邢台商业调研报告及项目定位

邢台市商业项目方案河北攻略营销2012年5月28日市场现状分析地块概况项目定位及产品建议123目录4项目价值估算1市场现状分析世贸天街项目类型:普通住宅,公寓,写字楼,商铺,高层,塔楼,板楼行政区域:桥东区项目位置:桥东区中兴东大街亿德隆西侧交通位置:位于市中心主干道，中轴线位置周围交通:2、18、6路公交车售楼地址:邢台市桥东区中兴东大街地道桥东路南价格说明:精装公寓均价约6000元/平米，1#楼（24层）智能化写字楼均价6500元/平米，1#楼的楼座（4层）商业均价40000元/平米，沃尔玛外贸区商业均价23000元/平米，现购房一次性付全款可享98折优惠。户型面积:一居30㎡-60㎡建筑面积:260000平方米占地面积:70亩户型信息:一居30㎡-60㎡中北世纪城行政区域:桥西区项目位置:桥西区中兴西大街与守敬北路交叉口曹演庄售楼地址:守敬路与中兴西大街交叉口东南角开发商:邢台中北房地产开发有限公司价格说明:公寓咨询均价6000元/平米，前三年返祖9%/每年，可一次性从房款抵除；底商价格为30000元—50000元；商业内街价格为15000元---30000元，全款有优惠，现在办理会员卡可额外申请优惠。主力户型：其中公寓4栋，3栋20层，1栋25层，主力面积为36平米，45平米和59平米。建筑面积:400000㎡占地面积:82400㎡绿化率:35%容积率:2.4车位2400个车位天一广场行政区域:桥东区项目位置:桥东区新华北路和团结东大街交汇处东南角（原为邢台市拖拉机厂）交通位置:公交线路15路、23路、24路、25路、28路、30路、31路、32路、35路、101路售楼电话:[phone]售楼地址:新华北路与团结东大街交汇处西南角开发商:家乐园房地产开发有限公司建筑面积:53万平方米占地面积:近20公顷入住时间:商铺2011年10月1日正式营业本案现已售罄，除商业街外，商业内铺仅有少量二层与地下部分对外销售；销售形式为业主拥有真实产权和收益权，但没有实际使用权，前三年回报为6%，7%，8%，续签合同不低于8%。市场特点1、商业地产投资逐渐受到重视2、商业地产上市量巨大3、建筑形态多样化4、销售模式多样化5、商业业态多样化6、注重投资人群引导7、自用人群比例偏小8、商业格局略有改变9、客户注重工程进度10、注重品牌开发11、在售商业项目多握有大量下线商家市场总结随着国家对于住宅房地产市场的调控政策的持续，消费者的观望情绪逐渐加深，而随之相反，邢台市的商业地产却在近年受到了大量投资置业人群的关注与重视；各开发商逐渐把更多的眼光放在了商业地产上，无论是从销售手段、媒体宣传、建筑形态、商业业态还是品牌招商，商业运营都在飞速发展中逐渐成熟，主流在售商业多为集中式商业，街区商业及写字楼公寓，虽形态较为齐全但仍有部分市场空白。相对大中城市而言，邢台市商业地产仍然处于初步发展阶段，对于商业地产仍处于一种初期的意识形态，对于房地产的商业化与消费理念缺乏主动认知和引导，未来商业地产更多的市场潜力多集中在商业形态与产品差异化两个层面。2地块概况地块概述：本案位于邢台市主干道中兴路北侧，紧邻邢台市火车站，邢台汽车站与邢台市核心商圈；交通便利，商业气息浓厚，地块稀缺，周边拥有城市经济中心，贸易中心，交通中心等优势；但新兴崛起的商业项目对本案的直接影响不容忽视。SWOT矩阵分析优势：1、临近主干道中兴路，交通便利通达2、距离火车站，汽车站较近，人流潜力大3、靠近邢台市核心商圈，商业氛围浓厚4、靠近市中心，地块稀缺5、客群对于地块位置认可度较高6、地块拆迁难度较小SWOT矩阵分析劣势：1、地块周边竞争项目较多，客户分流现象严重2、邢台市整体商业地产发展呈现供需不平衡的态势3、商业地产项目增加且体量较大，竞争现象严重4、地块被分割且体量不大，整体性较差SWOT矩阵分析机会：1、周边商业项目的成立相对而言会带动区域商业发展，为本案提供契机2、虽然近年邢台市商业地产发展较为迅速，但仍有空白区域可供发展3、周边竞争项目差异化不大，为本案提供了较大的市场空白4、近年邢台市经济发展迅猛，市场需求逐渐趋大SWOT矩阵分析威胁：1、本地客群注重开发商品牌，而周边竞争项目又多为实力品牌开发商2、本地客群注重工程形象3、地块东西两端断档，无法统一项目形象4、未来潜在上市项目分流本案客群总结：1、发挥优势：充分借助交通与区位优势以商业核心区借势，吸引外部资源2、规避劣势：统一项目形象，形成商业完整性尽可能多的出商业面积，扩大项目规模3、把握机会：借助其他竞争项目所带来的人流打造项目自身精准项目定位，占领市场空白点4、消除威胁：以新形态，新产品面世，避免直接竞争注重项目内部细节建设与外部相协调，加强整体感3项目定位及产品建议Smalloffice（and）Homeoffice是一种工作方式是一种生活态度是一种社会语言SOHO强调的是民主建筑。信息时代的到来，提供了民主化的可能性。人和人之间是平等的。中国还很落后，一般楼盘还是有围墙，围墙里是富人，围墙外是穷人，而我们要打破这样的概念，让建筑成为社会的一部分，城市的一部分，属于大家。这样不只比较有效率，外面的人能进来，对住在里面的人的心态发展也是健康的。SOHO不是限制人们的生活方式和工作方式，而是提供一个尽可能大的平台，让大家自由发挥。———潘石屹我们将要实现实现邢台市首席CBD商务办公区•平层式现代化办公写字楼•Loft跃层集中式商住办公区域邢台市首创开放式综合性街区商业•沿街式开放型底商•街区式创新性商业餐饮休闲娱乐一体化商住综合体•特色性餐饮娱乐商业业态•体育健身休闲广场邢台市首创立体式商业综合体•更大的共享空间•全新概念式社区建筑指标对比用地面积：3.27公顷总建筑面积：近150000平米商业面积：41625平米平层公寓面积：68607平米Loft公寓面积：45738平米综合容积率：不低于5.0可根据市场情况对平层或loft进行适当改动规划布局对比注：项目整体格局抛开传统南北向采光，以45°角排布，任何户型没有纯阴面出现，交错式排布楼体可使得每座楼，每个户型均有采光并通风性良好。项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目平视图中心广场喷泉广场负一层下沉式公共庭院：以绿化，植被为主的公共休闲区域，在增加了建筑立体感的同时加大了项目内部的绿化程度，使项目在空间结构上实现了人景交互并扩大了空间利用率。项目细节建议：地面一层公共休闲区域：在地上商业部分与办公区域之间增加建筑小品与公共休憩区域，在满足了客户对于公共休憩区的需求的同时也加大了街区商业的人流量。项目细节建议：开放式街区商业：打破传统的沿街底商和内街形式的商业，以开放式的街区进行人流引导，不仅能够满足内部商业需求更能够吸引外部大量人群的流入；而特色的商业外挑与全落地窗则更能够实现出更高的商业价值与实用价值。项目细节建议：项目细节建议：开放式内部商业：项目内部增加商业节点，以地下一层地上三层形式建立局部商业中心，增加商业特色，改变项目结构以达到商业最大化与分区合理化；同时以地上连廊形式连接商业与公寓写字楼，并与地下公共区域和地下公共停车位形成立体交互感。项目细节建议：桥接式屋顶花园：创新桥接式屋顶花园不仅增加了公共休闲区域，更可在俯瞰的角度扩大项目绿化率，增加项目整体感，最大化的避免了本案地块过小难于规划的劣势，整体提升了项目价值与项目特色。项目细节建议：人车分流与车辆导入：在主干道中兴路设置地下车位主入口导入车辆，地下一层设置部分公共停车位，地下二层设置企业停车位，而项目内部区域则完全实现人车分流，使项目内部环境与商住舒适度大幅提升。项目细节建议：中心广场公园：在项目内部核心位置设立中心广场公园，增加公共区域和人流聚集区域，不仅增加了项目的绿化配套并能够有效的带动项目内部的人流导入与商业价值，提升项目附加值。项目细节建议：酒店式大厅：公寓与写字楼部分建议设计为酒店式大厅，在内部公共空间体现出本案卓越的品质与项目整体的价值，结合外部空间的精心布置可形成内外兼修的不凡气质；同时高端的设计可吸引高端的人群，对于后期项目销售和业态招商可有效提升档次。项目细节建议：Loft商住办公区域：Loft是是非主流的生活方式，它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战，它象征着先锋和前卫，LOFT中是自我和个性爆炸的地方。巨大的空间完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放独立的空间，更加适合现代生活工作。项目细节建议：下沉式公共运动空间：首创下沉式公共运动空间，给繁忙的工作带来的休闲的可能性；在内部环境中增加了更多的人流聚集场所使商业增加了更多的人流节点；而在项目整体构造上也凸显了更加人性化的SOHO概念。项目细节建议：喷泉广场与项目雕塑展示：项目东区以喷泉音乐广场和项目石雕构成，既能在主干道中兴路树立项目形象与项目品质，又可以增加项目绿化率，更可以吸引更多人群驻留，增加商业氛围与人流导入。与此同时特色的石雕与小品也可提升项目的独特性和唯一性。4项目价值估算根据项目内部设计构造，可出售面积可分为：1、平层公寓3栋层高3米21层2、loft公寓3栋层高5.4米14层3、沿街底商中兴路，站前街沿线首层5.4米，二层5米，三层4.5米，3+1层4、内部商业5栋3+13+1层5、街铺3+1首层5.4米，二层5米，三层4.5米除施工进度影响与销售周期内自然增长部分外，对于可出售面积进行项目整体价值估算。项目价值估算：建筑形态商业平层公寓Loft公寓总面积416256860745738预计均价2000055007700总价值832500000377338500352182600注：商业部分按整体商业均价估算；项目预算总价值约为：1562021100元。THEEND