第1章房地产合同管理

房地产合同管理第一章房地产合同法律基础民事法律关系债权和物权制度合同及合同管理概述第一节民事法律关系一、民事法律关系概述民事法律关系是由民法规范调整的、以权利义务为内容的、平等主体之间的人身关系和财产关系。图1-1法律关系构成要素法律关系三要素主体客体内容承担义务拥有权力的当事人当事人权力义务所指的对象具体的权利义务内容1．主体民事法律关系主体（简称民事主体），是指民事法律关系中享受权利、承担义务的具有民事主体资格的人，主要包括自然人、法人以及其他组织，特定情况下还包括国家。２．客体民事法律关系客体，是指民事法律主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。在通常情况下，主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权利、义务，从而产生法律关系，这里的权利、义务所共同指向的事物，即法律关系的客体。法学理论上，一般将客体分为物、行为、智力成果和人身利益。３．内容民事法律关系内容，是指民事主体之间基于民事法律关系客体所形成的民事权利和民事义务。二、民事法律关系的产生及变更（一）法律关系的产生法律关系的产生，是指法律关系的主体之间形成了一定的权利和义务关系。如某单位与其他单位签订了合同，主体双方就产生了相应的权利和义务。此时，受法律规范调整的法律关系即告产生。民事法律事实，是指能够引起民事法律关系产生、变更、终止的客观现象。民事法律事实引发的民事法律后果包括三种情形：第一，引起民事法律关系的发生。第二，引起民事法律关系的变更。第三，引起民事法律关系的消灭。图1-2民事法律事实类型合同行为民事法律事实行为事件依内容分类依效力分类婚姻行为遗嘱行为收养行为其它民事法律行为无效民事行为效力待定的民事行为可变更、可撤销的民事行为民事行为事实行为无因管理行为部分不当得利行为正当防卫行为紧急避险行为侵权行为创作、发明、先占等行为社会事件（如罢工）自然事件（如地震）（二）法律关系的变更法律关系变更，是指法律关系三要素中的任何一个发生变化。1．主体变更2．客体变更3．内容变更（三）法律关系的终止法律关系的终止，是指法律关系主体之间的权利义务不复存在，彼此丧失了约束力。1．自然终止2．协议终止3．违约终止三、民事法律行为的成立要件（一）民事法律行为的概念民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。（二）民事法律行为的构成要件1．行为人具有相应的民事行为能力2．意思表示真实3．不违反法律或者社会公共利益四、代理制度（一）代理的含义1．概念代理，是指代理人在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义与第三人为民事法律行为，其法律后果由被代理人承担。图1-3代理关系第三人被代理人代理人基础法律关系法律后果代理行为2．特征从民法理论上讲，代理具有下列法律特征，使其区别于其他相近的民事法律制度。（1）代理行为是能够引起民事法律后果的民事法律行为；（2）代理人一般应以被代理人的名义从事代理行为；（3）代理人在代理权限范围内独立为意思表示；（4）代理行为的法律后果直接归属于被代理人（二）代理的种类根据代理发生的依据不同，代理分为委托代理、法定代理和指定代理三种类型。（1）委托代理委托代理，是指根据被代理人的委托而产生的代理。（2）法定代理法定代理，是基于法律的直接规定而产生的代理。如父母作为监护人代理未成年人进行民事活动就是属于法定代理。（3）指定代理指定代理，是指根据主管机关或人民法院的指定而产生的代理。（三）代理人应注意问题（1）代理人应在代理权限范围内进行代理活动（2）代理人应亲自进行代理活动（3）代理人应认真履行职责（4）不得滥用代理权（5）表见代理（四）代理权的终止1．代理终止的共同原因（1）代理人死亡或法人消灭。（2）代理人丧失民事行为能力。（3）本人死亡或法人消灭。2．委托代理终止的特别原因（1）代理事务完成，代理已无存在的必要。（2）授权行为附有终期的，期限届满，代理权终止。（3）代理权撤回。（4）代理人辞去代理。3．法定代理终止的特别原因（1）本人取得或者恢复民事行为能力，这里应解释为本人取得完全行为能力；（2）指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；（3）由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。五、诉讼时效（一）含义诉讼时效，是指权利人在法定期间内，未向人民法院提起诉讼请求保护其权利时，法律规定消灭其胜诉权的制度。（二）诉讼时效的种类1．普通诉讼时效2．特别诉讼时效3．特殊诉讼时效（三）诉讼时效的起算案例：借5万元给男同事后两人成夫妻6年后又离婚债务如何处理刘先生在2002年2月向同事马女士借了5万元钱，并写下欠条，约定一年后偿还。但是不久后两人确定了恋爱关系，并且于一年后结婚。因为两人成了夫妻，所以对当年的借款一事就再也没有提起过。但是这两年，双方感情出现了问题。一个月前，两人协议离婚。在离婚后，马女士提出让刘先生偿还当年的借款，否则就要起诉刘先生。刘先生是否应还款？该借款行为是否已经过了诉讼时效？分析：刘先生婚前向马女士借款后，双方即形成债权债务关系，该款项并不属于夫妻共同债务，刘先生应按约定履行还款义务。但是马女士要求刘先生还款还涉及一个诉讼时效的问题。因为当年刘先生借马女士的钱时约定了一年之后还款，后来因为两人结婚，双方就一直未提及还款事宜，到现在，该借款行为已经过了两年的诉讼时效。所以如果马女士起诉刘先生还款，刘先生以超过诉讼时效为由拒绝偿还，马女士的官司难以打赢。（四）诉讼时效的中止诉讼时效的中止是指在时效进行中，因法定事由的出现，阻碍权利人提起诉讼，法律规定暂时中止诉讼时效期间的计算，待阻碍诉讼时效的法定事由消失后，诉讼时效继续进行，累计计算。（五）诉讼时效的中断诉讼时效的中断，是指在时效进行中，因一定法定事由的发生，阻碍时效的进行，致使以前经过的诉讼时效期间统归无效，待中断事由消除后，其诉讼时效期间重新计算。第二节债权和物权制度一、债权制度（一）债的概念《民法通则》规定，债是按照合同约定或法律规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债是一种民事法律关系，包含三个要素：（1）债的主体。（2）债的内容。（3）债的客体。（二）债的发生根据1．合同2．不当得利3．无因管理4．侵权行为5．债的其他发生根据（三）债的分类1．法定之债和意定之债法定之债是依据法律规定而直接发生的债。法定之债包括侵权行为之债、不当得利之债、无因管理之债和基于缔约过失而发生的债。意定之债是指依据当事人的意思而发生的债。意定之债一般是基于双方当事人的合意而产生的，即合同之债，这也构成民法上的契约原则；特殊情形下，单方行为也可以产生意定之债。2．按份之债和连带之债按份之债是指债的一方主体为多数人，各自按照一定的份额享有权利或承担义务。连带之债是指债的主体一方为多数人，多数人一方当事人之间有连带关系的债。债权人一方为多数人且有连带关系的为连带债权；债务人一方为多数人且有连带关系为连带债务。（四）债的消灭1．履行2．抵消3．提存4．混同5．免除二、物权制度（一）物权的概念物权是权利主体直接支配财产(主要是有体物，在特定情况下也可以是权利)的权利，它既具有人对物的内容(这明确着对物的支配方法及范围)，同时又具有直接对抗一般人的效力。（二）物权的特征1.物权为直接支配物的权利2.物权为支配特定物的权利3.物权为可享受物之利益的权利4．物权是一种能排除他人干涉的权利（三）物权的种类《物权法》指出：“本法所称物权，指权利人直接支配特定物的权利。1．所有权2．用益物权3．担保物权（四）物权变动的原则1．公示原则2．公信原则（五）物权的保护1．请求确认物权2．请求排除妨碍3．请求恢复原状4．请求返还原物5．请求损失赔偿三、物权与债权的比较1．法律关系的比较表1-3物权和债权法律关系的比较项目债权法律关系物权法律关系主体双方当事人是特定的，债权又称相对权义务主体是不特定的任何人，物权又称绝对权客体物、行为、智力成果等物内容权利的实现依赖于对方义务的履行，因此债权称为请求权物权人可以直接行使和实现权利，义务人只须不妨碍即可，物权又称支配权效力具有相对性可及于第三人设定意思自治公示、公信2．法律效力的比较（1）债权具有相容性，在同-标的物可以设立数个债权，都具有债的效力。而物权具有排他性，在同一物上不能成立并存的有不相容性质的物权，否则后成立物权的无效。（2）债权具有平等性，在同一标的物上成立的债的关系相互间是平等的。而物权具有优先性，同一标的物上有数个物权关系时，先成立的物权具有优先效力。（3）债权的效力落后于物权行使。第三节合同及合同管理概述一、合同含义合同所表示的是民事关系，是对于人与人、人与组织、组织与组织在民事交往与合作中所形成的特定的约定。1．合同的概念《合同法》规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2．合同的特点（1）合同是协议（2）合同主体平等（3）合同具有强烈的目的性二、合同原则（一）合同自由原则（二）诚实信用原则（三）鼓励交易原则（四）合同正义原则三、合同类型（一）双务合同与单务合同双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同。（二）有偿合同和无偿合同有偿合同，是指当事人一方只享有合同权利而不偿付任何代价的合同。有些合同只能是有偿的，如买卖、互易、租赁等合同；有些合同只能是无偿的，如赠与等合同；有些合同既可以是有偿的也可以是无偿的，由当事人协商确定，如委托、保管等合同。（三）诺成合同与实践合同诺成合同，又称不要物合同，是指当事人双方意思表示一致就可以成立的合同。实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。（四）要式合同与不要式合同要式合同，是指根据法律规定必须采取特定形式的合同。不要式合同，是指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式，当事人可以采取口头方式，也可以采取书面形式。除法律有特别规定以外，合同均为不要式合同。（五）主合同与从合同主合同是指不以他种合同存在为前提或者说是不受其它合同制约能独立存在的合同。从合同是指须以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同。（六）为订约当事人利益的合同与为第三人利益的合同为订约当事人利益的合同，是指仅订约当事人享有合同权利和直接取得利益的合同。为第三人利益的合同，是指订约的一方当事人不是为了自己，而是为第三人设定权利，使其获得利益的合同。（七）有名合同与无名合同有名合同又称典型合同，是指法律有规定并赋予其一定名称的合同。无名合同又称非典型合同，是指法律尚未对其作出规定，也未赋予其一定名称的合同。四、合同的相对性相对性类别合同主体相对性合同内容相对性合同违约责任相对性相对性特点只有合同当事人一方才有权向另一方提出请求、提起诉讼或申请仲裁合同当事人享有合同权利，同时承担合同义务违约责任只能在有合同关系的当事人之间发生。一方当事人因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。合同关系以外的人，不负违约责任。本章小结合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的存在把原本复杂、无序的交易关系纳入到法律范畴之中，从而保证了市场交易的正常进行。本章从民事法律关系的基本概念着手，阐述了民事法律关系主体、客体、内容等相关知识，分析了代理制度、诉讼时效等相关理论，介绍了债权、物权的概念并分析了其区别，最后对合同的概念、类型和原则进行了剖析。