建设用地使用权合同纠纷

建设用地使用权合同纠纷吴宏生与吴爱菊等土地使用权转让合同纠纷再审案海南省海口市中级人民法院民事判决书(2012)海中法民再终字第3号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：吴宏生。委托代理人：何柳青，海南法立信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴爱菊。委托代理人：张杰，海南天皓律师事务所律师。委托代理人：吴悦，海南天皓律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈胜。被申请人（原审第三人）：陈桂菊。申请再审人吴宏生因与被申请人吴爱菊、陈胜、陈桂菊土地使用权转让合同纠纷一案，不服本院（2010）海中法民一终字第1378号民事判决及海口市美兰区人民法院（2010）美民一初字第280号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院经审查后于2011年11月2日作出（2011）琼民申字第133号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。申请再审人吴宏生及其委托代理人何柳青，被申请人吴爱菊的委托代理人张杰、吴悦到庭参加诉讼，被申请人陈胜、陈桂菊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，现已审理终结。2010年2月4日，吴爱菊起诉至海口市美兰区人民法院称，其与陈胜系夫妻关系，陈胜于1998年12月30日购买了位于海口市琼山区灵山镇农贸市场处的住宅用地一处，面积为384㎡，并取得了该地的土地使用权证，后陈胜又在该地上建起了简易铁皮屋并出租给他人回收废品用。但陈胜在未与其商量并征得其同意的情况下，擅自与吴宏生签订《房室买卖协议书》，将该块土地的使用权及地上房屋出售给吴宏生，侵犯了其财产共有权，为此，特诉至法院，请求判令：1、陈胜与吴宏生于2005年5月9日签订的《房室买卖协议书》无效。2、本案诉讼费用由陈胜、吴宏生负担。吴宏生辩称，吴爱菊知道并且同意陈胜出售房产一事，其与陈胜签订的合同为有效合同，且已实际履行，陈胜将土地与房产交付给其占有、使用四年多的时间，其也付清了全部款项，吴爱菊的起诉没有事实与法律依据，应予驳回。陈胜辩称，其出售给吴宏生的土地与房屋确系其与吴爱菊的夫妻共同财产，其在与吴宏生签订合同时，未将此事告知吴爱菊，侵犯了其合法权益；且其出售的房屋未经报建，亦未办理房产证，依照有关法律规定，该房屋属不得转让的财产，综上，其与吴宏生签订的《房室买卖协议书》应为无效。陈桂菊辩称，陈胜与吴宏生私下买卖房屋一事与其无关，当时因陈胜向其借款，才以陈胜名下的土地使用证作抵押。海口市美兰区人民法院一审查明，吴爱菊和陈胜于1981年10月11日登记结婚，婚姻关系存续至今。陈胜于1998年12月30日从原琼山市规划土地管理局取得位于灵山镇新农贸市场处的面积为384㎡的国有土地使用权，国有土地使用证号为琼山籍国用（98）字第08-0230号，该地的四至为：东至陈成梧宅，南至韦兰花宅，西至海榆公路20米，北至农贸市场道路25米。后在该地上建起钢混结构的平顶房和铁皮屋，但未报建，没有进行房产权属登记，未办理房产证，房屋建好后用于出租。吴宏生于2005年在涉案房屋的墙上看到出售该房产的广告，联系上陈胜，经过商谈，于2005年5月9日与陈胜签订《房室买卖协议书》，约定，买房人吴宏生购买卖房人陈胜位于灵山新农贸市场的土地及铁皮房屋，价款400088元，包过户换名为吴宏生，过户费用与买主无关......陈胜卖室给吴宏生，陈胜亲属及其他人如纠纷干涉一切与买主无关等。签订协议后，吴宏生陆续支付完全部价款400088元，其中已包括土地过户费用，其中的28万元根据陈胜的指示交付给陈桂菊，作为陈胜偿还陈桂菊的欠款，2005年12月7日，吴宏生第三次交款时，陈胜亦将琼山籍国用（98）字第08-0230号国有土地使用证及土地和房屋交付吴宏生使用、管理、收益，该房用于出租至今。陈胜没有按合同约定办理土地过户手续，吴宏生于2010年1月19日向该院起诉请求判令陈胜办理土地使用权过户到其名下。海口市美兰区人民法院认为，陈胜与吴宏生签订转让位于灵山镇新农贸市场的土地及房屋的《房室买卖协议书》是双方的真实意思表示，但因所转让的房屋尚未取得房屋权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于法律禁止交易的房屋，应认定双方签订的《房室买卖协议书》无效，无效合同自始没有法律约束力。吴爱菊主张《房室买卖协议书》无效，理由充分，应予以支持。基于合同无效，且陈胜、吴宏生在进行转让时都知道该房屋未办理权属证书，因此，双方均有过错，买卖双方应互相返还，即陈胜应将收到吴宏生给付的房屋价款400088元退还给吴宏生，并支付利息，因其中的28万元系吴宏生按陈胜的意思直接给付陈桂菊作为偿还欠款，故陈桂菊亦应对该款项本金负连带返还责任。吴宏生将琼山籍国用（98）字第08-0230号《国有土地使用证》及土地和房屋退给陈胜，期间出租房屋所得的租金可作为吴宏生管理房屋及房屋增值的收益。吴宏生主张对房屋进行维修和搭建铁皮屋，但未提供相关的证据证明，不予认定。据此判决：一、陈胜与吴宏生签订的《房室买卖协议书》为无效合同；二、陈胜于本判决生效后二十天内退还房款400088元给吴宏生，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2005年12月7日起算利息至付清房款止，陈桂菊对其中的28万元本金负连带返还责任；三、吴宏生于本判决生效后二十天内将琼山籍国用（98）字第08-0230号国有土地使用证及土地和房屋退还给吴爱菊、陈胜。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7301元，由陈胜负担3650.5元，吴宏生负担3650.5元。吴宏生不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉称,1、根据其提供的电话录音、《证明书》、一审法院制作的询问笔录和现场勘验笔录以及土地及简易房屋交付吴宏生使用5年之久的事实，都共同证明吴爱菊对本案合同的签订是知情的，而一审法院对此事实未作认定。2、一审判决并未对合同中土地使用权转让部分的效力进行认定。其与陈胜协议转让的主要是土地使用权，而且吴爱菊提起诉讼的理由也是其不知道土地使用权的转让，一审判决却仅仅以简易房屋没有办理权属证书为由，确认以土地使用权为转让标的的《房室买卖协议书》无效，有失公平。3、对简易房屋的事实认定不清。一审判决认定陈胜在该地上建起钢混结构的平顶房和铁皮屋，事实上，涉案土地占地384㎡，地上房屋主要是铁皮房，占地350余㎡，钢混结构的平顶屋仅有30㎡。4、对合同标的认定错误。一审判决以简易房未办理房产证为由，认定合同无效。事实上，在签订《房室买卖协议书》的过程中，合同双方商谈的都是土地使用权的转让费用和过户费用，合同也是以土地使用权的转让价格和过户费用的约定为主要内容，一审诉讼中双方争议的也是土地使用权转让是否有效。也就是说，合同标的应当是土地使用权而不是地上简易房屋，合同双方的真实意思表示主要是转让土地使用权，地上简易房屋则作为地上附着物随土地使用权的转让一并转让。5、一审判决依据《城市房地产管理法》第三十八条未依法办理权属证书的房地产不得转让的规定，认定《房室买卖协议书》无效，适用法律错误，首先，该条规定为管理性禁止规定，并非效力性禁止规定，不应作为认定合同无效的依据。其次，合同双方协议转让的是土地使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。再次，依照《物权法》第十五条规定，不动产物权转让合同一般情况下自合同成立时生效，不以权属登记作为合同生效的前提，因此，本案的《房室买卖协议书》依法应当自合同成立时即生效。法律对登记的效力，只是规定为物权变动要件，而不是合同生效要件。一审判决将此二个要件混为一谈，适用法律错误。6、一审判决在其根据协议付清价款、占有土地及地上简易房屋达5年之久的情况下，错误认定本案《房室买卖协议书》无效，有失公平，且有损于交易安全和财产现实占有关系的稳定，更是违反了诚实信用原则。综上，请求：1、撤销一审判决；2、驳回吴爱菊的诉讼请求，确认《房室买卖协议书》为有效的合同；3、本案一、二审诉讼费用由吴爱菊承担。吴爱菊辩称，1、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。2、陈胜未经其同意，擅自处置双方共有财产的行为是无效的。3、吴宏生不属于善意买受第三人。4、妇女的合法权益应受到法律保护。陈胜辩称，1、一审判决认定陈胜和吴宏生签订的《房室买卖协议书》无效是正确的。首先，双方转让的是违章建筑物，违章建筑物的转让和出租都是无效的。其次，该房屋转让之前没有办理房屋所有权证。再次，该土地及房屋在《房室买卖协议书》签订之前或之后都没有取得财产共有权人吴爱菊的同意，侵害了吴爱菊对财产的所有权。2、根据《物权法》第一百零六条的规定，吴宏生并没有善意取得该房产，吴爱菊有权追回陈胜违法转让的房屋。综上所述，请求维持一审判决。陈桂菊未作陈述。本院二审对一审判决查明的事实予以认可。本院二审认为，原审判决已确认吴宏生与陈胜签订的《房室买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，该房屋虽有土地使用权证，但该协议书确认转让位于灵山镇新农贸市场的土地及房屋是一个不可分割的不动产整体，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让的规定，该规定属效力性强制性规定，因所转让的房屋尚未取得房屋权属证书，该房屋系法律禁止交易的房屋，故原审判决认定双方签订的《房室买卖协议书》为无效合同并无不当，同时认定鉴于合同无效，吴宏生与陈胜在签订转让合同时都知道该房屋未办理权属证书，双方均有过错，应互相返还财产，即陈胜将房屋价款400088元退还给吴宏生，并支付利息，其中28万元由陈桂菊对该款项本金承担连带返还责任；吴宏生将琼山籍国用（98）字第08-0230号《国有土地使用证》及土地和房屋退给陈胜，有事实和法律依据，应予维持；故吴宏生的上诉请求和理由不成立，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7301元，由吴宏生负担。吴宏生申请再审称，1、原一、二审判决对合同标的认定错误，吴宏生与陈胜签订《房室买卖协议书》，主要约定的是关于土地使用权的转让事宜，而铁皮房室只是作为地上附着物随土地使用权一并转让，而原一、二审判决却仅仅凭双方所签订的合同名称，认定涉案合同是房屋买卖合同，认定事实错误，把本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷亦定性错误，本案的案由应定性为建设用地使用权纠纷。2、对简易房屋的事实认定不清，原一、二审判决对陈胜在讼争土地上建起了钢混结构的平顶房和铁皮屋这一事实认定不清，事实上，讼争土地面积为384㎡，地上房屋主要是铁皮房，占地350余㎡，钢混结构的平顶房仅有30㎡。3、在一审当中，其申请法院到讼争土地现场进行勘验，以查明讼争土地及地上简易房屋的实际情况，确定当时陈胜在该房屋上写有出售二字，但是，承办法官并未进行正式的现场勘验，也没有在判决中对土地及地上简易房屋的情况进行陈述。4、原一、二审判决根据《城市房地产管理法》第三十八条关于未依法办理权属证书的房地产，不得转让的规定，认定双方签订的《房室买卖协议书》无效，属适用法律错误，该规定不属于效力性强制规定，不能作为认定合同效力的依据，该条规定旨在加强对房屋交易的行政管理，而非禁止交易，在性质上该条规定属于管理性强制规定，其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同相对方即买受人，本案即使陈胜违反了该条规定与其签订合同，也只是对陈胜产生行政管理上的法律后果，并不影响双方所签订合同的效力。此外，根据《物权法》第十五条的规定，双方当事人订立转让不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同自成立时起生效，未办理登记手续的，不影响合同的效力。由此可见，法律对物权登记的效力，只是规定为物权变动要件，而不是合同生效要件。原一、二审判决将此二个要件混为一谈，适用法律错误。5、该讼争土地的使用权及地上房屋的所有权由陈胜夫妻合法取得，其二人的转让行为属于有权处分行为，且合同标的物合法，并且不存在吴爱菊不知情或不