合同法分则课件

合同法法律系李晓燕合同的分类：1.根据当事人双方是否存在给付义务,分为双务合同和单务合同.2.根据当事人是否可以从合同中获取某种利益,分为有偿合同和无偿合同.3.根据法律上是否规定了一定合同的名称,分为有名合同和无名合同.4.根据合同的成立是否以交付标的物为成立条件,分为诺成合同和实践合同.5.根据合同是否应以一定的形式为要件,分为要式合同和不要式合同.第一章买卖合同一、买卖合同的概念及特征买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同.特点:1.转移标的物所有权:区别于租赁合同2.双务合同:最典型的双务合同3.有偿合同:区别于赠与合同4.诺成合同5.不要式合同二、买卖合同的当事人及内容(一)买卖合同的当事人买受人:具备相应的民事行为能力民事行为能力:民事行为能力是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。某些人不能成为特定买卖合同的买受人:1.监护人不得成为被监护人财产的买受人2.拍卖公司及其职员不能购买接受委托拍卖的财产3.公司的董事,高级管理人员不得违反公司章程的规定或未经股东会,股东大会的同意,与本公司订立合同或进行交易,成为特定买卖合同的买受人.4.军队、武装警察部队、司法机关和行政执法机关也不得成为商事经营活动中所订立的买卖合同的买受人。出卖人:具备相应的民事行为能力,是买卖合同的标的物的所有权人或处分权人.所有权人：依据《民法通则》第71条的规定，是指依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分权利的人。处分权人：是指经所有权人授权或者基于法律规定，可以对他人的财产为出卖行为的人。有处分权人在我国现行立法上主要包括：1.抵押权人和质押权人2.留置权人3.法定优先权人4.行纪人5.经营权人6.人民法院(二)买卖合同的内容买卖合同的内容由当事人约定,主要包括以下各项内容:标的数量质量履行期限、地点和方式价款包装方式检验标准和方法结算方式违约责任争议解决方法合同使用的文字及其效力案例2005年4月25日，夏某与云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司（下称房产公司）签订《商品房购销合同》。该合同第七条规定：房产公司应于2005年11月30日前将验收符合本合同约定的合格商品房交付给夏某。2005年11月25日，房产公司电话通知夏某可以收房。夏某于2005年12月5日签收了交房确认书，但发现房产公司交付的商品房，一是不符合《商品房购销合同》附件二第三条和第五条所列的交房标准，单元楼梯没有建成约定的花岗岩踏步，窗户未按约定安装隐形纱窗；二是不符合原告与被告在合同的补充协议第二条中约定的绿化及公共设施要犹豫模型效果图和宣传资料（有一幅中央水景广场音乐喷泉的宣传画，中心广场有水池、喷泉、花圃、花坛图案、欧倍德大道的水池、水带的图案），小区东边一侧仍在作业开挖管道，幢与幢间废土堆积，人员难以通行，中心广场毛坯刚成型，未种任何花草树木。夏某认为当初以高出1至2万元预购靠近中央水景广场的9号苑，是因为能看到中央水景广场的音乐喷泉，因此拒绝办理房屋交接手续，并向人民法院起诉要求房地产公司赔偿自己的损失。而房地产开发公司则称：第一，原效果图上有关绿化景观及公共设施的图样并不是具体确定的，原宣传资料、效果图并不是工程设计图，没有有关建筑尺寸、材料、工程量等标注，缺乏可操作性，双方在订立的合同中对公共及绿化设施优于模型效果图和宣传资料，优于的范围、程度、内容未作说明；二是原告宣传资料上已注明“图片仅供参考，议政府批文为准”和“以实物为准”的字样，其说明宣传资料、效果图上有关绿化景观和公共设施的样式不是最终的方案。而规划部门认可并验收的方案是实际建好的方案；第三，除原宣传资料，效果图之外，双方在补充协议第二条有特别规定，应按特别约定履行，同时约定“绿化、公共设施优于模型效果图和宣传资料，并不是说不可改变原效果图和宣传资料，故认为自己不应承担违约责任。评析：本案中上方当事人争议的焦点在于商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请还是要约，被告在建设中更改宣传资料确定的建设内容是否违约。首先，商品房的销售广告和宣传资料在性质上为要约邀请，这是合同法第十五条第一款的规定。但也有例外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”在本案中，房地产开发公司在商品房销售和宣传资料所做的说明以及销售人员对该套房屋销售所做的允诺，对夏某购买该套商品房合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响，同时，双方在合同协议中约定绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料，因此，就本案而言，被告在补充协议中对原告个人所作“绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料”的承诺，以及该套房屋位置优于其他房屋，才以高出其他房屋1至2万元价格申购该房。所以，可以认定被告对夏某的商品房销售广告和宣传资料已符合合同法规定的要约的条件。《商品房买卖解释》：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即该说明和允诺即使未载入合同的，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、买卖合同双方当事人的权利和义务（一）出卖人的义务第一，交付标的物并转移标的物的所有权于买受人1.交付标的物按照约定的期限、地点、数量、包装方式进行交付；交付标的物的义务可以亲自履行，也可由第三人代为履行。思考：第三人代为履行时，如出现违约行为，由谁来承担违约责任？2。转移标的物的所有权于买受人《合同法》133条：标的物的所有权自交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。几种特殊规定：（1）.船舶、航空器、车辆等动产的所有权，一般也自交付时转移，但未依法办理登记手续的，所有权的转移不具有对抗第三人的效力。（2）.出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或当事人另有约定外，该标的物的知识产权并不随同标的物的所有权一并转让与买受人。3.不动产所有权的转移须依法办理转移登记手续，未办理登记的，标的物所有权不发生转移。案例：商品房买卖纠纷1.出卖人的义务2.一物二卖案例分析：被告胡达辉在资溪县鹤城镇解放北路14号有一块约210平方米的地皮，经报批在此兴建一栋五层的宿舍楼。1998年5月21日，原告周国才与胡达辉签订了一份《集资房合同协议条款》，约定：该楼东面第二层为周国才购买的集资房，单价420元/平方米；动工前周国才先付押金2000元，完工再付2万元，余款在验收完及拿到房产证时付清。协议签订后，周国才按照约定陆续付给胡达辉房款和交易契税费33923.50元。房屋建成后，周国才对其购买的房屋进行了装修，于1999年12月搬进居住。周国才搬进居住后，向胡达辉要求办理此房的房产证，胡达辉却向周国才出示了该房的抵押物登记证，并告诉周国才，其于1998年12月8日与另一被告潘淑珍一同去资溪县房地产管理局，将原告所购之房以潘淑珍之名办理了房产证，潘淑珍拿到房产证后，随即用此房作抵押在资溪县株溪信用社办理了房产抵押贷款，让周国才去找潘淑珍要房产证。周国才在拿不到房产证的情况下，向资溪县人民法院起诉，称：其按照协议约定交纳了集资款，并搬进了该房居住。但被告胡达辉却将该套房屋的产权证办给了被告潘淑珍。要求法院确认该房屋的产权归其所有。评析：买卖合同中，出卖人的义务除了交付标的物还要将标的物的所有权转移给买受人。依照物权理论，房屋作为不动产，其所有权取得为要式法律行为，以取得房产证为准，房屋的交付及其实际占有、居住都不是所有权取得或转移的标准。本案中，原告周国才与被告胡达辉签订的《集资房合同协议条款》合法有效。原告已履行了协议并交了契税，现已在该房居住。被告胡达辉与被告潘淑珍到房管部门办理房产证时，没有提供双方的购房协议及依法能够办理房产证所需要的其他有效证件，胡达辉的行为属于欺诈行为。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，胡达辉与潘淑珍办理房产证的行为属于无效民事行为。，房屋产权应归周国才所有。2006年5月17日，原告刘先生与被告某房地产开发公司签订了一份《售楼认购许可书》，双方约定原告向被告购买建筑面积为150平米的由被告开发的某商品房，合计人民币60万元，原告分两次向被告预付认购款人民币40万元。在某商品房项目竣工验收后一个月内，原告缴清余款20万元，被告的某商品房于2008年5月31日前交付使用。截至2007年4月23日，原告共向被告支付51万元。被告的某房产项目于2008年2月1日取得施工许可证，2008年11月27日取得房地产预售许可证，2009年9月30日验收合格，随后通过了燃气工程验收、消防验收和电梯验收。该房地产项目验收后，原告未再支付支付购房款，已经支付的51万元不在被告结算款之中。2009年初，被告在未告知原告的情况下将某商品房转让与他人，并办理了相关备案手续。原告遂向法院起诉，请求法院判令解除双方签订的《售楼认购许可书》，判令被告退还原告交纳的房款51万元，支付利息9、3万元，支付赔偿款51万元。法院经审理认为，当事人双方签订的《售楼认购许可书》是双方当事人的真实意思表示。虽在签订《售楼认购许可书》时，被告未取得商品房预售许可证书，但在本案起诉前被告已取得商品房预售许可证，因此该《售楼认购许可书》有效。双方签订的《售楼认购许可书》具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，其中也明确约定了合同项下房产交付时间，因此该《售楼认购许可书》不符合预约合同性质，其实质上是商品房买卖合同。被告未按合同约定履行出卖人的义务，而将该房地产转让给案外人，构成违约，该违约行为致使合同目的不能实现，原告要求解除合同、返还房款并支付利息、承担赔偿责任予以支持。根据《商品房司法解释》第2条、第5条、第8条，《合同法》第94条第4项，《民事诉讼法》第64条第1款的规定，判决：被告于判决生效之日起10日内返还原告购房款51万元并支付利息；被告于本判决生效之日起10日内向原告支付赔偿款51万元。第二，物的瑕疵担保义务：出卖人应当按照约定的质量交付标的物，否则应承担违约责任。第三，权利的瑕疵担保义务:出卖人就交付的标的物，除非法律另有规定，负有保证第三人不得向买买受人主张任何权利的义务，否则应承担违约责任。《合同法》第150条、151条案例：共有人出卖全部共有财产孙永江与丁少英系夫妻关系，共同经营拉达８０／１２６３３轿车。１９９２年２月８日，因家庭矛盾，夫妻发生纠纷，当晚丁开车离家。２月１４日，丁少英未与孙永江协商，以８００００元价格把车卖给李万有，并于当天到市交通部门，谎称其丈夫外出办事，办理了汽车买卖手续，把车籍转到李万有名下，但互相没有交付车款和汽车。后丁少英觉得卖８００００元价格低，遂于２月２２日又将汽车以８４０００元价格卖给李溪龙。当天，李溪龙把８４０００元车款全部付给丁少英，丁少英将车交给李溪龙，未办车籍转移手续。次日，此事被孙永江发现，将行车证扣留。据此，孙永江向延吉市人民法院起诉，诉称：１９９２年２月８日，因家庭矛盾，夫妻发生口角后，丁少英与他人合谋，擅自把家庭共同财产拉达８０／１２６３３轿车卖给被告李万有，并办理了车籍转移手续，后又转卖给第三人李溪龙，侵犯了我的合法权益，请求法院对车给予确权。丁少英答辩并反诉称：该车是我夫妻共同财产，我有处分的权利，买卖过程中不存在合谋、欺骗有关部门的行为，属于合法交易，没有侵害原告的权利，请求法院驳回原告的起诉。被告李万有答辩称：被告丁少英卖车，我同意买车，事先不知孙、丁之间的矛盾，属于自愿合法交易，不存在合谋行为，手续办到我名下是丁一手筹办的。之所以未成，是丁觉得８００００元卖给我价格低，又把车以８４０００元