房屋建筑面积测绘的规范与规定

深圳市房屋建筑面积测绘计算讲座•主讲•石强高级工程师••[e-mail]•深圳市地籍测绘大队•联系电话：829469788313905383139055深圳市房屋建筑面积测绘计算1、为什么要进行房屋建筑面积测绘？2、房屋建筑面积测绘的对象与分类3、目前实施的技术规定及其相互关系4、国标与相关补充技术规定的基本内容5、特殊问题的处理1.为什么要进行房屋建筑面积测绘？•建筑规划管理的需要审批建筑施工图、建筑规划验收•房地产市场管理的需要审批预售许可证、备案房地产买卖合同•房地产产权登记管理的需要房地产产权初始登记、产权登记发证•房地产市场的需要销售、转让、咨询2.房屋建筑面积测绘的对象与分类2.1房屋建筑面积测绘的对象•建筑施工图——未经建管部门审批的建筑施工图（设计单位、报建）——经建管部门审批的建筑施工图（测绘单位、预售审批、预售、施工）•建筑实体或现状——参照建管部门审批的建筑施工图或竣工图；——现状测量（有一定的时间性的特点，现状与规范均可能改变）2.2房屋建筑面积测绘的分类•房屋建筑面积预售测绘测绘对象：经审批的建筑施工图用途：预售审批•房屋建筑面积竣工测绘测绘对象：建筑竣工现状用途：竣工规划验收、产权登记•房屋建筑面积现状测绘测绘对象：建筑现状用途：核实建筑是否违章、核实产权界限、产权登记•房屋建筑面积报建测绘测绘对象：待审批的建筑施工图用途：审批建筑设计3.目前实施的各种技术标准、规定及其相互关系3.1国标《房产测量规范》•发布：国家质量技术监督局发布•制定：建设部、国家测绘局•实施时间：2000年8月1日施行。•相关文件：建设部建住房[2000]166号文，要求《规范》实施后，原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准；各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参照《规范》的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。•我国第一个房产测量的国家标准以1991年国家测绘局发布实施的行业标准《房产测量规范》为基础；结合近期的科技发展和生产需求；参照国内外有关标准和规定；3.2建设部建住房[2002]74号文•《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》•2002年5月1日执行。•对国标《房产测量规范》的补充。3.3《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》•颁布：深圳市规划与国土资源局•相关文件：深规土[1999]255号文。•实施时间：1999年7月1日施行。•目的：为了统一深圳市建筑设计技术经济指标的计算。•适用范围：深圳市行政辖区内从事规划设计、建筑设计、房地产开发销售、房地产商业广告、房地产产权登记活动中进行建筑技术经济指标统计和计算时，均按本规定执行。3.4《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》•颁布：深圳市规划与国土资源局•相关文件：深规土[2000]463号文。•实施时间：2000年10月28日施行。•目的：为了规范全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算标准等。•适用范围：全市的建筑设计、房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房地产产权管理、建设工程规划设计验收和房屋拆迁赔偿等活动中有关各类房屋建筑面积指标的计算和统计。•引用标准：《房产测量规范》、《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》3.5特殊性的技术规定•《深圳市建设工程规划许可证》•《深圳市土地使用权出让合同》•《深圳市建设用地规划许可证》•《产权分割协议》3.6各技术规定的关系•强制性标准《房产测量规范》；《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》•参考技术指标《深圳市建设工程规划许可证》《深圳市土地使用权出让合同》《深圳市建设用地规划许可证》•补充性技术规定《深圳市建筑设计经济指标计算规定》《深圳市房屋建筑面积测绘规程》•优先级依次为：强制标准、参考技术指标、补充性技术标准。4.国标与相关补充技术规定的基本内容•4.1房屋建筑面积的基本定义•4.2房屋建筑面积的相关名词•4.3计算全部建筑面积的范围•4.4计算一半建筑面积的范围•4.5不计算建筑面积的范围•4.6公用建筑面积分类4.1房屋建筑面积的基本定义•4.1.1基本定义•4.1.2定义的内涵4.1基本定义•房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。4.1定义的内涵•有上盖；•层高大于等于2.20米；•结构牢固；•有围护结构；•适合人类生活及生产活动等；4.1房屋建筑面积的定义的内涵有上盖•有上盖：一般可以计算建筑面积•无上盖：一般不计算建筑面积•如何判定是否无上盖?上盖的高度≥2个自然层高度；5F2F1F4F3F7F6F8F8F1F4F2F3F7F5F6F8F1F3F2F4F6F5F7F4.1房屋建筑面积的定义的内涵层高≥2.20米•层高≥2.20米：一般可以计算建筑面积反例：外倾墙体•层高＜2.20米：一般不计算建筑面积反例：室内楼梯间5F2F1F3F4F7F6F8F4F1F3F2F7F6F5F8F1F4F2F3F5F6F8F7F9F1F7F4F3F2F5F6F8F9F1F7F4F3F2F5F6F8F9F4.1房屋建筑面积的定义的内涵结构牢固•结构牢固的一般可以计算建筑面积•结构不牢固的一般不计算建筑面积如：简易铁皮车棚等4.1房屋建筑面积的定义的内涵有围护结构•有围护结构的一般可以计算建筑面积反例：进深0.60米的顶层阳台•无围护结构的一般不计算建筑面积反例：加油站：独立柱或单排柱雨蓬车站：单排柱站台4.1房屋建筑面积的定义的内涵适合人类日常生活与生产活动•适合人类日常生活与生产活动的一般可以计算建筑面积•不适合人类日常生活与生产活动的一般不计算建筑面积如：窗外的花池、空调平台4.2建筑面积的相关名词•4.2.1建筑容量名词•4.2.2建筑名词4.2.1建筑容量名词•水平投影面积对应于某个具体的客观存在的建筑空间；计算建筑空间的水平投影面积，只能选择一个投影面。计算建筑空间的水平投影面积的三种方法：1）按建筑空间的外围的水平投影范围；2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；3）按建筑空间的底板的水平投影范围；4.2.1建筑容量名词——水平投影面积•1）、按建筑空间的外围的水平投影范围；一般规定：同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。特殊规定：对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积；房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。4.2.1建筑容量名词——水平投影面积垂直墙体•主墙与玻璃幕墙同时存在4.2.1建筑容量名词——水平投影面积倾斜墙体：少年宫4.2.1建筑容量名词——水平投影面积外倾墙体：招商海月会所4.2.1建筑容量名词——水平投影面积•2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；5F2F1F4F3F7F6F8F8F1F4F2F3F7F5F6F8F1F3F2F4F6F5F7F4.2.1建筑容量名词——水平投影面积•3）按建筑空间的底板的水平投影范围；2F1F3F4F4.2.1建筑容量名词•房屋的建筑面积根据深圳市补充性技术规定的内容，建筑面积不仅仅应用于房屋，也应用于其它永久性的建筑空间，如车站站台、油站雨台等。•房屋的产权面积产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。4.2.1建筑容量名词•共有建筑面积各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。4.2.1建筑容量名词•不计入共有建筑面积独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积。4.2.1建筑容量名词•商品房销售面积商品房销售以建筑面积为面积计算单位。商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。4.2.1建筑容量名词•（成套房屋的）套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。•套内（房屋）使用面积套内（房屋）使用面积为套内（房屋）使用空间的面积，以水平投影按以下规定计算：1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3）不包括结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4）内墙面装饰厚度计入使用面积。4.2.1建筑容量名词•（成套房屋的）套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。•套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积；外墙阳台与阳台间的共墙阳台阳台阳台阳台室外梯凸窗4.2.2建筑名词•建筑空间的分类•私有建筑空间商铺、住宅、办公室•公用建筑空间共有建筑空间公共开放建筑空间：建筑物内部开辟出全天开放供公众使用的室内建筑空间。公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。4.2.2建筑名词•建筑空间的外围围护物：墙体（外墙、共墙、玻璃幕墙）柱栏杆上盖：底板：柱外墙（包括玻璃幕墙）的外围在梁或柱的外围以内梁外墙（包括玻璃幕墙）的外围与柱或梁的外围相齐外墙阳台与阳台间的共墙阳台阳台阳台阳台室外梯凸窗大堂上空**轴剖面示意图半墙水平投影水平投影水平投影水平投影水平投影4.2.2建筑名词——建筑空间•建筑空间的投影4.2.2建筑名词——建筑空间•楼梯间的水平投影5F2F1F3F4F7F6F8F4F1F3F2F7F6F5F8F1F4F2F3F5F6F8F7F9F1F7F4F3F2F5F6F8F9F1F7F4F3F2F5F6F8F9F4.2.2建筑名词•层高（2.20米）定义：相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离。高度的比较：2.20米自然层（只能为自然数）的比较：层高大于一个自然层，应理解为层高≥2个自然层（≌层高＞1个自然层）层高不大于一个自然层，应理解为：层高＜2个自然层（≌层高≤1个自然层）•净高（2.0米）楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离。4.3计算全部建筑面积的范围•A）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋层高计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应2.20米以上（含2.20米）。二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。外墙墙体同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。4.3计算全部建筑面积的范围非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。4.3计算全部建筑面积的范围•B）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度