黄山黎阳IN巷市调

中国·黄山一山天下至一世黎阳情黎阳老街旧貌黎阳老街，东自西镇桥朝西南延伸。“两江交汇，三省通衢”的地理位置，使黎阳千年来成为皖浙赣边陲商业中心和新安江的码头重镇，有“明清的屯溪，唐宋的黎阳”之说。黎阳老街旧貌先有黎阳，后有屯溪。按史书记载，东汉建安十三年（早在汉建安十三年(公元208年)，三国之吴国就设犁阳县于此，晋时改犁阳为黎阳。经过一千多年的变迁，黎阳老街随着屯溪商业的繁荣发展而发展，形成了两里长的一条徽派特色商业古街。一、项目基本情况•项目区位•总规模及经济技术指标•开工及开业时间•项目总体定位及商业定位•项目经营模式•项目投资运营单位项目区位地理位置——黎阳IN巷位于屯溪区黎阳老街，东自西镇桥朝西南延伸，街区依傍三江口（横江、率水、新安江）位置。“黎阳IN巷”是聚合滨江休闲商业、五星级酒店集群、高端酒店式公寓、高档住宅、商务写字楼、黄山国际游客接待中心于一体的66万方高端旅游综合体的休闲商业街区。东临历史文化老街---屯溪老街。交通状况——•目前，黎阳IN像项目毗邻戴震路与横江路交汇处；公交路线5路、20路。•徽杭高速、合铜黄高速、机场大道、黄山风景区出入必经之路•项目北侧未来将建设黄山市的旅游大巴集散中心。旅游集散中心总规模与经济技术指标开工及开业时间黎阳IN巷占地面积：78849.40平方米建筑面积：62489.51平方米容积率：0.79。停车位：400多个（地下）分为三大街区：文化体验街区、特色美食街区、滨江酒吧休闲街区及影院电玩等。设计时间：2005-2013年，2010年开工建设，2013年6月完工，2013年7月5日商业街区开放。项目定位•黎阳IN巷街道布局基本保留了原来老街的格局。街区内既保持了徽派建筑风格，又有现代欧陆街区风貌。由三条主街组成，滨江酒吧休闲街区、黎阳老街文化街区、特色美食街区。整个街区集餐饮、休闲、文化体验和零售为一体。•项目定位为徽文化休闲休憩街区，黄山水岸人文会客厅。•街区的规划理念就是把黎阳作为古镇、古街的特点融合现代服务业与现代旅游休闲业的发展，做一个展示的旅游地产项目。项目经营模式以租赁为主所有物业均为自持，只租不卖，古建恢复项目招商要求较高，由专业的招商顾问团队进行统一招商，由专业的物业管理团队进行运营管理项目投资运营单位投资商--安徽置地投资有限公司开发商--黄山置地投资有限公司商业顾问公司--安徽和合商业经营管理有限公司物业顾问--香港新港物业管理公司规划及建筑设计--澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司景观设计--深圳市柏涛环境艺术设计有限公司安徽置地投资有限公司成立于1997年5月，公司现为国家房地产开发一级资质企业、安徽省房地产协会副会长单位、合肥市规划技术委员会常务副理事单位。业务范围覆盖房地产开发、物业管理及智能化工程管理、建筑机械、通信设备等销售、租赁经营及室内装饰灯领域。黄山置地投资有限公司成立于2005年8月，为安徽置地投资有限公司属下的全资子公司，公司业务范围覆盖房地产开发经营；物业管理及智能化工程管理；建筑材料、建筑机械销售；园林绿化工程等。项目投资及开发单位背景项目总投资约8亿多元二、商业街分析•总体布局•功能分区规划•商业建筑设计•交通系统规划•公共空间、景观、小品规划•商业导视系统规划•商业特色氛围营造总体布局项目西侧、北侧为占川河，南侧濒临率水河，商业街由100m2-4000m2以上独立建筑有机串联，单体两层,局部三层，项目内保留及移居10多栋明清徽州老建筑。项目临江而形成特色时尚沿江酒吧休闲街区，并配以码头，原有老建筑配以徽州水系及新规划建筑与老街有机结合,不但满足了对老建筑的保护，也更好的提升了商业的氛围与价值。物业特征•多个联排与独栋物业，单铺面积20~4000m2，以60~200m2商铺居多，均为一层或一托二商铺。•原址保留及移居了10多栋徽州老建筑面积为100-1000m2，老建筑独栋整体对外出租，老建筑针对商户条件要求较高，所有设计施工必须满足原有风格。•商业街区内部分建筑白粉墙、小青瓦、鳞次栉比的马头墙，为了保存黎阳老街的记忆，老街以北以贾宅石宅及保留老建筑为界，老街以南保留拆除破损房屋基底边迹线，保留原青石板铺地蜿蜒曲折的街道肌理，青石板边叠山理水；吸引游客光顾，形成眼球效应，从而创造经济效益。项目规划设计中将建筑以线状的街巷空间、点状的结点空间（如街巷交汇点，院落空间），面状的广场空间及线面结合的水口空间有机结合，达到步移景异，空间开阖变异。铺地的青石板，两侧的门坊、门罩上精致的砖雕，与天际线交接的马头墙檐部，甚至粉墙上留下的斑驳印记，都丰富了空间的肌理。在建筑形态及立面设计上立足于传承徽派建筑审美意向，取意于徽州典型建筑形式的精髓，根据不同区域位置及建筑功能的定位设计为传统建筑风格与现代新徽州风格，总体保持徽风徽韵的建筑风格。在保持原老街机理及保护、修缮部分有保留价值的老民居的基础上，以院落及少量店铺式艺坊的建筑形式，以明代徽州建筑风格为特色，采用传统的建筑装饰符号，商字门、石雕漏窗、抱鼓石、大面积的白墙与少量的木质店面相对应。率水南岸的滨江酒吧休闲街区则在保持具有传统建筑特征的基础上植入现代的建筑语言如纯钢架玻璃建筑等。内部交通规划横向交通：项目设置三个主交通动线，每栋独立建筑之间通过巷子、连廊、连接，并沿老街原有的青石路基座边设置水口，福禄泉井、步青云桥等建筑，同时利用原保留的老建筑戏台、内广场空间及西式礼堂等增加一定的旅游商业历史文化氛围；竖向交通：每个独立单铺在内部均设置楼梯，同时局部在独立的楼栋之间设置连廊增加便利性。停车系统：地下设有停车场、出入口，共有约400多个泊车位，且项目北侧设有黄山市旅游集散中心基地。主街区通道车流通道主要入口商业氛围营造项目利用TTC“雾森”系统，沿街区水系进行雾化系统设备安装，用于景观与舞台造景，使人仿佛置身在云雾之中。同时街区中在户外安装数台投影设备，辅以互动装置，根据不同的影像主题内容与后期运营策略，投射到青瓦白墙之上，营造出徽州历史文化与时尚的商业氛围。景观、小品的客流带动•生动有趣的景观、小品为项目注入活力，更加贴近生活与民众，增强项目趣味性与体验性。商业导视系统的应用项目牌坊及墙面印章式的LOGO展示、街区内导视牌的样式与安置位置，建筑物上各具徽风皖韵特色的店招等导视系统，有助于项目整体风格与氛围的营造及外观时尚性的打造。业态与品牌品牌多以黄山当地知名艺术大师工作室及当地知名餐饮品牌为主，沿三江交汇处区域主要以酒吧、休闲咖啡店为主街铺内局部以当地茶庄、徽雕、手工艺作坊、客栈、小吃等零售业态，将旅游、住宿、购物、餐饮、休闲娱乐融为一体，便于人们消费。黎阳IN巷——立地条件——优越的黄山旅游景区地理位置及浓厚的历史文化环境、底蕴；在黎阳老街原址上结合老街街巷恢复重建，重新塑造老街形象、提升老街价值，带动区域经济发展。区域内具有较多数量的旅游人群和具有高消费能力的人群支撑；开发商投资实力明显，全部持有经营。经营特征——街区建筑设计、景观、交通规划理念结合徽州历史文化与徽州风水、徽州叠山理水理念，多元风格结合，适于各种业态商家经营；业态丰富、建筑风格布局新老建筑结合，街区内艺术大师工作室及临水码头、酒吧等吸引旅游人士到来；建筑形式——建筑单体平面设计在基于古镇原址的改建，秉持“保护·移植·创新”的理念，保留“四水归堂、雀替、商字门、天井明堂、纵深序列”等徽州传统建筑特色与基本构成方式的基础上，融入现代设计，在建筑尺度及生活设施等方面加以改进，保持传统徽州民宅内部空间，装修细节采用以传统徽州建筑特色的窗棂、雀替、美人靠、木雕、石雕以及仿古家具等形成新兴的旅游体验式建筑及商住两用的建筑。最终形成徽州文化体验旅游一条街黎阳IN巷商业街分析分析——项目所在区域为历史文化旅游景区内，且项目本身地理位置又处在历史古镇，项目内有市级文物保护建筑2栋，古镇历史遗留街区风貌完整，项目处于三水交汇处，距离屯溪老街500米。项目运营全自持物业且与全国各地旅行舍合作，洽谈200多家旅游单位，目前已经达成协议单位40多家，地块位置处于黄山市旅游集散中心边上。项目设计针对老建筑进行修缮及整体或局部建筑移植，遗留老建筑保护较好，局部留有历史肌理、脉络。但景观绿化设计较弱，没能较好的体现徽州园林、叠山理水的风貌；水口设计不灵动，没能较好的与三水融合；没能较好的体现徽派三雕建筑工艺，较多的使用了立体几何体立面及现代材质质感，街巷较多的失去了老街原有的历史厚重感。园艺小品布景较少，没能融入徽州特有的一步一景的设计思想。导示系统没有较好的融入徽州文化，且布设不统一。