公司五年发展规划及发展设想20121225

弘阳集团无锡地产公司五年发展规划及发展设想2013.1.5目录一、五年规划依据---------------------------------------03二、2013-2017年发展总体规划------------------------13三、2013-2017年发展设想----------------------------14四、2013-2017年新项目拓展及开发计划---------------17五、2013-2017年资金投入计划------------------------18五年规划依据—无锡市场根据对无锡市场的调研，并结合对国家宏观政策的研究,我们对无锡房地产市场的预测为：政策：紧中有松，若价格反弹，有政策加码的可能。土地：2013-年起，土地供应量加大。成交量：稳中上升，刚需为主。成交均价：平稳，止跌回升。客户需求：90平米首置、120-144平米改善型为主，低总价的联排别墅存在较大市场潜力。2012年上半年无锡房地产市场成交前五名五年规划依据—现有项目现金流项目名称合计11年－12年2013年2014年2015年2016年2017年期初余额-185,60043-57,582-66,756-55,556282现金流入736,2751,01725,82477,03469,22985,08499,348檀溪湾公司销售回款459,4331,01722,03438,31262,78778,46992,098弘阳广场B地块住宅42,1163,78936,190865550425弘阳广场A地块商业租金回款233,777-2,5335,5526,0156,774其他收入948--255050单位：万元现金流入项目名称合计11年－12年2013年2014年2015年2016年2017年现金流出572,250186,57383,44886,20858,02929,24628,452A地块商业土地成本45,32019,94021,260-4,120--檀溪湾公司114,499114,499----B地块15,8837,7108,173----A地块商业建筑成本59,25547315,81826,21512,2743,805671檀溪湾公司163,23240,46228,05439,82526,17210,59212,234B地块18,8582984,5169,0453,6551,143202A地块商业税金13,145-142312340382檀溪湾公司48,7001082,3364,0616,6558,3189,762B地块3,2962882,846664232A地块商业付现运营成本2,649---60120126A地块商业付现运营费用34,5074931,1951,4461,4311,397檀溪湾公司9,0251,5551,0841,1391,1971,2551,318B地块8103722511015135A地块商业付现管理费用35,7511385069641,0581,164檀溪湾公司6,9931,5308338809301,0511,105B地块32782102774222单位：万元单位：万元现金流出合计11年－12年2013年2014年2015年2016年2017年期末余额164,02543-57,582-66,756-55,55628271,178经营净现金流量-185,557-57,625-9,17411,20055,83870,896从上表可看出：从2015年起，无锡公司开始有正现金流；可以从2013年起着手项目拓展工作，并争取从2014年起开始取得新的项目。单位：万元净现金流五年规划依据—现有项目开发总体计划弘阳三万顷项目：2013年一月三期酒店三栋样板房开工，此后二、三期共分七批陆续开工，2016年底全面竣工交付。三期二期23451弘阳广场项目：●2012年年底争取完成拆迁并开工，整体开发建设。●2013年年底实现首批房源开盘,2014年争取清盘。●2015年3月份商业开业；住宅部分竣工交付。根据现有项目开发总体计划，结合现金流情况，无锡地产公司需要从2014年起取得增加新的项目，以实现持续经营。新项目应根据市场需要并结合资金状况，先选择体量小、投资量不大、开发周期短、回笼资金快速的项目，后2-3年再考虑增加体量大、投资多的综合体项目。五年规划依据—公司治理1、五年内，无锡将实施人才战略，如不及时增新的项目，不利于留住人才，更不利于人才的培养；2、效益是公司发展之本，无锡公司每年人员开支等各项开支约2000万元，如不及时开拓新的项目，依靠单一项目运作，单项目的管理成本偏高；因此，在弘阳广场项目结束前，无锡公司就须提前开始着手新项目的储备；并根据无锡公司运营情况，不断开拓新的项目。五年规划依据—热点区域2013-2017年发展总体规划一、认真做好现有项目：按计划快速推进“弘阳三万顷”、“弘阳广场”项目开发建设与销售，尽快回笼资金，按期竣工交付。二、积极拓展新的项目：2014年至2017年，在无锡市区、锡东新城和太湖新城等热点地区及其他地区，拓展3-4个新项目（争取每年拓展1个项目），开发畅销型的低密度住宅、普通公寓及持有型商业地产、树立品牌的高档住宅。其中：普通住宅项目1个，低总价的低密度联排别墅项目1个，商业综合体项目1个，高档住宅1个。三、公司发展健康快速：按集团决策和要求，规范运作项目公司，促进公司健康发展，逐步壮大。争取2015年突破10亿，2016年突破20亿，2017突破30亿。一、实施品牌战略：加强弘阳集团品牌的宣传推广，充分展示集团实力与业绩，发挥集团优势和品牌影响力，促进项目洽谈与公司发展。并通过项目的开发促进弘阳品牌的发展。二、坚持以市场为导向、以客户为中心，积极开拓新项目：多渠道搜集土地市场信息。在集团投资部支持下，加强与政府部门沟通，选择或请地方政府量身定制合适的住宅及商业地块，供集团投资决策。拿地两条腿走路：住宅项目以参加竞拍为主，商业项目以招商洽谈为主。2013-2017年发展设想三、建设精品样板工程：狠抓工程质量和进度，及时交付客户满意产品，提供周到的销售与物业服务，扩大弘阳地产品牌在无锡及周边城市的知名度和美誉度，进一步促进项目销售。四、规范公司运营管理：严格遵照集团各项管理制度和工作流程，规范公司各项工作，不断提高工作执行力，控制各项工程成本、营销及管理费用，严格绩效考核，确保公司健康发展。五、实施人才战略：坚持“引进和培养双结合、侧重人才培养”的人才战略，为企业发展培养、造就一批专业管理人员。六、强化企业经营管理水平，提升团队协作精神：增加持有型物业的比例；加强成本控制，提高项目管理水平；完善设计体系，强化营销能力；加强财务管理，优化物业服务。七、加强企业文化建设，实施文化战略：创新理念，领导示范，以文化等软性因素留住员工、吸引消费者，并得到社会的认可。单位：面积（万㎡）、金额（亿元）2012-2017年新项目拓展及开发计划项目总建筑面积指标2013年2014年2015年2016年2017年小计备注2012年弘阳三万顷13开工面积48.928812.9288二三期销售收入2.23.86.37.89.229.3含一期未售3.1万平2013年弘阳广场19.66开工面积19.6619.66销售收入0.383.620.090.060.044.19不含商业租赁收入2014年普通住宅（均价1万）15开工面积7815销售收入375152015年低密度住宅（均价1.1万）20开工面积68142018年开发6万销售收入48122018-2019年销售8亿2016年综合体项目(商住比4:6)30开工面积2020商业全开工住宅开一半销售收入22不含商业租赁收入2017年高档住宅（均价1.2万）15开工面积87当年开工一半销售收入44.5总计112.66开工面积23.668.92887143688.5888销售收入2.587.429.3918.8628.2466.992012-2017年资金投入计划单位：面积（万㎡）、金额（亿元）项目总建筑面积指标2013年2014年2015年2016年2017年小计备注2012年弘阳三万顷13开工面积48.928812.9288二三期土地成本11.449911.4499建安投入4.04622.80543.9832.61713.45132013年弘阳广场19.66开工面积19.6619.66土地成本2.94330.4123.3553建安投入2.03343.5621.5930.4950.0877.77042014年普通住宅（均价1万）15开工面积7815土地成本224建安投入0.61.51.80.64.52015年低密度住宅（均价1.1万）20开工面积68142018年开发6万土地成本224建安投入2462016年综合体项目(商住比4:6)30开工面积2020商业全开工住宅开一半土地成本4.54.5建安投入55不含商业租赁收入2017年高档住宅（均价1.2万）15开工面积87当年开工一半土地成本22建安投入22.8总计112.66开工面积23.668.92887143688.5888土地成本14.393222.41228.529.3052建安投入6.07966.96747.07546.91211.68739.5217与集团各部门和兄弟公司携手为集团五年超百亿目标做贡献