物业服务合同签订（PPT53页)

物业服务合同签订与管理规约制定洛克菲勒的故事有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款。“很简单，你写一封信，催他还十万借款。”“可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友说。“当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒安静地回答。签订与履行物业服务合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。一、有关合同的基本知识合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。（一）合同的要约简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。一、有关合同的基本知识合同要约的构成要件（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。（3）须由特定的要约人向特定的受要约人发出（4）要约必须传达到受要约人才能生效。一、有关合同的基本知识（二）合同要约与邀请要约邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。1、拍卖拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约。2、广告原则上，一般的广告不是要约。广告只是邀请要约。但对于某些已经做出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。3、标价标价是邀请要约，不是要约。4、招标招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。2015，甲制衣厂认为秋季服装主色调为黑色，想制一批黑色毛料西装，遂向几家织布厂发电报，电报称：本制衣厂需大量黑色毛料布，如有，请附黑色毛料布样品，我厂将派人前往洽谈购买事宜。有几家织布厂回电，称有大量黑色毛料，并寄去了样品。乙织布厂寄去样品后几天，就送去1万米黑色毛料布，但甲制衣厂对乙织布厂的布料不太满意，决定不购买这批布料。乙织布厂认为，甲制衣厂向自己发出的电报属要约，自己送布料上门属于承诺，合同因承诺生效而成立，甲制衣厂拒绝接收这批布料属违约行为，应承担违约责任。但甲制衣厂认为自己发出的电报是要约邀请而不是要约，乙织布厂送货上门的行为不属于承诺，而是要约，乙织布厂要求甲制衣厂购买此批布料无法律依据，该厂送货上门所造成的损失应由自己承担。根据上述案情，请回答下列问题并说明理由：1、甲制衣厂向织布厂发电报的行为是要约还是要约邀请？2、乙织布厂的行为是否属于承诺？1、要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。（甲制衣厂行为属于要约邀请）2、要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。（乙织布厂行为属于要约）3、承诺，是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。（甲制衣厂确定样品，派人洽谈购买事宜属于承诺）王某包丢失，含卡和现金12万，寻物说要给拾到者1万现金的酬谢，结果当拾到者张某和李某交至派出所时引发纠纷，王某拒付酬金。1、王某发出的内容是悬赏广告，是单方允诺行为。一万酬金的许诺是要约。拾得物品的人归还的行为，是承诺。合同生效。2、这属于普通的合同纠纷，他们可以通过法院诉讼解决。A公司向B公司发函表示有化工原料20公吨，价格20000m美元/公吨，如有意购买，可派人前来看货，并在5天内供货。►B公司派张三来洽谈，看货后表示价格的问题需要回去商量，如果决定购买，5天内带款提货，如果5天内未做表示，A公司可以另卖他人。A公司给予认可。►3天后，A公司把货物卖给了C公司。当第四天B公司派人带款来提货，已经无货可领。于是，发生纠纷！►试分析A公司和B公司之间的合同是否成立A公司和B公司之间的合同成立——因为，“B公司派张三来洽谈，看货后表示价格的问题需要回去商量，如果决定购买，5天内带款提货，如果5天内未做表示，A公司可以另卖他人。A公司给予认可”。所以，这就构成A公司对B公司的承诺，因此合同成立。2008年年底，某县房地产公司在自己的房产销售宣传彩页中打出广告语“买房送老婆”，意欲购房者张某立即携款30万现金至该房产销售中心，选定一房，在签订商品房预售合同前，张某向售楼人员问及如何兑现“送老婆”时，售楼人员告知“买房送老婆”意即买房送给老婆。张某提出自己购该处楼盘即看中“送老婆”这一条，认为销售商会象其他城市一些房产商以采取介绍对象的方式来“送”，不想竟是“送给老婆”，于是张某当即不同意签订购房合同，并以欺诈为由诉至法院，要求对方赔偿自己的提前支取定期存款放弃放弃利息所造成的相应损失。一、要约是当事人自己发出的订立合同的意思表示，要约成立需具备以下两项条件：交易内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而要约邀请又称要约引诱，是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示的一种意思表示。本案中的广告属商业广告，商业广告一般是要约邀请，但并不排除广告中符合要约条件的要约邀请构成要约，本案中双方虽已就具体房型、房价等议定，但因“送老婆”这一条未达成一致而阻却了合同的签订，该广告语属要约引诱，只是商家为吸引顾客光临，增加缔约机会，故不具备要约成立要件。二、在房地产销售中，销售商都会制作精美的广告来招徕顾客，广告宣传中绘有大面积的绿地，健身设施等完善的小区设施，这些承诺连同地理位置、房价、房型等共同构成了顾客决定购房的主要因素。在商品房买卖合同法规中，现房不符合同规定、未写进合同但广告中的附带承诺未兑现且影响购房者实质使用的，购房者可以商家欺诈或违约致使合同不能订立而要求撤销商品房预售合同，并可要求承担违约或商品房销售合同不能签订的缔约过失责任。本案中“送老婆”与房屋的质量、正常使用并无关联，故不存在房产商担责的情形。三、合同法规定，违反我国法律强制性规定而订立的合同无效。“送老婆”明显违反了婚姻法的规定，假使合同成立，亦当然无效。四、本案中，双方在要约承诺之前，商家已明释了该广告语，意即并非送老婆，而是买房送给老婆，亦不存在欺诈一、有关合同的基本知识（三）合同的承诺1、合同承诺的构成要件承诺必须具备如下要件：（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。（3）承诺必须与要约的内容一致。（4）承诺必须传达给要约人。一、有关合同的基本知识（四）合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括：（1）当事人的缔约能力（2）当事人的真实意思表示（3）合同的内容合法（4）合同的形式合法一、有关合同的基本知识（五）合同的一种分型形式：口头合同、书面合同、事实合同（六）合同签订应遵循的基本原则合同签订应遵循的基本原则：（1）主体平等（2）合同自由（3）权利义务公平对等（4）诚实信用（5）守法和维护社会公益物业管理合同的订立必须经过（）阶段Ａ要约B意思表达C承诺D接受E协商对合同要约的构成要件描述不正确的是A．要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图B．要约必须传达到受要约人才能生效C．要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定D．要约发出即可生效对于要约的生效，合同法第十六条规定，要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。承诺必须具备一些要件，才能产生法律效力。其中对合同承诺的构成要件描述不正确的是（）A．承诺必须由受要约人或其代理人作出B．承诺必须在要约的有效时间内作出C．承诺与要约的内容可以不一致D．承诺必须传达给要约人下列选项中，属于邀请要约的有（）A．拍卖广告B．悬赏广告C．标价D．招标E．投标下列选项中，属于事实合同形式的有（）Ａ李某到超市购买牛奶，支付完货款Ｂ通过电子邮件的形式进行协商达成的买卖形式Ｃ车主将车辆通过停车管理人员停放在停车场Ｄ顾客通过银行柜台人员，将钱款存入自己的银行卡账户Ｅ当事人通过第三人从中撮合、转达意思达成一致的ACDB项属于书面合同的形式E项属于口头合同的形式二、如何签定前期物业服务合同黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将《临时业主公约》、《前期物业服务合同》范本展示给买方，买方已知悉并接受《临时业主公约》和《前期物业服务合同》的全部条款及内容”，于是问售楼代表怎么回事。售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议，每平方米收2.8元管理费，黄先生听了，也没要求详细看两个文件就签了合同。入住半年后，黄先生收到物业公司通知，要他去补签物业管理协议，并缴纳半年管理费，签物业协议时，黄先生发现管理费高达4.8元／平方米，于是提出异议。物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的，并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款，现在只是补签。黄先生感到受骗了，投诉到市消委会。教师点评：一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立，有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公平条款。附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款，剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同。物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将（）向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺．Ａ物业服务合同Ｂ业主公约Ｃ服务标准Ｄ业主临时公约业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效．业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。业主公约，全体业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。业主临时公约一般由()在出售物业之前预先制定。A．当地政府主管部门B．业主委员会C．建设单位D．业主大会（一）前期物业服务合同的概念前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。（二）前期物业服务合同的特征：(1)前期物业服务合同具有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同（是指法律、行政法规规定，或者当事人约定应当采用书面形式的合同）（三）、前期物业服务合同的时效《条例》第二十六条对此作出了特别规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）A．物业服务合同B．前期物业服务合同C．管理规约D．其他物业管理合同关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（）Ａ前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订Ｂ前期物业服务合同属于书面合同Ｃ前期物业服务合同有效期须为３－５年Ｄ前期物业服务合同属于附终止条件的合同前期物业服务合同的