物业管理合同(pdf 27页)

厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////第三章第三章第三章第三章物业管理合同物业管理合同物业管理合同物业管理合同第一节第一节第一节第一节合同的概念合同的概念合同的概念合同的概念（（（（LYLYLYLY））））合同是双方或多方当事人之间的协议。合同的订立必须经过要约和承诺两个阶段。一、合同的要约（L）是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表达。简言之要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。（一）合同要约的构成要件(T)（1）对象；（2）内容；（3）生效。（二）合同要约与邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。如拍卖、广告、标价和招标等，均属于邀请要约范畴。（三）合同要约的法律意义(T)是一种法律行为，一旦生效对要约人具约束力，不得随意撤消。二、合同的承诺（L）要约人按照规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。（一）合同承诺的构成要件（T）（二）合同承诺的法律意义（T）第二节前期物业服务合同一、前期物业服务合同的概念由建设单位与物业管理企业就前期物业管理服务所达成的协议。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应该包含前期物业服务合同的内容。二、前期物业服务合同的主要内容（ZYT）1、合同的当事人→建设单位、物业管理企业；2、物业基本情况→物业名称、类型、位置及规模等等；3、服务内容与质量→除常规物业管理内容外，物业装饰装修管理和约定的其他内容；4、服务费用→在约定的收费方式下，收费的标准、方式及争议的解决；5、物业的经营与管理→物业配套的会所、停车场及共用部位、设施设备的经营管理；厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////、承接查验和使用维护→主要明确双方责任；7、专项维修资金→缴存、使用、续筹和管理；8、违约责任→违约责任的约定和处理（含免责条款的约定）；9、其他事项→认为需要约定的事项。三、签订前期物业服务合同应注意的事项（SY）1、物业的承接验收→前期物业管理最重要的环节；2、物业服务的费用→此阶段收费主体的明确及违约责任届定是关键；3、前期物业服务合同的解除或终止→提前解除的风险规避。第三节第三节第三节第三节物业服务合同物业服务合同物业服务合同物业服务合同一、物业服务合同的概念二、物业服务合同的特点（T）1、合同主体之一即委托主体——业主大会的特殊性；2、合同另一主体即受托主体——企业的接受指导和监督性；3、合同具有有偿性；4、属集体性质的合同，即合同的主体之一——业主大会由多个业主构成。三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（ZYT）1、订立合同的当事人不同2、合同期限不同→与前期物业服务合同比较，期限明确，稳定性强。四、物业服务合同的签订（一）物业服务合同的成立（二）物业服务合同的生效（三）签订物业服务合同应注意的事项（ST）1、明确业主委员会权利义务→关键是明确业委会的权责问题，建立平等关系；2、明确管理企业的权利和义务3、对违约责任的约定→对合同的双方主体的保护；厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////第四节第四节第四节第四节业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同业主公约和其他物业管理合同一、业主公约（一）业主公约的概念（SY）业主公约是业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为准则，是物业管理的基础和准则。（二）业主公约的制订与宣传（SY）物业销售前：协助建设单位制定临时业主公约；物业销售中：向买受人明示说明，要求买受人书面承诺；物业入住时：发放资料、张贴墙报等广泛宣传，做到家喻户晓；物业入住后：召开业主大会，业主公约正式订立。二、其他物业管理合同（LY）1、建设单位涉及物业管理活动的合同：土地使用合同、销售合同中物业管理的条款；2、物业管理企业与业主、使用人签订的合同：装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议、特约服务协议；3、物业服务活动与相关单位签订的合同：清洁承包合同、垃圾清运委托合同、电梯保养维修合同；4、其它与物业管理相关的合同：供水供电有偿委托合同、物业经营协议。厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////第四章第四章第四章第四章早期介入与前期物业管理早期介入与前期物业管理早期介入与前期物业管理早期介入与前期物业管理一、概念（ZYT）早期介入：是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。→对开发建设单位而言属于非强制性要求前期物业管理：是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物管阶段。项目立项→规划设计→建设→销售→竣工验收→承接查验→入住→业主大会选聘|←————早期介入阶段————————→|←——前期物业管理阶段——→|二、主要区别（ZYT）1、内容作用不同；→技术支持与物业管理服务2、服务对象不同。→建设单位与全体业主，且服务费承担者不同早期介入→立项、规划、建设、销售及竣工验收等阶段；前期物业管理→物业承接查验、交付入住至业主大会选聘物管企业等阶段。第一节早期介入一、早期介入的必要性（LY）（一）物业项目开发建设存在的问题（1）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；（2）建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；（3）工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；（4）建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；（5）建设单位在售房时向业主做出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等。（二）早期介入的必要性→结合（一）进行阐述二、早期介入的作用（SYT）（一）优化设计（二）有助于提高工程质量（三）有利于了解物业情况（四）为前期物业管理作充分准备厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////（五）有助于提高建设单位的开发效益第二节前期物业管理概念（ZYT）在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验，业主入住，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。一、物业管理项目前期运作（ZYT）→实践运作的主要内容（一）管理资源的完善与优化1、管理用房到位；2、物资配置到位；3、物业管理人员到位；（二）管理制度和服务规范的完善（三）确定物业管理单项服务的分包二、工程质量保修→共用、共有及业主自用、自有两个方面质量保修；三、前期沟通协调→行业主管部门、建设单位、公用事业单位、行政管理单位等等；厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////第五章第五章第五章第五章物业的承接查验物业的承接查验物业的承接查验物业的承接查验一、概念（ZYT）是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。二、分类（ZYT）1、新建物业的承接查验；2、物业管理机构更迭时的承接查验。三、区别（ZYT）1、新建物业的承接查验→发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中；2、物业管理机构更迭时的承接查验→发生在业主大会或产权单位向物业管理企业移交物业的过程中。物业的承接查验是物业管理企业承接物业前必不可少的环节，其工作质量对物业管理服务在法律上、责任上和具体实施等方面，起着至关重要的作用。第一节第一节第一节第一节新建物业承接查验新建物业承接查验新建物业承接查验新建物业承接查验一、准备工作（LYT）（一）人员准备→骨干力量；（二）计划准备→图纸、资料、验收证明及进度等；（三）资料准备→各种工作流程、记录、处理等准备；（四）设备、工具准备；二、物业查验的主要内容与方式（ZYT）（一）物业查验的主要内容1、物业资料（各种结构竣工图纸、验收和设备技术资料及两书等）2、物业共用部位；3、共用设施设备（各类设施设备的观感、使用、检测和试验查验）；4、园林绿化工程；5、其他共用配套设施（值班室、标识、信报箱等等）。（二）物业查验的方式1、观感查验；2、使用查验；3、检测查验；4、试验查验三、承接查验所发现问题的处理（SYT）（一）收集整理存在问题→分类整理、及时移交、办理确认（二）处理方法→分施工质量和规划设计缺陷两大类，分别由建设单位督促施工单位负责和建设单位按设计单位修改意见完善。（三）跟踪验证→安排专业技术人员对整改进行验收，办理查验手续。厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////第二节第二节第二节第二节物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的承接查验一、准备工作（YT）（一）符合承接查验条件→物业产权人或业主大会原《物业服务合同》完全解除和新合同签订，即合法性问题；（二）成立物业承接查验小组→提前协调、制定方案；（三）准备资料和工具→涉及移交程序和步骤的各种表格、工具和物品等。二、物业查验的内容（YT）（一）物业资料情况→涉及承接查验的相关资料及运作中的重要质量记录；（二）物业共用部位、共用设施设备及管理现状；物业本体（含结构装修）、所有共用设施设备（含配套）的性能现状评价、确认；对存在问题应该详细了解清楚、记录并确定解决的方案。（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；1、运行费用收支：含服务、水电、停车及有偿服务等；2、专项维修资金的收取和结存；3、押金及欠收、待支费用等。（四）其他内容→产权属全体业主的管理用房、设备、工具及材料，以及与公用事业单位签订的合同、协议等；第三节第三节第三节第三节物业管理工作的移交物业管理工作的移交物业管理工作的移交物业管理工作的移交（（（（SYTSYTSYTSYT））））物业管理工作移交的前提→完成承接查验移交的三种情况1、建设单位将新建物业向物业管理企业移交；2、签订《物业服务合同》后，业主大会或物业产权单位向物业管理企业移交；3、解除《物业服务合同》后，物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交。一、新建物业的移交（SYT）（一）移交双方→移交方：建设单位；承接方：物业管理企业。（二）移交内容→全部资料、共用部位、设施设备及清单及物业管理用房等等。二、物业管理机构更迭时管理工作的移交（SY）厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////（一）移交双方→移交方：原物业管理企业；承接方：业主大会或产权人移交方：业主大会或产权人承接方：物业管理企业。（二）移交内容1、物业资料；2、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接3、人、财、物的移交或交接（三）办理交接手续→物业及设施设备的现状评价、物资及费用移交、遗留问题（人员、欠费、设备设施遗留事项）的解决方案等。（四）注意事项（LYT）1、明确交接主体和次序；2、全面清晰，注意重点及难点；3、移交、承接各方签订各种协议；4、移交承接中发现问题，应该作出规定。厦厦门门市市住住总总物物业业管管理理公公司司HHttttpp::////第六章第六章第六章第六章入住与装修管理入住与装修管理入住与装修管理入住与装修管理第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容第一节入住服务的内容第