房地产行业基础知识

房地产行业基本知识介绍闵新闻老师一、房地产基础知识（一）基本概念（二）开发流程（三）基础知识（一）基本概念•什么是房地产•房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。•房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。•房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。•什么是房地产业房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。•房地产分类（一）根据土地的用途分类：居住用地；公用设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿化用地；特殊用地（二）根据房屋的用途分类：住宅；工业厂房和仓库；商场和店铺；办公楼；宾馆酒店；文体娱乐设施；政府和公用设施；多功能建筑（综合楼宇）（二）房地产开发流程项目拓展项目定位规划设计采购管理工程管理营销管理物业管理产品策划流程项目情况（区域环境、周边配套、地块条件）市场定位（市场机会、形象定位、客户定位、价格定位）产品定位（差异化策略、规划设计、景观设计、户型配比、户型创新、建筑风格、建筑品质、小区配套、产品提升措施）经济评价（成本测算、现金流分析、赢利能力评价、项目风险）项目发展战略（开发周期、开发节奏、开发模式）（三）基础知识1.土地类知识2.建筑类知识3.面积类知识4.价格构成5.销售类知识1、土地知识土地类型土地年限使用权转让使用权划拨用地红线三通一平七通一平……2、建筑知识建筑分类（按使用性质分类、按结构分类、按层数分类）专业术语（通风、朝向、开间、进深、建筑风格）建筑构造（建筑图纸类、户型评价类）3、面积知识规划面积类（建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、建筑间距）房屋面积类（建筑面积、套内面积、公用面积、分摊系数、预测面积、实测面积、产权面积、得房率）4、价格构成编号预算科目目标成本单位成本成本比例测算说明按总建筑面积计算按地上面积计算1土地成本2政府规费3前期准备费用4建筑安装工程费5基础配套设施6公共配套7开发间接费用8不可预见费开发成本小计9管理费用10销售费用11财务费用期间费用小计总计销售成本（开发成本及利息）销售税金和附加应交土地增值税1项目利润2扣企业所得税按税率25%计算净利润5、销售类知识预售条件•四证齐全•工程进度五证齐全•《建设用地规划许可证》•《建设工程规划许可证》•《建筑工程施工许可证》•《国有土地使用证》•《商品房预售许可证》住宅权属•产权•使用权•收益权•处分权6、其他知识二、房地产行业发展概况房地产竞争核心要素•资金----实力•土地----潜力•人才----能力2011年上半年房企销售排名典型企业商业模式万科保利万达星河湾龙湖碧桂园、恒大荣盛朗诗绿城房地产企业利润来源•行业常规利润•产品溢价利润•资金利用效率•土地升值利润•垄断型利润•转移利润三、房地产消费者客户分析维度•基本信息•需求信息•偏好信息•客户分类1-2次为主婚房（首次置业）、改善为主的自用型需求25-45岁区域内住宅项目客户描摹年龄家庭结构夫妻二人、三口之家购买用途置业次数付款方式商业贷款和公积金贷款为主从事职业金融、贸易、教育、公务员为主客户定位1、目标客户群细分2、目标客户群选择3、目标客户群定位客户来源•区域内物业主要消费者，大概可以分为几类？区域热点社区居民类型特征分析？•每一类的规模总量、人口特征、经济水平各是怎样的。•区域竞争项目成交客户客户分类•在这些类别的客户中，哪些客户是我们希望面对的，哪些是我们不希望面对的•在这些客户中，哪些是最有可能购买我们的产品的，哪些是不太可能购买我们的产品的需求特征•我们最终决定瞄向哪些人群？•这些人群的详细特征是怎样的？•通过怎样的方法，我们能够找到这些人群？规划1公建设施布局2公共场地布局3组团庭院布局4交通道路布局景观5软质景观6硬质景观7水体景观住宅单体8住宅平面9住宅立面10住宅公共部位11精装房12样板房配套13商业街铺14会所15停车场地示范区16示范区水暖电设备17室外水电设备18住宅水暖电设备建筑结构19住宅结构建筑技术10建筑物理技术21环境生态技术•从客户价值感知角度，不在同一个维度1规划2景观3公共部位4立面5平面（户型）6精装修7会所8配套商业9材料设备10新技术与智能化11工艺和质量产品体系价值体系客户认知客户关注产品价值规划景观公共部位立面户型精装修会所配套及商业材料设备新技术与智能化工艺及质量及格线标准线标杆线•：策略最优价值树•：现状•：预期•最重要的六大价值点：•景观公共部位立面•精装修会所工艺质量四、宏观调控与趋势判断CPIGDP政策目的：•平抑房价，保障民生•打击投资投机活动•政治挂帅，取信于民调控逻辑•国十一——国十——国五——国八（抑制需求——促进供给）近期调控•国八条——中央表态——抑制通胀——房价控制•手段（加息——保障房——限购——房价调控目标——房产税）2010.4.15至今房地产调控解析国十一条国十条国八条国五条2010年全国房地产调控政策2010年中国楼市调控政策主要从信贷、土地、保障房、税收等方面对楼市进行调控。阶段第一轮调控前期第一轮调控期第二轮调控期时间2008.11-2010.32010.4-2010.82010.9-2010.12金融个人信贷首套房房贷最低首付比例调整为20%建筑面积90平米以下首付比例不得低于20%，面积90平米以上不得低于30%首付款比例调整到30%以上二套房房贷改善型最低首付比例调整为20%首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。第二套住房公积金贷款首付提至五成三套房房贷---大幅提高首付款和利率，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款暂停发放第三套及以上住房贷款，叫停第三套住房公积金贷款收紧流动资金加息------11.20、12.26两次加息存款基准利率0.25%调高存款准备金率1.18、2.25分别上调存款准备金率0.5%5.10央行上调存款准备金率0.5%11.16、11.29、12.20上调存款准备金率0.5%其他银监会禁止流动资金贷款投资房地产---保险资金不得变相抄地卖地，不得投资开发或者销售商业住宅行政限购---地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数保障性住房加快保障性住房建设确保完成保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划其他---------土地监管国土部强化土地监管，明确开发商竞买保证金至少两成，1个月必须付清地价50%。---批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划。房企闲置土地一年以上禁拿地税收---加强土地增值税的征收---房地产政策预测种种市场表现，迫使2011年上半年出台更严厉的调控政策：①、2月29日南京限购令细则出台；②、通过物价审核制度的执行，来限制房价上涨（整体均价、折扣、精装修等上报）；③、5月1日起严格按照“商品房销售明码标价规定”现场销售公示。对于2011年市场上半年的表现，预计2011年下半年楼市相关政策将不会出现松动，对于投资、投机性购房的抑制性仍然持续，预计未来调控重点可能会在加息、房产税、土地增值税、交易环节税收、预售监管及保障房供应等方面。虽然预计未来政府将会出台更加严厉的新政调控政策，但2010年中央政府的调控新政在地方政府的层层化解下，效果大打折扣。因此，地方政府的执行力度将决定着未来新政的效果。2011年政策对市场的影响—市场再次进入一个盘整博弈期，“鱼”（成交量）与“熊掌”（成交价格）不可兼得，短期内以量补价可能会成为一定的趋势。政策对总体市场可能产生的影响：房地产政策对后期的影响政策严控高价房，高端项目的供应将受到限制；保障性住房和普通商品房的供应量将大幅增加；受核价限制，精装修房上市量将加大。提高了刚需客户的入市门槛，需求受影响；加大了改善性消费者的成本，抑制其需求；打击了投资性和投机性客户的信心，需求受到压制。政策影响消费者心理预期，观望期延长，成交量将萎缩；成交量的萎缩及高房价项目受物价部门核价限制，市场逐渐悲观，成交均价将走低。供应层面需求层面成交层面房地产运行状况信贷政策影响政策效果评析：•信贷政策影响大于限购政策•新政后，一次性付款比例大幅上升（5%—30%）•二三线市场成主流，中西部区域土地成交放大•房价仍在上涨行业主体心态分析客户层面——预期上涨客户略大于预期下跌客户；观望客户占60%，购买意愿客户远多于放弃购买客户开发商——85%开发商企业资金表示可控；主要开发商会将开盘期放至下半年；拿地基本放在下半年，视现金流状况；开发商信心指数普遍较低；融资成本进一步提高；行业专家——63%的专家认为全国性调控会继续加大，20%认为持平；南京地区有近40%专家表示可以松动。问责限购信贷未来政府调控的几个方向税收供给监管2011年上半年，南京楼市销量偃旗息鼓，比2008年的市场低迷期的成交量还下降了三成多，和疯狂的2009年上半年的销量相比，销量打了对折还要多。和同样处于调控下的2010上半年相比基本持平。2010年上半年，提高首付、贷款政策收紧、二套房认定标准从严等等一系列的楼市调控都在压缩着楼市购买力，导致2010年上半年南京楼市成交量相比09年同期降了一半还多，然而2010年已经开始持续收紧的政策并未让房价涨势止步，当时间来到2011年的时候，限购令出手，贷款门槛继续不断提高，营业税政策趋严等等，相比之前的调控政策出招更狠，从数据上来看，可以说销量已向调控政策“投降”了！2011年上半年南京楼市八大板块认购、成交套数排行2011年南京上半年楼市销量•政府行业政策（限购、限贷、限价、保障房）——继续严格执行货币政策（CPI/GDP最佳状态：高增长，低通胀）•开发商：资金链•购房者：市场预期•市场：供应放大，城市分化三线城市/西部城市二套房及投资客户保障房及刚需人群并购加强降价促销北上广深、南京等武汉、沈阳等未来政策走向：•楼市的关键决定因素：政府对流动性的管理•行业政策让位货币政策•限购继续扩大•货币政策从紧，加息继续•行业政策真空期可能延至年底政策何时放松：•GDP低于7%•房价下跌15%以上