西安解放路商业项目竞标初稿

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/2/182020/2/18银丰西安项目发展战略及整体定位报告谨呈：陕西银丰投资股份有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目位于老城区、解放路商圈，周边市政配套完善，距离机场45分钟车程、距离火车站3分钟，距离城市最繁华钟楼商圈仅10分钟车程，距离其它商圈40分钟以内车程，交通便利地块概况地块四至项目解析火车站飞机场钟楼商圈长乐路商圈小寨商圈高新商圈项目项目项目项目项目项目3分钟45分钟10分钟10分钟40分钟25分钟高新商圈东五路及延长线解放路及延长线机场高速西潼高速西潼高速西汉高速钟楼商圈小寨商圈长乐路商圈批发市场未央路及延长线解放路商圈火车站108国道至宝鸡312国道至兰州火车站省政府钟楼书院门市政府碑林革命公园莲湖公园儿童公园鼓楼市体育场解放路北大街南大街东大街西大街东新街东五路和平路本报告是严格保密的。3项目建面22.63万平米，开发商打算地下再建7万平米，总规模约30万平米，地块临城市交通要道解放路、东五路，临特色餐饮街东新街，昭示性强、交通极为便利地块概况地块四至项目解析尚勤路东四路尚俭路东二路解放路东新街东五路75M80M190M115M75M223M135M93M58M67M105M170M60M135M占地115.47亩净用地面积7.6容积率2.94总建筑面积22.63平米(开发商设想地下再做7万平米)限高24米，局部可达36米地价10亿用地性质综合用地解放路：双向五车道，其中北向为二车道，南向为三车道，中间有围栏隔离带东五路：双向六车道，设有绿化隔离带的辅车道（二车道）和人行道，是进入老城区的主要干道东新街：双向六车道；由东新街至解放路出租车禁止右拐其它路段：尚俭路双向二车道，尚勤路：正在拓宽中，为双向四车道，东一路、东二路、东三路、东四路全部是西向单行线除招商大厦、豫剧团仍未拆迁外，其他拆迁工作已接近尾声，整体拆迁已达到90%，其中小地块已平整完毕，用围墙围起；预计项目在2009年年初可以动工本报告是严格保密的。4地块周边有民生百货、西安图书大厦、万达国际影城等，商业氛围较浓，此外均为低档次的沿街商铺、老住宅、低档公寓、酒店等地块概况地块四至项目解析尚勤路东四路尚俭路东二路解放路东新街东五路民生百货西安图书大厦民乐新都会火车站3分钟车程裕华精品商厦东光国际广场尚勤大厦丽都宾馆鑫源大厦裕朗国际三秦医院东侧：尚勤路正在整改拓宽，道路东部区域暂时不拆迁，商业均为简单生活配套；南侧：西安市著名的特色餐饮一条街—东新街夜市，对面为综合商业民乐新都会(万达电影院、人人乐、海底捞火锅、肯德基即将全部进驻)，预计今年5月开业；西侧：临通往火车站的城市主干道解放路，解放路商圈的核心轴线，现解放路除了民生百货、西安图书大厦外，全是沿街店铺，主要经营服饰类，普遍档次较低，东光国际、裕华精品等为在建项目；北侧：临城市交通要道东五路，沿街商铺以餐饮、生活配套家电为主。本报告是严格保密的。5项目研究的工作阶段划分项目整体定位（中期汇报）项目物业发展建议（终稿汇报）市场调研工作项目地块查勘区域研究：区域板块、人口、交通、商业、写字楼、公寓、住宅等各方面的调研城市研究：城市规划、城市板块划分、商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场的整体扫描商圈测试：钟楼商圈、解放路商圈、小寨商圈、高新商圈的人车流、提袋率、客单价、KFC/麦当劳上座率等测试访谈：专业人士、媒体、政府部门、导游、商业行业人士、房地产中介机构等访谈问卷及个体深度访谈：消费者访谈及有效问卷105份；投资者&经营者访谈及有效问卷28份；专业市场老板访谈及有效问卷65份；旅游人群访谈及有效问卷120份商家访谈及进驻意向测试：西安本土商家、外省及国际知名品牌商家的进驻意向访谈2007/04/092008/03/19市场调研成果报告项目本体分析市场竞争分析项目发展战略及整体定位项目各物业类型定位规划布局及分期开发建议经济测算基础资料研究结论分期开发策略启动区定位及物业发展建议项目规划跟进项目营销战略及策略启动区营销战略及策略第一阶段第三阶段第二阶段本报告是严格保密的。6银河投资设想及困惑：以商业开发为主设想：尽量销售，主力店部分可以持有资金除启动部分外，靠内部平衡住宅的目标客户是谁客户困惑：地块分成两块，规划上如何协调区域到底需要什么商业，怎么做出特色，吸引消费者眼球其他部分：09年春动工，08年没有回现要求限高24米，不做高星级酒店不考虑大型娱乐休闲场所多个项目运作本报告是严格保密的。7目标及限制条件目标：风险最小化（要谨慎，先考虑风险）整体价值最大化限制条件：限高24米（局部36米）政府要求汉唐风格，但有突破空间资金问题：地价10亿（含拆迁安置部分）已经和银行接触过，融资不成问题地下部分不计容积率，只能出租本报告是严格保密的。8对目标的理解（1）：风险问题风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退西安经济发展受阻定位阶段无法解决定位阶段无法解决系统性风险价值10亿土地保守估计贷款5亿按平均4000元/平米投资计算，一次性可开发面积为12.5万平米本项目资金方面没问题（分期开发）在“紧缩银根”的宏观调控大背景下，保持资金的高流动性是第一位在多项目运作情况下，建议通过“尽量减少持有物业”的资产沉淀来降低风险本报告是严格保密的。9对目标的理解（1）：风险问题风险技术风险规划不具前瞻性设计没有考虑好实用性管理运营风险财务风险工期延误风险工程质量风险市场风险销售风险招商风险经营风险政策风险房地产政策金融政策商业政策经济风险宏观经济衰退西安经济发展受阻定位阶段无法解决定位阶段无法解决系统性风险商业酒店写字楼公寓住宅准确判定市场是降低风险的唯一办法，也是定位阶段必须解决的问题投入大，需持有，且有限高制约——建议不考虑高档酒店衰落的商圈如何做出“特色”保证后期成功经营，确定合适的规模本报告是严格保密的。10对目标的理解（1）：风险问题-23.45%-15.80%-8.15%5.37%11.11%16.85%22.60%28.34%-0.49%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%500055006000650070007500800085009000说明：住宅面积22.81万㎡，全部销售，静态销售价格地下车库面积5.21万㎡，全部持有分期各季度均等开发，分期各季度均等销售住宅产品如果价格低于6500将无法实现盈利本项目盈利点不在住宅及公寓类物业，商业是本项目的利润来源价格平衡点10亿的地价意味着楼面地价将达到4400元／平米本报告是严格保密的。11对目标的理解（2）：价值最大化问题整体价值最大化控制风险，尽量减少持有物业整体回现利润最大化整体价值最大化综合体1.确定合理的物业比例2.促进各物业间的相互增值本报告是严格保密的。12核心问题界定：风险最小化尽量减少持有性物业商业如何做出特色利润最大化整体回现利润最大化确定合理的物业比例促进各物业间的相互增值VS如何在尽量减少持有商业的同时，确定合理的物业比例，实现整体回现利润最大化？如何突出特色，促进各物业间的相互增值？本报告是严格保密的。13项目属性界定各物业类型定位项目属性界定项目机会挖掘发展战略及整体定位规划布局及分期开发建议市场竞争分析经济测算案例分析本报告是严格保密的。14西安是大西北和亚欧大陆桥中国段上最大的中心城市，其GDP总量和社会消费品零售总额均为其他四个省会城市之和，中心地位不可撼动西安是亚欧大陆桥的重要站点，是西北五省的核心城市，其辐射的范围包括西北五省的所有城市西北五省包括：陕西省，甘肃省，青海省，宁夏回族自治区，新疆维吾尔族自治区，面积共计304.3万平方公里，占西部总面积的57.7%，占全国陆地面积的31.7%；人口约9000万，为全国的7%。西安市GDP与西北五省省会城市GDP之和相当西安市社会消费品零售总额高于西北五省剩余城市消费品零售额之和2007年西北五省省会城市GDP及增长率1737.1732.8343.09400.378214.612.515.313.815.20500100015002000西安兰州西宁银川乌鲁木齐05101520GDP增长率（%）2007年西北五省省会城市社会消费品零售总额及增长率921.58337.57138.99128.1322.3918.716.516.317.818.205001000西安兰州西宁银川乌鲁木齐1516171819社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）西安本报告是严格保密的。15西安的首位度非常高，其社会消费品零售总额是省内其他四个主要城市总和的2倍；同时最近几年其GDP的年增长率在迅速攀升，07年增长率达到17.87%西安市2000-2007年GDP增长变化图0.00500.001000.001500.002000.008101214161820GDP(亿元)646.13734.86826.68946.661102.391270.11473.71737.10增长率（%）11.9213.7312.4914.5116.4515.2216.0317.8720002001200220032004200520062007中西部省会城市GDP及增速比较16.40%12.30%13.80%14.70%13.00%17.50%15.20%14.80%14.80%050010001500200025003000南宁昆明成都贵阳西安合肥南昌武汉长沙0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%GDP（亿元）增长率（%）2007年陕西省主要城市GDP及增长率1737.1585.9580.2594672.314.613.214.714.620.10200400600800100012001400160018002000西安咸阳宝鸡延安榆林0510152025GDP增长率数据来源：《2007西安简明统计资料》2007年陕西省主要城市社会消费品零售总额及增长率921.58181.29187.9660.0495.5618.718.117.616.718.202004006008001000西安咸阳宝鸡延安榆林1516171819社会消费品零售总额（亿元）增长率（%）西安市GDP处于中西部省会城市中游水平西安市GDP06-07年增幅达17.87%，呈较快的上涨趋势，由2000年的646亿元增长至2007年的1737亿元西安市GDP与陕西省其他主要城市GDP总和相当西安市消费品零售额约为陕西省其他主要城市的2倍本报告是严格保密的。1606年西安总人口753万，其中市区人口达到541万人；人口增长迅速，2001年至2006年西安市人口净增长81万人作为西北五省的区域中心城市和千年古都，西安对外来人口具有很大的吸引力“根据统计资料，新世纪以来的六年中，我市平均每年净迁入人口达7万人以上；且在这六年当中，我市常住人口净增81万人，而机械变动使人口净增44万人，机械变动增长人口数占同期总人口增长数的54%，所占比重超过半数还多，成为近年西安市人口增长的主要因素。”——西安人口网截止到2006年，西安市区人口为541万，总人口753万，根据西安市总体发展规划，到2010年，总人口将达到955万人，市区人口695万人，随着城市化进程的加快和外来人口的大量迁入，人口增长还有很大的发展空间西安2000-2007年户籍人口600.00650.00700.00750.00800.000.501.001.502.002.50户