房地产合同管理第1章

房地产合同管理1北师大不动产学院课程简介:1、是房管的一门个性课2、房地产开发是投资巨大、周期较长、涉及主体众多、复杂多变的系统工程。在这个系统中，任何人、任何事件在任何时间的非正常运作，都可能导致整个系统的混乱甚至瘫痪。使人员、目标、物料系统化的方法就是合同管理。工程合同有“工程宪法之称，是房地产开发的基础性文件，对工程建设的各个环节方面，合同均有详尽的规定，是将房地产项目纳入到法制化管理体系的重要依据2北师大不动产学院3、合同是房地产项目运作的工具。在工程开始之前，如何起草合同；在工程进行当中，如何执行和分析合同；在工程出现意外事件时，如何利用合同解决问题，进行相关索赔与反索赔；工程完成时，如何依据合同进行验收、移交与支付；工程完成后，如何依据合同对于各种未尽事宜进行完善……，这些都成为房地产项目管理的核心问题3北师大不动产学院4、房地产合同管理贯穿房地产开发的全过程，必须懂得开发建设的全流程相关的法律法规，同时应具备工程技术基本知识和实践，通过合同管理串起房地产开发、建设、经营、管理合同体系。4北师大不动产学院5北师大不动产学院为什么学呢？1.树立房地产开发建设法律意识2.房地产开发各个阶段都需要法律来规范：拿地规划勘查设计施工（质量、安全）监理验收确权3.房地产领域存在大量的问题和纠纷，必须加强合同管理，以合同为依据，以法律为准绳。4.为执业资格考试打下理论基础……6北师大不动产学院树立房地产建设法律意识增加房地产建设法律知识学会运用房地产建设法规7北师大不动产学院能力培养:通过本课程的学习，使学生们能够运用法律、法规和政策正确解决房地产建设中遇到的问题和纠纷，通过合同管理加强项目管理的意识和能力，指导房地产开发建设，为房地产开发建设服务。8北师大不动产学院考核评价：1.考察出勤率（10分）2.探究式学习，课堂随机提问及作业（30分）3.闭卷考试（60分）9北师大不动产学院学习方法1．将学习教材和学习法规结合起来。2．将理论学习和研究实践案例结合起来。3．课堂讲授、提问与自学相结合。4．与当前热点问题相结合。10北师大不动产学院一些建设法规学习和参考的网址中国建设部住宅与房地产信息网中国工程建设信息网建筑与房地产法律网中国建设招标网建筑房地产律师网110法律咨询网北师大不动产学院第一章房地产合同法律基础民事法律关系债权和物权制度合同及合同管理概述12北师大不动产学院第一节民事法律关系一、民事法律关系概述民事法律关系是由民法规范调整的、以权利义务为内容的、平等主体之间的人身关系和财产关系。13北师大不动产学院图1-1法律关系构成要素法律关系三要素主体客体内容承担义务拥有权力的当事人当事人权力义务所指的对象具体的权利义务内容14北师大不动产学院1．主体民事法律关系主体（简称民事主体），是指民事法律关系中享受权利、承担义务的具有民事主体资格的人，主要包括自然人、法人以及其他组织，特定情况下还包括国家。15北师大不动产学院自然人法人其他组织民事主体公民外国人无国籍人企业法人非企业法人公司企业法人非公司企业法人法人分支机构、合伙组织、个体工商户、个人独资企业机关、事业单位、社会团体16北师大不动产学院1）自然人成为合格的民事主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力民事权利能力：自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。17北师大不动产学院民事行为能力依照个人年龄、心智发展和健康状况可分为：完全行为能力限制行为能力无行为能力18周岁以上16~18周岁，以自己的劳动收入为生活的主要来源10~18（16）周岁不能完全辨认自己行为的精神病人不满10岁不能辨认自己行为的精神病人18北师大不动产学院2）法人法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。简言之，法人是具有民事权利主体资格的社会组织。法人存在的条件：依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。19北师大不动产学院（1）企业法人建设单位勘查设计单位施工单位工程监理单位20北师大不动产学院（2）非企业法人机关法人（国家权利机关、行政机关、审判机关、检查机关、军事机关、政党机关）事业单位法人社会团体法人3）其他组织（非法人组织）21北师大不动产学院２．客体民事法律关系客体，是指民事法律主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。在通常情况下，主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权利、义务，从而产生法律关系，权利、义务所共同指向的事物，即法律关系的客体。法学理论上，一般将客体分为物、行为、智力成果和人身利益。22北师大不动产学院物——存在于人身之外，主要是土地、房屋、建筑材料、机械设备，包括货币等行为——完成一定工作的过程，如勘察设计、施工安装、检查验收等智力成果——人们脑力劳动的成果或智力方面的创作。如设计图纸、发明、专利非物质利益——包括人格利益和身份利益，如人格尊严、自由23北师大不动产学院【例1】某建设单位拖欠了某施工单位的工程款，则关于这笔工程款的说法正确的是（）（A）是工程建设法律关系主体（B）是工程建设法律关系客体（C）是工程建设法律关系的内容（D）是工程建设法律关系内容中的义务24北师大不动产学院某建设单位拖欠了某施工单位的工程款，则关于这笔工程款的说法正确的是（）（A）是工程建设法律关系主体（B）是工程建设法律关系客体（C）是工程建设法律关系的内容（D）是工程建设法律关系内容中的义务答案：B考点：法律关系的客体25北师大不动产学院３．内容民事法律关系内容，是指民事主体之间基于民事法律关系客体所形成的民事权利和民事义务。26北师大不动产学院1）建设权利：指建设法律关系主体在一定条件下，按照自己意志，为某种行为或实现某种利益的资格。2）建设义务：指建设法律关系主体必须按法律规定或约定承担应负的责任。27北师大不动产学院【例2】下列哪种情形成立民事法律关系？（）A．甲与乙约定某日商谈合作开发房地产事宜B．甲对乙说：如果你考上研究生，我就嫁给你C．甲不知乙不胜酒力而极力劝酒，导致乙酒精中毒住院治疗D．甲应同事乙之邀前往某水库游泳，因抽筋溺水身亡28北师大不动产学院答案：C。解析：民法调整的平等主体之间的财产关系和人身关系并非所有的社会生活关系都是民法调整的对象，只有民法所规定的才受民法所调整，其他的社会生活关系受道德、习惯等的调整。其中C项因甲的劝酒而导致乙酒精中毒住院治疗所产生的侵权损害赔偿关系受民法所调整，故C项正确。A项虽然与合同相关，但只是商谈，并没有进入缔约阶段；B、D项属于爱情、友情等领域，都不受民法所调整。29北师大不动产学院二、民事法律关系的产生及变更（一）法律关系的产生法律关系的产生，是指法律关系的主体之间形成了一定的权利和义务关系。如某单位与其他单位签订了合同，主体双方就产生了相应的权利和义务。此时，受法律规范调整的法律关系即告产生。30北师大不动产学院民事法律事实，是指能够引起民事法律关系产生、变更、终止的客观现象。民事法律事实引发的民事法律后果包括三种情形：第一，引起民事法律关系的发生。第二，引起民事法律关系的变更。第三，引起民事法律关系的消灭。31北师大不动产学院法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类：事件：不以当事人的意志为转移（自然事件、社会事件、意外事件）行为：人的有意识的活动32北师大不动产学院图1-2民事法律事实类型合同行为民事法律事实行为事件依内容分类依效力分类婚姻行为遗嘱行为收养行为其它民事法律行为无效民事行为效力待定的民事行为可变更、可撤销的民事行为民事行为事实行为无因管理行为部分不当得利行为正当防卫行为紧急避险行为侵权行为创作、发明、先占等行为社会事件（如罢工）自然事件（如地震）33北师大不动产学院（二）法律关系的变更法律关系变更，是指法律关系三要素中的任何一个发生变化。1．主体变更2．客体变更3．内容变更34北师大不动产学院（三）法律关系的终止法律关系的终止，是指法律关系主体之间的权利义务不复存在，彼此丧失了约束力。1．自然终止2．协议终止3．违约终止35北师大不动产学院三、民事法律行为的成立要件（一）民事法律行为的概念民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。（二）民事法律行为的构成要件1．行为人具有相应的民事行为能力2．意思表示真实3．不违反法律或者社会公共利益36北师大不动产学院【例1-2】根据《民法通则》的规定，下列选项中，民事行为有效的是（）。A．不满10周岁的丫丫自己决定将500元压岁钱捐赠给希望工程B．李某因认识上的错误为其儿子买回一双不能穿的鞋C．甲公司的业务员黄某自己得到乙企业给予的回扣款1000元而代理甲公司向乙企业购买了10吨劣质煤D．丙公司向丁公司转让一辆无牌照的走私车37北师大不动产学院答案：B。解析：选项A：无民事行为能力人独立实施的民事行为，一般情况下无效，本题不属于“接受赠与、奖励、获得报酬等纯获益的行为”或者“与其年龄相适应的细小的日常生活方面的法律行为”；选项B：李某只有在“重大误解”的情况下，才有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销，一般情况下属于有效民事行为；选项C：恶意串通，损害他人利益的民事行为属于无效民事行为；选项D：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。38北师大不动产学院四、代理制度（一）代理的含义1．概念代理，是指代理人在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义与第三人为民事法律行为，其法律后果由被代理人承担。39北师大不动产学院图1-3代理关系第三人被代理人代理人基础法律关系法律后果代理行为40北师大不动产学院2．特征从民法理论上讲，代理具有下列法律特征，使其区别于其他相近的民事法律制度。（1）代理行为是能够引起民事法律后果的民事法律行为；（2）代理人一般应以被代理人的名义从事代理行为；（3）代理人在代理权限范围内独立为意思表示；（4）代理行为的法律后果直接归属于被代理人41北师大不动产学院（二）代理的种类（1）委托代理——按照被代理人对代理人的委托授权行为而产生的代理（2）法定代理——基于法律的直接规定而非基于本人的授权行为产生的代理。如父母作为监护人代理未成年人进行民事活动就是属于法定代理。（对于限制民事行为能力人所订立的合同，相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认）（3）指定代理----按照人民法院或有关单位的指定发生代理权的代理。（法律援助中心）42北师大不动产学院（三）代理人应注意问题（1）代理人应在代理权限范围内进行代理活动（2）代理人应亲自进行代理活动（3）代理人应认真履行职责（4）不得滥用代理权43北师大不动产学院（四）无权代理1.概念：没有代理权而以他人名义进行的民事行为。包括三种情况——没有代理权、超越代理权、代理权终止2.法律后果（1）无权代理若经过被代理人追认，或被代理人知道代理人以本人名义实施民事行为而不作否认表示，由被代理人承担责任，视为有权代理；若未经追认，则由无权代理的行为人承担责任。44北师大不动产学院（2）第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。若第三人不知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权已终止，该代理行为有效——表见代理表见代理的构成要件：行为人没有代理权；没有代理权的代理人实施了代理行为；善意相对人有理由相信行为人有代理权45北师大不动产学院表见代理：例：朱某原是大鹏公司的材料设备采购员，已辞职。某日，朱某接到大鹏公司的材料设备供应商某业务员的电话