20170523新都市场报告

成都新都市场调研2017.05.23目录一、区域研判二、市场情况三、市场表现中国房地产市场服务的第一选择1区域研判区域规划新都新都位于成都东北方向，被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、IT、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能，新都区作为北改的核心位置，区域内有物流、生产制造等产业，具有产业支撑，同时已有多个品牌开发商入驻，本区域将成为成熟的居住板块。新都位于成都北部门户，北部新城核心区域，具有强大的发展优势。成都市北部新城核心区域；地处成都市北大门约10KM的黄金地段，距离市中心最近郊县；成都市规划定位新都为“成都新区北部新城”是成都市“科技、文化、旅游”新城区区域规划新都为成都北大门，北改桥头堡坐拥绕城高速6座互通式立交，规划多条地铁线穿越境内，大城北经济圈核心地位明显；作为成德绵经济带的“桥头堡”；川陕大件路更是新都老新城区之间的一条主要干道，也是新都主城区连接成都中心城区最为便捷的重要通道。区域规划新都老城天回板块熊猫基地板块新都新城距天府广场约18公里距绕城高速约3公里在成都2012年两会上通过了“北改”规划，涉及金牛区、成华区、新都区，总面积约211平方公里，到2017年，将建成产业现代化、生态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的新城北；着力发展高端化的城市业态，将“产业升级”作为实施“北改”的核心动力；把产业提档升级现代商贸、现代物流、文化创意、休闲旅游作为实施“北改”的产业着力点。空间布局优化；一体化构建轨道交通、城市快速道路交通和公共交通，推动超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市总体规划建设，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚集走廊。建立“一主四廊三轨”的空间布局和产业体系。一主：北部新城城市重点发展区，即新都老城、新城、北部商城和“198”四大片区；四廊：成彭“品牌提升”发展走廊、北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊、成青“两化互动”发展走廊；三轨：以地铁1号、3号、5号线站点，建设大型城市综合体。着力发展高端化的城市业态，将“产业升级”作为实施“北改”的核心动力；把产业提档升级现代商贸、现代物流、文化创意、休闲旅游作为实施“北改”的产业着力点。规划“两廊两带三片多点”。两廊：北新“现代商贸”发展走廊、蜀龙“四态融合”发展走廊；两带：毗河生态带、“198”生态带；三片区：大丰片区、北部商城片区、新都区“198”片区；多点：重点项目、特色项目。大力塑造“明礼崇文、务实创新、开放民主”的新都精神，注重历史文化传承创新，大力发展现代文化产业，用先进文化塑造城市之魂，创造新都发展新优势北改规划“北改范围”：东起新成华大道，西至老成灌路，南抵一环路，北至绕城高速，涉及金牛、成华、新都区实施范围：东起新成华大道，西至西大金牛大道（老成灌路），南抵一环路（局部至府河），北至绕城高速金牛、成华北边界，总面积约195平方公里含绕城高速内新都区部分区域）。工程规模：工程项目约360个，总投资3300亿元。涉及人群：近2万家个体工商户、400家企业、从业人员10万多人、居民逾百万。金牛区：约85平方公里，涉及85万人；成华区：约55平方公里，涉及65万人。新都区：计划将521亿元投入63个‚北改‛项目，受益人口约90万人北改利好随着北改的持续深入、区域的不断发展。新都区域周边规划配套的呈现，区域的成熟度将很快完善，成为北成都中高端成熟居住板块。三原外国语学校三原外国语学校附属小学谕亭小学锦水河站团结新区站翠微路新都人民医院站新都人民医院北改效果新都路网畅通，九纵、六横、三轨道共同构成了“立体交通”的优厚格局，形成成都国际生活圈。蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、大件路、北新大道（成德大道）、成金青快速通道、地铁3号线等，成绵乐快铁在项目附近设有站台。多条道路可到成都市区和周边城市，到成都市中心仅需17分钟，上成都绕城高速仅需2分钟。九纵、六横、三轨“立体交通”格局，形成成都国际生活圈。交通先行到2020年新都将形成九横十七纵路网规划15条轨道线路九横第二绕城高速路、绕城高速路、成南高速路、五环快速路、石云快速路、新新路-新鸿路-新工大道、新崇路-香城大道-电子路-马超路-马超路东延线、兴城大道、围城路东延线-围城路-三木路。十七纵成彭高速路（成绵高速复线）、成绵高速路、沙西线、新彭快速路、北星大道、货运大道、成青快速路（含支线成青金快速路）、经一快速路、成彭公路、商贸大道-商贸大道北延线、万石路北延线、大件路、蜀龙大道、围城路-围城路北延线、龙虎大道、通汇大道-龙赵路、新石（洛）路。交通先行地铁优势现未完全展示，2016年地铁路网初步形成将带来新契机1号线北延线北延线部分从升仙湖站向北延伸2.5公里，全线地下，设2站。该部分为三期工程，现投入使用时间未定；3号线3号线起于红牌楼南站，止于天回镇站，共设车站15座，全长19.63公里，2016年1期工程已通车，2期沿线预计2018年通车；5号线为南北方向的填充线，一期工程开始开工，预计2018年通车；交通先行旧城改造5大片区：人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大片区：北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线198‛片区等作为成都最大的民生工程，北改工程旧城改造面积共达约15000亩，占中心城区旧城总量的75%以上旧城改造2012年内正式营业，专业市场陆续搬迁入内项目概况：位于北部新城绕城高速以北，北新干线以东，北临毗河，项目总占地面积２０９０亩，总建筑面积245万平米(规模相当于现有荷花池市场群的６倍)。预计建成后，将拥有商铺约6万个，是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。成都中药市场已经搬迁至国际商贸城，荷花池的其他专业市场也会陆续搬迁。北改规划：商贸城现在已完成一、二期建设；三期已经开始动工，四期也在规划之中；2012年内正式营业；2013年建成大型交通客运枢纽站，荷花池车站将正式关闭并整体迁入。国际商贸城商业发展成都国际物联港项目概况：物联港占地5000余亩，紧邻成都国际商贸城。是一个以物联网技术应用为基础而建设的多业态商贸产业园区。园区集展贸型成都国际五金机电城、成都新能源灯具馆、中国物联网设备主题商城、国际采购商中心、‚景上添花‛智慧住宅、生态科技公园、富豪国际大酒店及物联网应用技术学院于一体。北改规划：未来5年，新都将进一步强化发展现代制造业，优化发展现代服务业，力争形成3个千亿产业园区。未来5年新都将形成3千亿产业园区产业发展随着城北的再一次城市化进程，城北正式进入【宜居】区域交通升级商业升级配套升级交通路网的改造及客运站的调整将有效改造城北交通现状，道路的改造预计将是最先呈现工程；国际商贸城、海宁皮革城等新一代商业中心的确立预计将需2年左右时间逐步成熟；北改将给城北带来基础设施上的全面提升，医疗、文教配套的升级将对城北宜居与否带来巨大影响；区域小结中国房地产市场服务的第一选择2市场情况新都分区大概有四相对独立片区组成，分为老城、新城、大丰和198四大板块；楼盘主要集中在新城、大丰两大板块。老城区：新都主城区，区域配套成熟完善，由于新城规划建设，新盘项目发展受到抑制，目前南区有少量在售楼盘，区域高层住宅均价约4400-5700元/㎡不等，刚需产品为主。新城区：依托新区规划利好，经济发展具备优势，新城发展迅速配套日渐成熟，南区为开发热门区域且具备天然环境优势，目前在售项目均价5200-6700元/㎡不等；改善型产品为主。大丰：受成都辐射影响，依托新都国际商贸城规划，生活配套日渐完善，成都外溢客户集中，区域高层住宅均价约6500-7700元/㎡不等，刚需产品为主。大丰198片区产品面积：70-140㎡价格平台：6500-11000元/㎡（高层）主力总价：45-160万产品面积：70-120㎡价格平台：6500-7700元/㎡主力总价：45-790产品面积：70-140㎡价格平台：5200-6700元/㎡主力总价：37-93万产品面积：70-120㎡价格平台：4400-5700元/㎡主力总价：28-60万198片区：位于成都与新都城区交界地带、依托新城区规划利好，具备天然环境优势，受成都辐射影响，高端品质大盘集中，目前在售项目均价6500-11000元/㎡（保利狮子湖2期）不等。新都区域格局供应及成交均出现明显下滑，溢价率及楼面地价持续增长，2016年累计成交7宗，535亩，整体楼面地价1926元/㎡，溢价率达51%。数据来源：截止3月10日锐理土地数据，因政府土地公告时间提前和流拍原因，导致供应成交与成交土地宗数有差异。时间供应成交宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)楼面地价(元/㎡)溢价率(%)2017年116620000002016年743465753598192651.212015年1718793689964178162621.262014年6607107560210613769.152013年151505326141571336112434.2合计464590.48885.56353672.54717.42139528.65土地成交情况20土地位置出让时间净用地面积(平米)净用地面积(亩)土地用途分类可开发体量(万㎡)商业占比上限(%)计算容积率成交楼面地价(元/㎡)溢价率(%)关联商呈现项目新都区泰兴镇高筒社区2016-12-0714716.2322.07住宅兼容商业4.4148203.004806.67欣欣置业新都区新都街道蓉都大道2016-12-0714915.9222.37住宅兼容商业3.7289102.501524.0325.12瑜锋科技圣桦公馆新都区大丰街道赵家村1、2、4、5组2016-09-1486517.09129.78住宅兼容商业27.4337518.553.173690.85141.49龙湖地产龙湖听蓝湾新都区斑竹园镇踏水社区11组2016-05-2522197.9433.3住宅兼容商业6.6593103.00590.060聚合源置业新都区三河街道五龙社区2、3、4、5、8、12、17组2016-03-04121207.4181.81住宅兼容商业14.5448101.201645.380万科地产新都区大丰街道高堆社区4、5、6、9社2016-01-2037913.4356.87住宅兼容商业11.374103.002004.9916.19优品道优品道珑苑新都区新都街道蓉都大道东侧、金光路南侧、新泰路北侧2016-01-2059196.2288.79商业兼容住宅29.5981515.00964.960七一置业土地成交明细优品道珑苑地块成交时间：2016-01-20占地面积：56.87亩建筑面积：11.374万㎡商业占比：10%容积率：3楼面价：2004.9元/㎡溢价率：11%龙湖听蓝湾地块成交时间：2016-09-14占地面积：129.78亩建筑面积：27.4万㎡商业占比：18.55%容积率：3.17楼面价：3690.85元/㎡溢价率：141%万科地块成交时间：2016-03-04占地面积：181.81亩建筑面积：14.5万㎡商业占比：18.55%容积率：1.2楼面价：1645.38元/㎡溢价率：0%欣欣置业地块成交时间：2016-12-07占地面积：22.07亩建筑面积：4.4万㎡商业占比：20%容积率：3楼面价：480元/㎡溢价率：6.6%七一置业地块成交时间：2016-01-20占地面积：88.79亩建筑面积：29.59万㎡商业占比：51%容积率：5楼面价：964.96元/㎡溢价率：0%瑜锋科技地块成交时间：2016-12-07占地面积：22.37亩建筑面积：3.72万㎡商业占比：10%容积率：2.5楼面价：1524元/㎡溢价