金地_北京金地名京价格策略报告评审版

金地名京价格策略报告2008年1月销售目标开盘推售量：第一次开盘A、B、H座，整体放量21730平米，可售套数234套，加推G座，面积12751平米，可售套数122套。销售目标：按照集团要求，2008年第一季度（开盘时）实现签约面积25500平米，即实现签约量268套。均价目标：LOFT：A座23600元/平米，B座25500元/平米，平层：H座17400元/平米，G座18100元/平米（加推）目录北京房地产市场总体分析宏观调控政策对房地产市场的影响思源代理项目分析宏观市场描述定价策略竞品分析价格表形成价格验证付款方式和优惠意向客户特征北京市2006年、2007年城八区土地供应情况年度计划供应土地面积（万平米）住宅用地面积（万平米）商品住宅用地供应面积（万平米）土地成交均价（元/平米）2006年（全年）65001800160046712007年(1-11月）630016001200582101000200030004000500060007000计划供应土地面积住宅用地面积商品房用地供应面积2006、2007年土地供应量2006年2007年2007年与2006年相比，计划供应土地面积减少200万平米，住宅用地面积减少200万平米，商品房用地供应面积减少400万平米，土地成交均价上涨约25%宏观市场描述|北京房地产市场总体分析2007年1-11月份城区及郊县土地供应及成交情况住宅用地供应计划及完成情况计划供应（公顷）实际完成（公顷）完成比例住宅用地1600100863%其中：商品住宅120042935.75%两限房18016390.56%经济适用房廉租房220416189.09%城区及郊县土地成交情况区域成交建筑面积（万平方米）成交建筑面积所占比例楼面地价成交价格（元/平方米）八大城区商品房148.2417%5821.89八大城区两限房247.3628%2900.58郊县商品房413.6447%2271.61郊县两限房68.48%2163.74合计877.64100%3040从不同区域不同用地的成交比例和价格可以得出，2007年城八区土地成交平均价格普遍拉高，城八区土地供应越发稀缺，完成比例缩减，两限房以及经济适用房完成比例增强。宏观市场描述|北京房地产市场总体分析数据来源：中国房地产指数系统，北京典型指数办公室06、07年商品房月度上市、成交情况对比宏观市场描述|北京房地产市场总体分析从1-11月市场总体来看，2007年商品房上市及成交量均比2006年有所减少，受春节销售淡季影响，两年度2月成交量最低，节日过后月度成交量稳步提升，3月份以后月成交量均在10000套以上，市场需求较为平稳。春节期间销售量锐减的状况，对本项目于1月份开盘将造成一定威胁。从07年1-11月市场总体情况来看，北京商品住宅市场累计销供比为1.14：1，供需比基本平衡，受传统销售淡季以及10月份政策出台影响，11月销供比明显下降。数据来源：中国房地产指数系统，北京典型指数办公室市场供销对比宏观市场描述|北京房地产市场总体分析2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中在60-120平米的中小户型，在成交的商品住宅中主流产品也是60-120平米的中小户型，由此导致北京同质化产品竞争激烈。近期上市商品房户型统计宏观市场描述|北京房地产市场总体分析2007年8-11月批准上市商品房居室统计0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%两居三居四居一居复式房型其他8月9月10月11月2007年8-11月成交面积统计0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%90-120平米120-160平米160-200平米60-90平米60平米以下8月9月10月11月2007年8-11月批准上市商品房的户型面积集中五环到六环之间，在成交的商品住宅中主流产品也在五环至六环之间，城市郊区化明显，本项目位于东四环，有明显的区位优势。2007年8-11月批准上市商品房住宅环线对比0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%六环外五六环之间四五环之间三四环之间二三环之间二环内8月9月10月11月上市及成交商品房环线情况宏观市场描述|北京房地产市场总体分析2007年8-11月成交商品房住宅环线对比0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%远郊区县六环外五六环之间四五环之间三四环之间二三环之间二环内8月9月10月11月目录北京房地产市场总体分析宏观调控政策对房地产市场的影响思源代理项目分析宏观市场描述定价策略竞品分析价格表形成价格验证付款方式和优惠意向客户特征2007年中央政策回顾07-1-1607-8-707-9-2707-12-1107-9-3007-3-29房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关于开展房地产市场秩序专项整治的通知深入企业内部规范房地产市场交易秩序关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”关于加强商业性房地产信贷管理的通知收紧房地产信贷，抑制投资、升级需求，防范金融风险上调准备金率关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（第二套住房以家庭为单位）房地产信贷进一步收紧2007年中央政府出台了多项宏观经济政策，主要包括规范房地产企业税费、廉租房及经济适用房相关规定、上调准备金率、加强房地产信贷管理等，进一步规范房地产市场，抑制房地产市场过热。收紧货币流动性，抑制信贷。一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，其他各档次存、贷款基准利率相应调整。控制信贷，防止经济过热，防范金融风险07-12-21宏观市场描述|宏观政策分析土地增值税——是2007年政府释放出持续调控房地产业的第一信号。2007年政府不断出台宏观调控措施，其目的是规范我国房地产市场，制止房地产市场不规范的行为；出台廉租房及经济适用房政策，目的是解决经济困难住户的住房问题，同时也要减少住房的刚性需求，起到平抑房价的作用；2007年后半年出台一系列金融政策，收紧货币流动，限制银行对商业性房地产信贷，目的是抑制房地产投资，防范房地产金融风险。2007年12月出台的第二住房贷款补充说明，规定以家庭为单位界定第二套住房，有效地抑制炒房，防范房地产金融风险。规范房地产市场收紧房地产信贷，防范金融风险2007年新政对房地产市场的调控作用07-1-1607-8-707-9-2707-12-1107-9-3007-3-2907-12-21宏观市场描述|宏观政策分析频繁出台的新政，再次印证政府打击过高房价的决心。2007年新政对整个房地产市场的影响货币紧缩，导致一线城市集体“入冬”：以深圳10月份为例新建商品房销售面积只有9月份的一半左右，房价涨速也比9月份下降了10.35%。同时，10月份新房交易量只有今年1月份的20%。上海楼市的成交量也出现了不同程度的下滑，上海房屋成交均价下降，由每平方米11500多元下降到10700多元。12月万科上海、广州、深圳部分楼盘出现15%-30%的降幅，对所在区域其他项目形成了销售压力，价格均有所下降。投资性房地产需求将受到进一步冲击国家通过加息、调整房贷比例等手段来抑制投资需求，货币紧缩政策出台后，表明政府管理会更加严格，投资购房将变得越来越困难，使越来越多的投资购房者选择观望，投资购房受到抑制。宏观市场描述|宏观政策分析2007年新政对北京房地产市场的影响投资客户的投资行为受到抑制，影响交易，成交量下降。不断出台的政策动摇了目前购房者的信心。由于交易量的下降，给各个楼盘增加了销售压力，许多项目以各种优惠方式吸引购房者前来购买，从而缓解销售压力。宏观市场描述|宏观政策分析2008年金融政策、税收政策等调控政策可能进一步细化并影响整体市场走势宏观市场描述|宏观政策分析2008年为了抑制房价的过快上涨，在信贷政策上除了强化落实已确定政策外可能继续加息，同时严格控制房地产开发及相关企业的投投融资渠道；为了抑制投资性购房需求，在物业税收政策上，如二手房征收所得税、商业征收物业税等，将进一步出台相关措施。以上一些政策措施如果出台，对未来市场的开发企业分流，市场形势的变化将产生不可估量的深远影响。北京市整体住宅市场走势对项目的影响市场背景启示一：北京正在向郊区化发展，从2007年1-10月住宅市场来看，五环以外项目成为北京市场主流产品，针对此趋势，本项目位于东四环邻近地铁，位置优势不言而喻。市场背景启示二：本年度8、9、10月中小户型产品集中放量，市场内同质化产品增加，市场竞争激烈。市场背景启示三：全国一线城市深沪穗等城市房地产价格下降，作为一线城市的北京也必然会受到影响，因此北京房地产销售的压力会逐步加大。市场背景启示四：2007年11-12月以来出台多项政策，收缩货币流通，控制商业性房地产信贷，首付款的提高使购房客户压力加大，利率的提高增加了购房客户的还贷压力。宏观市场描述|市场综述目录北京房地产市场总体分析宏观调控政策对房地产市场的影响思源代理项目分析宏观市场描述定价策略竞品分析价格表形成价格验证付款方式和优惠意向客户特征典型项目分析幸福广场项目开盘情况：时间：2006年10月15日开盘楼座情况：两栋公寓楼，共505套，目前已销售455套，销售率达到90%。产品情况：90-100平米一居占到55%，120-135平米两居占总数的40%，258平米三居占总数的5%。成交客户情况：以东部投资客户为主。宏观市场描述|思源代理项目分析位置：朝阳区新东路(国宾大道)西侧,（加拿大使馆向南200米）项目基本情况物业类型建筑类别装修状况整体规模住宅规模容积率绿化率物业及费用销售价格开发商公寓板楼精装修330000平方米8万平米4.09（住宅、商业、办公）29.40%5.30元/平方米·月25000元/平方米北京首都房地产开发控股(集团)有限公司幸福广场项目来访数量统计311156616049200501001502002503003507月8月9月10月11月12月套幸福广场项目认购数量统计52321942101020304050607月8月9月10月11月12月套幸福广场来电数量统计22245233334110501001502002507月8月9月10月11月12月个幸福广场从2006年开盘至今没有新增放量，但在7月有一系列的推广活动，所以在7月无论是来电来访量还是认购量达到最高点，但是从7月以后来电来访及认购数量呈逐月递减趋势；从价格看，从10月至12月价格走势平稳，基本没有变化。宏观市场描述|思源代理项目分析幸福广场2007年价格走势1850018500188001880020000230002500025000250000500010000150002000025000300001月4月5月6月7月8月10月11月12月元/平米世华水岸项目开盘情况：时间：2007年11月10日，2007年12月14日开盘楼座情况：11月开盘为C1#、C2#，小高层11-13层，共188套，目前已售完，12月开盘为B1#、B3#，4-6层板楼共116套，目前已销售23套，销售率为19.83%。产品情况：110平米两居占到10%左右，140-160平米三居60%，四居180-190平米占到30%。成交客户情况：70%左右区域客户，30%外地客户。宏观市场描述|思源代理项目分析位置：丰台区南三环赵公口桥向南经光彩路直行1600米项目基本情况物业类型建筑类别装修状况整体规模住宅规模容积率绿化率物业及费用当期销售价格开发商普通住宅板楼毛坯292000平方米20.9万平米，第一次开盘：2.5万平米；第二次开盘：1.6万平米1.9630%2.50元/平方米·月15000元/平方米北京城建投资发展股份有限