2014年淄博市商业地产市场研究报告(含商业、写字楼、公寓、专业市场)

山东黑马房地产顾问有限公司淄博分公司淄博策划研究中心二零一四年淄博商业地产市场研究报告中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]2目录一、淄博商业地产综述..............................................................31.1淄博商业地产发展历程····························31.2淄博商业地产发展现状与问题·························3二、淄博商业市场分析..............................................................42.1淄博商圈分析································42.2淄博人均商业面积分析····························82.3淄博商业市场小结······························8三、淄博写字楼市场分析............................................................93.1淄博写字楼项目分布·····························93.2淄博写字楼特点······························113.3淄博写字楼市场小结····························14四、淄博公寓市场分析.............................................................154.1淄博公寓分布·······························154.2在售及潜在项目······························154.3淄博公寓市场特征·····························174.4淄博公寓市场小结·····························18五、典型案例分析................................................................185.1茂业天地·································185.2华润中心.五彩城·····························19六、淄博商业地产未来发展预判.....................................................19中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]3淄博商业地产市场研究一、淄博商业地产综述1.1淄博商业地产发展历程商业地产因其高利润、高风险性而备受业界的广泛关注。除了是城市房地产业的重要组成部分外，更重要的是区域经济流通和发展的一种实力体现。盘点淄博商业地产，第一代商业地产名不正，言不顺，基本都是附属品，多为单位自用办公楼或是各类商铺的衍生品；2002年起，开始萌芽期，淄博商业地产崛起，2003—2011进入发育期，2012年开始进入快速成长期，从写字楼到商铺，到综合体。回顾淄博商业地产的发展历程，迄今经历了五波高潮的洗礼：一、2002年下半年，壹世界、王府井的横空出世是第一波高潮；二、2003年后，中国财富陶瓷城又成为第二波高潮的代表；三、2004年中，荣宝斋、新天地、义乌小商品城、中国陶瓷科技城则是第三波高潮的杰出之作；四、2005-2011年，尚美第三城、利群购物中心、新玛特、佳世客则是第四波高潮的代表；五、2012年至今，名尚城市广场、茂业百货、华润五彩城、彩世界购物广场、中央公寓、新世界商业广场、汇金大厦、嘉亿财富广场、明发城市综合体则将成为第五波高潮的代表。真正的商业地产时代到来！商业地产时代：是一个包含了诸多商业地产形态如专业市场、独立商铺、shoppingmall、城市综合体、商务写字楼、产权式酒店、酒店式公寓等的发展阶段，而这个阶段里面，商业地产是作为一条社会性的投资、融资、金融渠道存在1.2淄博商业地产发展现状与问题1.2.1淄博商业地产发展现状在淄博，商业地产形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。自2012年初以来，随着全国普遍的商业地产投资风潮的延伸，很多的商业地产项目在淄博凸显强劲的势头。目前在售的项目有彩世界商业广中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]4场、新世界广场、汇金大厦、华润五彩城、银泰名尚城市广场、嘉亿国际财富中心等项目，很多住宅项目也推出很多沿街底商。这些商业地产项目带给淄博许多新鲜概念，如返租、回购、VIP、带租约销售、统一运营、商务运营、主力商家等，商业地产大有喷发之势！同时淄博拥有产业基础的专业市场已经出现过剩的局面，如陶瓷、装饰材料、五金机电、水泵电机、沙发布匹、水产海鲜，综合小商品等。仅张店就有各类市场33处，市场摊位25000个，其中综合市场39处，专业市场44处，市场营业面积达200多万平方米但从淄博区域的地理位置、产业结构、商业氛围和辐射功能来分析，淄博应该具有商业地产发展的基础条件。并且淄博商业地产市场正处于初级阶段，总体发展是健康的。1.2.2淄博商业地产发展问题目前众多的商业项目在整体定位和业态策划中没有导入服务功能和辐射功能，科学实际的甄选入驻商家，人为的造成资源浪费和负面影响；按照传统经营模式和观念来定位和构筑市场，在商业平台的运营中不具备可持续发展竞争力；没有以市场导向和商户为中心、为商户创造条件和价值；任何独立的商业地产项目即使在合理规划、正确定位、配套服务完善的基础上，还要经历自生自灭和行业洗牌，即使在运营成熟的市场。商业地产的发展需要成熟的市场理念，而一些项目忽视产品内涵和品质，这样的项目做不长久。当前的一些市场项目存在急功近利的一面，市场风险不能忽视。二、淄博商业市场分析2.1淄博商圈分析根据张店区及高新区商业的发展聚集和分布，商圈大致可划分为市中心老商圈、西部新区商业圈、高新区商业圈、南部专业市场。中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]52.1.1市中心老商业圈商业规模：核心商圈经营规模约50万平方米（包括即将入市的华润五彩城项目）代表项目：美食街商业街、淄博商厦、银座、茂业天地、王府井商业街、利群购物广场、乐天玛特等。商业产品分析：该区域为张店区发展最早的商圈，新旧商业项目均有分布，既有传统的“消费=购物”的老购物中心，也有“消费=购物+休闲+娱乐”的新型商业产品。商业档次：核心商圈内的商业档次高、中、低档全面覆盖，高档商场中以国内一线品牌为主，国际品牌不足10%。商业业态：名称面积(㎡)业态茂业天地115000品牌专营店、流行百货、超市、家电、影院、餐饮和生活配套于一体的“一站式全客层”现代化购物中心淄博商厦60000流行百货、超市卖场、名牌服装、品牌专营店、餐饮为一体的大型购物中心银座淄博购物中心56000流行百货、超市卖场、名牌服装、品牌专营店于一体的购物中心中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]6利群购物广场58000餐饮、流行百货、超市卖场、名牌服装、品牌专营店于一体的休闲购物广场商圈内百货的业态较为丰富，但除茂业天地外，其他的多以购物为主。商圈内商业街业态多以服装零售、专业店与餐饮业为主，其他业态占少量。运营状况：商圈内的购物中心运营状况良好，淄博商厦营业额和银座购物广场营业额均超4亿；商圈现状：周边交通较拥堵；购物舒适度有待提高，公共休憩区有限；2.1.2西部新区商业圈商业规模：核心商圈经营规模约60万㎡。代表项目：义乌小商品城、佳世客、大润发、彩世界等。商业产品分析：该区域为目前城市重点发展方向，商圈正在逐步成熟，现阶段商业氛围还不够浓厚。该商圈由于起步较晚，部分是“消费=购物+休闲+娱乐”的新型商业产品，如佳世客、彩世界。经营模式：主力店进驻，独立经营或合作经营（佳世客）彩世界：出售后返租，整体经营，出售情况均较好，价格在2-6万元/平米，购买者多为投资者。商业档次：核心商圈内的商业档次高、中、低档全面覆盖，但整体来看，商业档次属于中档。商业业态：名称面积（㎡）地址业态彩世界50000世纪路与华光路交叉口东北处品牌专营店、流行百货、超市、家电、影院、餐饮为一体的shoppingmall永旺淄博购物中心56962华光路288号品牌专营店、流行百货、超市、家电、影院、餐饮和生活配套于一体的购物中心大润发淄博店20000华光路86号超市商圈以购物休闲广场、商超为主，批发零售为辅。2.1.3高新区商业圈中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]7商业规模：核心商圈经营规模约85万平方米（包括银泰城与茂业城市广场）代表项目：新玛特、银泰城、银座奥特莱斯。商业产品分析：该区域处在城市“北拓”规划方向，商圈发展处在初级阶段，商业项目较少，商业氛围不浓厚，该商圈由于起步较晚，目前以百货商场为主。经营模式：主力店进驻，整体经营（新玛特、银座奥特莱斯）。商业档次：目前来看，商圈内的商业以中档次为主，但发展势头良好。商业业态：名称面积地址业态中润新玛特56000中润大道1号品牌专营店、流行百货、超市、餐饮名尚银泰城250000西五路与鲁泰大道交汇处品牌专营店、流行百货、超市银座奥特莱斯33000柳泉路与中润大道交叉口品牌专营店、流行百货商圈以生活配套类的综合百货为主。商圈现状：品类较为单一，以服装、日常消费品为主，但经营状况良好，客流量大。2.1.4南部专业市场商业规模：核心商圈经营规模约160万㎡。代表项目：红星美凯龙、鲁中装饰材料城、中国陶瓷商贸城。商业产品分析：该区域处在城市南端，属于规划中的商贸物流区，商圈多为专业市场，商业氛围较为浓厚。经营模式：出售后返租，整体经营或只出租，个体经营。商业档次：目前来看，商圈内的商业档次较低。商业业态：以家居建材、陶瓷、汽配为主。商业现状：市场较为杂乱，档次良莠不齐；欠缺统一规划、同质化竞争现象严重。中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]82.2淄博人均商业面积分析据相关数据统计，世界发达城市人均商业面积指标为1.6㎡，我国国内一线城市人均商业零售面积在2㎡左右。作为与我市人口相差无几的济南市，目前人均商业零售面积已达1.2㎡，而淄博人均零售商业面积仅为0.7㎡，低于国内其他大中型城市，零售商业市场发展还有较大空间。2.3淄博商业市场小结目前，伴随着淄博的经济快速增长和全国商业地产的蓬勃发展，许多一线商业地产品牌进入张店，各大“一站式体验”购物项目的出现使得张店区原有的购物方式受到巨大冲击。商业模式在逐步的优化和升级，由曾经的“柜台式”购物转变为现在的“开放式”买卖模式，从原来集贸市场转变为现在的专业市场，从原来的零售散商业街转变为现在的购物中心。目前淄博人均商业零售面积，较国内一二城市较低，商业市场发展还有较大空间。商业地产在淄博租金上不去商家竞争力大。淄博的商业地产竞争严峻，租金低，商业比较分散，租金也分散，增大商家经营难度。中国大盘综合服务商【2014淄博商业地产研究报告】公司地址：淄博市张店区华光路龙御大厦22层Email；[e-mail]9三、淄博写字楼市场分析3.1淄博写字楼项目分