管理部门、政府网站、朋友、拍卖市场土地项目招投标信息、资料收集项目区域经济条件初步分析综合经营目标，项目初步分析选择开始项目资料归档成立项目土地实地考察小组项目实地调查进一步土地信息、政策资料收集项目成本分析、经济指标初步测算分析具体实施操作研判集团项目资金筹划分析集团项目立项决策项目初步合作意向谈判市场调研：对客户、区域、政策、选址、文化、习俗等研究竞拍资料准备、摸底资金筹备项目初步可行性研究报告初步可行性研究报告评审土地获取：土地竞拍、招投标产品定位、成本测算、营销分析、经济分析、财务筹划签订土地使用权出让合同项目资料归档项目资料归档缴纳费用签订合作意向、协议办理土地使用权证否项目初步意见报告否项目产品客户价格定位初步产品建议书项目市场差异化竞争策略项目产品研究工程结构、成本、营销户型、物业分析项目开发计划，主要节点划分分析项目产品建议书项目主题定位向规划管理部门申领《规划要点通知》取得项目立项建设批复项目经营计划指导书委托设计院设计征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、供水、供电、煤气、电信、环卫等部门意见和配套条件项目园林景观、只能化设计委托规划方案、总平面图设计招标规划方案、总平面图优化确认项目园林景观、智能化设计任务书报批建设用地规划许可证规划方案、总平面图设计规划方案、总平面图审查项目开发筹划指导书编制建设项目可行性研究报告规划方案，总平面图设计任务书环境影响评估报告取得建设用地规划许可证申报立项报告，计划发展局备案登记项目园林景观、智能化方案评审确认项目园林景观、智能化施工图设计任务书项目园林景观、智能化施工图评审确认项目园林景观、智能化施工图提交项目营销方案提交备案项目营销方案评审确认委托项目营销方案设计项目营销方案确立否否勘察施工取得施工图审查合格证书、消防设计审查意见书、防空地下室施工图审核意见书、绿化工程设计审核意见书、防雷设施施工图审查意见书等部门的意见书勘察招标扩初设计单体方案设计优化报规划局咨询中心、用地科、工程科、国土局、人防办、消防支队、环保局、房管局取得单体方案审查批复施工图设计委托单体方案设计施工图设计施工图设计任务书施工图设计优化扩初设计审批否建设局初步设计批复意见报区建设局组织市规划局、房管局、人防办、消防支队、电信公司、广电网络中心、区发改局审查初步设计优化初步设计委托单体方案审查报规划局、国土局、人防办、消防支队、环保局、房管局、建设局、地震局、园林局、防雷中心审查消防、人防专项审查；审图机构审查施工图审查取得工程规划许可证项目工程施工管理指导意见书项目成本控制意见指导指导书工程及材料采购招标城市基础设施配套费审批、建筑放线费缴纳施工、监理招标施工现场七通一平绿化手续、前期环境评估、资金来源证明、材料基金、工程施工合同、造价合同备案工程规划许可证报批质量安全监督手续等办理、工程监理合同、签订建设工程项目档案报送责任书向建设局办理建设项目报建备案施工许可证申办新型墙体协议书，定额测定费、散装水泥基金、施工保险、支付保函办理供电、供水、燃气、通信、有限电视、网络配套申请与施工、监理、设计等协调市政管网工程专业分包智能化系统工程专业分包图纸会审设计交底测绘部门道路红线界定基础施工施工单位放灰线规划部门复验灰线基础部分验收合格取得预售许可证水电配套管线预埋综合布线施工质量、施工安全管理图纸变更处理、变更签证主体施工电梯招标采购、安装施工进度、成本管理配套工程施工安装装饰施工申办预售许可证结构验收、新材料验收合格园林景观、二次装修设计委托甲供材料设备招标进度确认、工程款拨付甲供材料设备采购、供应园林景观施工单位招标装修施工单位招标消防验收、人防验收、防雷验收、供电验收、市政园林验收、自来水入户申请绿化验收、夜景验收、新材验收、电梯验收、环抱验收、民政局门牌办理工程规划验收质检站单体工程竣工验收移交物业公司办理结算房产证申请办理物业服务、售后服务反馈物业经验反馈组织项目总结会议工程综合验收及备案办理房产证、移交质量监督合格意见书工程竣工档案验收物业选择工程竣工资料、档案整理房管局验收物业服务、售后服务物业服务、售后服务交接项目整体实施结果总结归档项目结束二、工程类流程DCGC01-房地产项目内部立项流程DCGC01-房地产项目内部立项流程计划发展中心项目组开发公司财务部分管副总裁总裁表格开始土地信息收集初步分析选择项目停止备案审核审批土地实地考察洽谈，信息收集项目成本分析《初步可行性研究报告》论证项目详细资料收集分析资金分析审批审批停止备案《初步可行性研究报告》01111否是否土地竞拍确定项目立项交纳费用结束是2222222222221110111101111311DCGC02-产品定位策划流程DCGC02-产品定位策划流程产品定位初步阶段计划发展中心产品定位组设计单位规划局开发公司财务部表格总平面图委托设计阶段审查批复阶段整理归档阶段开始市场产品信息收集目标客户定位分析提出《产品定位方案》《产品定位方案》01020304选择委托设计单位签订合同配合跟进沟通协调总平面图评审《规划总平面图》设计规划总平面图出图配合跟进沟通协调根据反馈意见修改至确定审查批复费用清算资料整理存档结束《规划总平面图》DCG03-初步（扩初）设计管理流程DCGC03-初步（扩初）设计管理流程段阶备准计设初扩、、段阶计设托委段阶复批查审段阶档存理整计划发展中心设计部门图纸评审组建设主管部门开发公司财务部表格开始设计资料准备选择委托设计单位签订合同配合跟进协调沟通初步（扩初）图设计初步（扩初）图出图组织图纸评审配合跟进协调沟通根据反馈意见修改至确定审查批复费用清算资料整理存档结束否是01020304DCGC04-施工图设计管理流程DCGC04-施工图设计管理流程段阶备准计设图工施段阶计设托委段阶复批查审段阶档存理整工程部设计部门图纸评审组建设主管部门开发公司财务部表格开始设计资料准备选择委托设计单位签订合同配合跟进协调沟通施工图设计施工图出图组织图纸评审配合跟进协调沟通根据反馈意见深化设计至确定审查批复费用清算施工图存档结束否是01020304DCGC05-现场临建三通一平作业流程DCGC05-现场临建三通一平作业流程段阶商包承定选段阶工施平一通三段阶收验工竣承包商工程部工程部经理业务人员开发公司财务部表格开始市政配套设施调查编写《工程管理实施方案》中三通一平部分三通一平施工选择三通一平承包商起草合同审批移交给总承包商向水电部门申请水电使用组织现场临建三通一平实施签订合同流程完工结束否是010203组织验收，移交费用清算DCGC06-项目工程管理流程DCGC06-项目工程管理流程期初理管程工划计体总定制位单关相查审分管副总裁总经理分管副总工程部表格开始平整场地、申请施工用水用电进行监理、施工招标质量安全监督申请、施工许可证申办制定《工程项目管理实施总体计划》审批审批监理规划评审作业流程施工组织设计及重要施工方案评审作业流程审查开工报告下达开工令相关文件归档结束是否是0102030405DCGC07-工程预算编制流程DCGC07-工程预算编制流程段阶料资理整段阶查审总经理工程人员审核人员咨询单位表格开始提供施工图及相关资料复核资料及编制计价依据审核审阅保存资料，作为施工过程成本控制依据结束否是01按业主要求编制预算进行各项经济指标分析报告DCGC08-监理规划评审作业流程DCGC08-监理规划评审作业流程监理单位工程部分管副总总经理表单流程说明：一、目的规范对《监理规则》《监理实施细则》的审查程序，提高对监理单位的管控。二、范围1、本流程适用于恒亿地产下属恒亿房地产开发有限公司；2、涉及部门及岗位为监理单位、恒亿房地产开发公司工程部、分管副总、总经理。三、关键控制点说明1、应当写清楚监理工作的各项流程以及工作职责。四、相关文档及表单1、《监理规划书》开始提供监理规划书审核审核审批归档结束否是是是01DCGC09-施工组织设计及重要施工方案评审作业流程DCGC09-施工组织设计及重要施工方案评审作业流程监理单位工程部分管副总总经理表单流程说明：一、目的规范对施工单位提交的《施工组织设计》的审查，提高对施工单位的前期管控。二、范围1、本流程适用于恒亿地产下属恒亿房地产开发有限公司；2、本流程涉及部门和岗位为施工单位、监理单位、恒亿房地产开发公司工程部、分管副总、总经理。三、关键控制点说明1、《施工组织设计》应详细写明现场布置情况、质量保证措施、人员组织情况、进度控制情况等，作为工程后期计量结算依据。四、相关文档及表单1、《施工组织设计》开始提供施工组织设计及专项施工方案审核审核审批归档结束否是是是01DCGC010-工程进度控制作业流程DCGC010-工程进度控制作业流程划计体总制编划计度月施实偏纠整调划计分管副总裁总经理分管副总工程部表格开始按《工程项目管理实施总体计划》编制工程年度进度计划审核组织原因分析实施计划结束否是01编制工程月度计划每月末编制月计划完成情况报告审批审批审核是否严重偏离计划做出书面报告编制新的月度计划0203是是否否是是DCGC011-工程采购分包式选择流程DCGC011-工程采购分包方式选择流程分管工程副经理业务人员部门经理分管副总总经理表格开始工程招标流程确定甲供设备、材料采购及专业分包项目标包未超过10万元；工程较复杂特殊；设备材料是急需的邀请承包商或供应商直接询价停止否0102确定承包商或供应商报备分管副总裁填写采购分包申请报告形成书面报告审核审核审批是是是否是是段阶请申购采段阶估评购采段阶行执购采DCGC012-供应商资质预审流程DCGC12-供应商资质预审流程业务人员工程部经理分管副总总经理表格开始收集供应商资料制定资格预审报告审核审核审批组织实地考察制定考察报告审核审核审批确定投标人结束否是是是否是是是商应供定确步初商应供察考0102DCGC013-工程招标流程DCGC13-工程招标流程工程部招标小组分管副总总经理分管副总裁供应商/承包商表格开始确定甲供设备、材料及专业分包项目编制招标文件审核发放招标书领取招标书接收投标书制作投标书并投标组织开标、评标整理投标文件、起草评审意见审核预选中标人、与预选中标人商谈、确定并宣布中标人组织合同谈判修订合同签订合同结束评审审核审批审核审批是否是是否是是是是否01020304DCGC014-工程采购产品质量控制流程DCGC14-工程采购产品质量控制流程工程部供应商项目承包商监理单位表格提供采购清单工程设备材料采购合同签订发货组织验收工程采购退换货管理流程是否合格接收并组织查验参与验收使用并反馈质量对供应商进行综合评价、存档结束是否010203期前制控量质品产购采期中制控量质档存结总DCGC015-工程采购退换货管理流程DCGC15-工程采购退换货管理流程工程部招投标小组供应商总经理表格开始验收不合格参与协商编制退换货方案审批开退换货单按合同赔偿并退货重新进入验收流程重新进入采购程序重新发货0201是否中止合作继续合作案方货换退定拟作操案方商协按DCGC016-工程现场文件管理流程DCGC16-工程现场文件管理流程工程部设计院监理单位施工单位表格开始手机各类技术资料、编制各类报表原件存档工程进行过程中各岗位人员收集整理归档各类文件工程管理人员分发给有关单位并作文件出入记录提交设计变更资料提交监理月报、监理检查报告01提供施工图纸期前程工期中程工提交监理规划书提交施工规划书工程完工时统一收集整理存档02提交评估报告审查通过后移交移交技术资料提交评估报告配合组织工程技术资料送城建档案馆存档移交物业所需资料期后程工结束DCGC017-工程成本控制流程DCGC17-工程成本控制流程分管副总裁总经理审核人员工程人员财务部表单开始填写支付申请单及相关资料审批可支付登记做支付台帐结束办理支付手续5万元以上审核、5万元以下审批按预算或合同审核01020304否否是是请申付支段阶查审段阶付支DCGC18-工程质量控制作业流程DCGC18-工程质量控制作业流程分管副总裁总经理分管副总工程部施工单位监理单位表单开始发现工程施工过程中出