上海博加-2014协信天地年度推广策略及第一阶段执行方案

博加机构事业五部谨呈协信集团协信天地年度推广策略&第一阶段执行方案目录协信天地年度推广策略协信天地分阶段推广计划机会、可行性、意义产品与竞品树中心、建标杆协信天地年度推广策略中心的机会以南京路人民广场为界对上海进行南北划分，明显看出北上海规划的功能区远多于南部。参考图摘自百度百科徐汇、长宁等行政区，城市副中心明确，中心区域外再建中心可能性不大。北上海各行政区商圈规划多，核心副中心位置不清晰。北上海拥有多个商圈，但均不能代表市北核心商圈。在这种情况下，我们便有了后发优势。通过观察先动者的行动及效果来减少自身面临的不确定性，从而塑造真正的北上海中心。中心可行性3.13平方公里市北高新技术服务业园区已完成近50万平方米的楼宇建设——写字楼聚集地块所在市北高新技术服务业园区所在片区平均人口密度约为24258人/平方公里园区5公里服务半径内，常驻人口超过30万——大量人口吞吐量园区已经集聚了2500家企业，实地经营企业超过300家,已入住知名企业住友化学分析、科勒（中国）、智联易才、环达电脑、赛科斯信息技术等等——产业聚集拥有30余条地面交通线路及轨道交通，位于中环高架及南北高架交界，交通到达性强。市北高新产业园无论人口吞吐量、写字楼聚集性、知名企业数量及交通环境均不弱于市北其他中心商圈，相比其板块内唯一缺失的便是吸附人群消费的聚集性商业。随着协信、中铁、绿地等大型地产开发商进驻市北产业园，相继开发大型综合体项目，市北高新产业园便拥有了成为中心的一切条件。中心的意义之前的提案中已得出了区域标致是客户购买、租赁的第一选择；同时也是区域内的价值标杆.案例1：徐家汇商圈的标致港汇与其同商圈写字楼对比港汇12.5元/平米·天上实6元/平米·天案例2：中山公园商圈的标致龙之梦与其同商圈写字楼对比龙之梦12元/平米·天兆丰广场5.9元/平米·天以上案例得出，区域标识的价值远高于非标杆项目区域标识项目区域价值标杆竞品分析绿地项目物业地址：江场路产品形态：高层写字楼+独栋写字楼+街铺销售启动：2013年第4季度独栋启动总栋数：15栋独栋、2栋高层写字楼建筑面积：127776平米楼盘等级：甲级容积率：2.8绿化率：20%佳程广场物业地址：上海市闸北区场中路1558号开发商：佳程集团产品形态：大型商场+高层写字楼+酒店公寓销售启动：2014年初总栋数：不详建筑面积：不详楼盘等级：甲级政府项目物业地址：汶水路产品形态：写字楼+商业（协信运营）销售启动：2014年第一季度总栋数：9栋建筑面积：165585.7平方米楼盘等级：甲级容积率：2.0绿化率：25%中铁中环时代广场物业地址：上海市闸北区江场西路299弄产品形态：写字楼+商业+酒店式公寓销售启动：2014年第一季度总栋数：6栋建筑面积：210000平方米楼盘等级：甲级容积率：4.1绿化率：不详项目名效果图业态项目类型销售时间项目营销阶段绿地暂缺办公商业办公为主，散售型街铺客户主要以中小型企业为主2013.Q4启动独栋销售2014.Q2至2015.Q3进行高层销售项目营销时间及分产品线营销节奏与协信天地基本重合，是本项目的最大竞品市北项目办公商业商办综合体；写字楼独立运营；8万方商业由协信运营客户主要为国企或大型企业的区域总部2014年初启动销售协信天地的兄弟项目，营销2014年启动略晚于协信，现阶段借势共同推广佳程广场办公商业商办综合体2014年启动销售项目营销时间与协信天地重合，也自带大型商业，但并非位于市北园区内，不享受政策优惠，所以为今年本项目第二竞品中铁中环时代办公商业酒店式公寓写字楼街铺酒店式公寓客户类型广，现阶段主要以小型投资客户为主2011年启动销售项目已交房进入尾盘销售期，属于协信天地非重点竞品项目卖点外在力量——上海中环最后一块国家级CBD一、板块价值——国家级产业平台二、城市资本推动力——全球资本头等舱三、上海中环最后财富高地——城市交通要塞内在力量——商业之上的生态写字楼，潜在价值巨大一、产品价值双向推动力——双核价值推动力创见前所未有商务价值二、分产品线自身价值——冠名独栋办公楼+甲级双塔写字楼+精品写字楼三、接轨国际全球化一流办公作品品牌力量——19年始终如一，品质地产领导品牌外在力量——上海中环最后一块国家级CBD一、板块价值——国家级产业平台中环最后资本核变动力商业配套：2公里商业配置，毗邻大宁商圈，东与人民广场CBD相连，西与静安寺奢华CBD贯通交通配套：地铁1号线、7号线、13号线（规划）双轨道交通，中环高架、南北高架和36条城市公交线路环伺四周商务配套：市北高新园区核心地位，集中优势资源，互惠互利，辐射长三角中环新中心资本核变力中环·协信天地二、城市资本推动力——全球资本头等舱世界地位：全球金融危机后期，世界眼光都聚焦在中国国家地位：国家级高新技术园区城际地位：长三角发展之龙头地位城市地位：上海再次腾飞最耀眼的事业核心王国区域地位：闸北区“南高，中繁，北产业”的战略核心地位产业平台：协信地产上海分公司、住友化学分析、科勒（中国）、智联易才、环达电脑、赛科斯信息技术等行业龙头和企业总部已落户此区域。中环新中心城市新商脉中环·协信天地三、上海中环最后财富高地——城市交通要塞珍贵地脉：上海闸北“南高，中繁，北产业”中心战略核心地块优势：位于国家级高新技术园区核心位置，北上海财富智库升值趋势：·高品质写字楼，高科技智能化识别管理系统，搭建国际5A智能化办公平台·上海市区最后一片CBD·国家级高新技术园区核心·市政优惠政策扶持中环新中心价值新洼地中环·协信天地内在力量——商业之上的生态写字楼，潜在价值巨大一、产品价值双向推动力——双核价值推动力创见前所未有商务价值8万方旗舰商业，商业推动商务价值逾8万方城市级购物中心，地面3层，地下2层，集时尚、潮流、休闲、娱乐等多功能为一体，未来随着多家国际奢侈品旗舰店、以及知名品牌的相继入驻，将成为强势吸纳高端消费人群的中心财富磁场，领航北上海！区域繁华中心，聚积人潮、财富潮、资本潮中环·协信天地EOD生态办公，绿色推动商务价值EOD是“生态办公区”（EcologicalOfficeDistrict）的英文简称，EOD生态办公园区运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素。在遵循绿色、科技、人文和可持续发展的基础上，诸多创新设计和建筑模式将自然原生态拉近身边，更和谐、更自然、更便捷，营造生态办公环境，全面提升工作质量和企业形象。协信天地以“绿洲•生态溪谷”为设计理念拥有中心景观廊道与周边公共绿地紧密联系，形成连续完整的绿色景观系统，拥有屋顶绿化及下沉溪谷设置使景观更具有趣味性及多样性。以“溪谷”为中心景观廊道的生态系统，打造上海非凡的EOD办公体验，成为绿色商务生态地标！国际前沿生态办公中心，绿色、自然、低碳中环·协信天地二、产品自身价值——冠名独栋办公楼+甲级双塔写字楼+精品写字楼44万㎡区域首席商办综合体中环·协信天地「独栋办公楼」独立冠名权总部型企业形象地标尊享自主天地带来的绝对主权、绝对私属与绝对高贵。4号楼独栋标准层层高4.2m标准层面积9523台客梯5、6号楼双拼标准层层高4.2m标准层面积16405台客梯甲级双塔写字楼彰显顶级资本时代风范百米双塔地标级甲级写字楼，玻璃与石材搭配，高端品质感油然而生。标准层层高4.1m标准层面积1999.8210台电梯8台客梯2台货梯44万㎡区域首席商办综合体中环·协信天地精品写字楼续写高端商务新里程企业国际商务办公空间，成就北上海商务办公新纪元！17f精品写字楼标准层层高4.2m标准层面积1485.968台电梯7台客梯1台货梯44万㎡区域首席商办综合体中环·协信天地三、接轨国际全球化一流办公作品干挂石材幕墙、Low-E双层中空玻璃、钢架外挂石材玻璃+石材超强品质感外立面挑高大堂高附加值品牌力量——19年始终如一，品质地产领导品牌协信品牌基因——19年始终如一，城市品质运营商商业出生19年商业运营能力，重庆高端商业NO.1协信品牌实力——全国地产50强，中国地产百强企业成长性TOP10协信顶级商业——三大星光系产品，繁华一座城星光天地、星光时代、星光68项目名业态项目类型商业办公产业园政策优惠交通情况项目描述绿地办公商业办公为主，散售型街铺客户主要以中小型企业为主小型出售性沿街商业难以形成规模档次低500-1000平独栋,1000、2000平标准层高层写字楼有轨较1号线、13号线（规划）交接，36条地面交通汇集，南北高架与中环高架交接点国家级园区内面向中小型企业客户。难以容纳大型企业进驻。佳程广场办公商业商办综合体逾10万方大型商业（永辉超市、横店影视娱乐）高层写字楼无2014年启动销售不享受园区政策优惠，针对需求大型商业配套的写字楼客户协信天地办公商业大面积独栋写字楼（可分割）协信运营8万平大型商业为配套2000-7000平独栋,1000、2000平标准层高层写字楼有轨较1号线、13号线（规划）交接，36条地面交通汇集，南北高架与中环高架交接点区域内增值潜力最大的写字楼拥有大型完善的商业配套1700-11000平米多面积段选择独栋写字楼冠名国家级产业园政策优惠无论地面交通、轨道交通均极为便利属性定位——中环·首席商务综合体完善的商业配套+多面积段选择+独栋冠名+国家级产业园政策优惠+核心区位交通区域内增值潜力最大的写字楼大型商业上盖，完美配套价值折射中心升值潜力多重面积段选择，多层级企业资本发展平台核心区域超稀有企业冠名写字楼国家级园区政策优惠，成本优势凸显城市核心交通，财富高地一瞬即达SLOGAN中环新中心聚变全球资本核能中环新中心擎变城市商务格局中环新中心重塑全球财富磁场中环新中心全球资本头等舱中环新中心势定财富巅峰中环新中心领创资本新变革备选园区外，主要竞品为佳程广场，但佳程广场无论从交通位置与政策优势上均弱于，协信天地，所以其并非协信天地的第一竞品园区内，协信天地无论从区位、产品形态、政策优惠、工程及营销节点各项数据均与绿地项目重合，所以绿地项目将会是我们的第一竞品。所以，2013年，主要打击目标便是绿地项目。协信天地作为市北产业园内仅有的一个拥有大型整合型商业的综合体项目，势必能成为区域内标识性项目，从而成为区域内的价值标杆综上所诉：市北园区有成为中心的机会及可能性，同时协信天地也拥有成为区域标致的条件。所以协信天地的年度核心策略—树中心，建标杆！中环协信天地价值演绎---分阶段推广计划2013年协信天地总体均处于蓄客期，我们可以针对首要竞品细分我们的推广阶段。绿地营销启动前——市北中心概念输出，项目形象占位阶段绿地营销启动后——区域标杆价值输出，释放商业助力写字楼资产增值201420135678910111212绿地项目独栋销售启动4、5号楼独栋销售5号楼独栋、3号17层写字楼销售营销节点做法线上媒体项目形象占位，大企业客户文本投递线上媒体产品价值输出，线下行业圈层活动举行诉求市北中心概念导入，培养资本增值信心区域中心价值释放，商业价值助力写字楼增值动作户外户外画面更新杂志：每月一期网络软文：每周一篇拓客活动杂志画面及诉求调整项目道旗形象楼书投资白皮书道旗画面更新外展场包装围挡短信市北中心概念导入，培养资本增值信心客户文本投递媒体形象占位项目价值输出线下圈层活动时间：13年5月13年9月14年2月区域中心价值释放，商业价值助力写字楼增值形象占位期项目推广期市北中心概念导入，培养资本增值信心客户文本投递媒体形象占位时间：13年5月13年9月14年2月形象占位期项目推广期2013年首要竞品为绿地项目，针对绿地的营销节奏，在绿地项目启动销售前,进行项目占位，打造市北中心概念阶段主题：树中心阶段主诉求：市北中心概念导入，培养资本增值信心媒体投放：市北中心概念营造，吸引投资目光周边包装：现场大盘气氛营造，打造区域标杆项目氛围营销活动：圈层营销，点对点文本投递市北中心概念营造，吸引投资目光现场大盘气氛营造，打造区域标杆项目氛围圈层营销，点对点文本投递营销活动：媒体投放：周边包装：目的渠道选择目的方式包装事项活动&物料南北高