房地产融资方式培训

房地产融资方式研究背景认识、应对、提高认识房地产融资方式应对调控背景下房产资金困局提高操盘水平、专业水平1、国外房地产融资方式简介2、国内房地产主要融资方式研究范围国内外房地产常见及主要融资方式3、国内不同房企融资方式选择国外融资方式简介美国房地产融资方式企业内部融资企业外部融资(1)抵押、(1)上市融资、(2)发行债券2)贴现股票和债券而获得现金(3)银行贷款、(4)其他融资机构的融资3)预收购房定金或购房款(5)合作开发、(6)前沿货币合约4)企业留存收益(7)房地产辛迪加、(8)房地产投资信托(REIT)(9)商业抵押贷款支持证券、(10)租赁融资(11)回租融资、(12)回买融资(13)夹层融资、国外融资方式简介美国房地产融资方式概念解析(1)上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。(2)发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金；(3)银行贷款：到1997年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。他们持有50.2%的非住房商业地产的长期贷款，占房地产贷款总额的28%。(4)其他融资机构的融资：是指从银行外的其他机构融资，包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务管理公司等。养老基金和人寿保险公司是主要的机构，他们持有的很多抵押贷款担保债务(CMOs)是由商业房地产抵押贷款担保的债券。(5)合作开发：包括合资开发，这种方式可以补充自用资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。(6)前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。(7)房地产辛迪加：这是固外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。国外融资方式简介美国房地产融资方式概念解析(8)房地产投资信托(REIT)：房地产投资信托可以是信托也可以是一家公司，通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。在美国存在权益REIT(投资并经营商业地产)、抵押贷款REIT(购买商业地产的抵押贷款)、混合REIT(同时投资抵押贷款和商业地产)和有限寿命REIT(在有限而确定的时间段内购买和经营商业地产)四种类型的REIT。REIT立法要求资产由独立的顾问来进行管理。(9)商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS)起源于20世纪80年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。(10)租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。(11)回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。这种方式在于开发商作为某项物业的所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投资者也想获得可观的投资收益所采用。(12)回买融资：即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。对于开发商而言，其不仅能获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。开发商在回买的过程中可以对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；对于融资机构而言，即可获得高于抵押贷款的利息收入，又可以所有权人的身份参与分享物业的经营收入。国外融资方式简介美国房地产融资方式概念解析(13)夹层融资：“夹层”的概念源自华尔街，指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产融资领域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权的投资组合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。其缺点在于融资成本高，程序复杂，法律架构复杂。国内融资方式简介国内房地产开发主要融资方式国内房地产融资现状国内房地产融资趋势融资渠道单一、困难重重融资方式多元化已初现端倪融资方式由间接融资向直接融资为主转变融资渠道与方式将呈现多元化随着融资体系的逐渐完善，各种融资主体都会进入投资收益比较高的商业地产领域，随之出现的是融资渠道与方式将呈现多元化，除银行贷款外，上市融资、REIT、商业地产基金、商业地产资产证券等都将会成为开发商/投资商可用的主要融资方式。融资渠道单一、困难重重国内房地产融资除一部分来源于自有资金外，70%~80%来自银行贷款；2010年以来限制房地产企业主板上市；调控政策不断升级在各银行实施放贷紧缩的情况下，各开发商／投资商都在积极寻找新的融资渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信贷创新”、“典当”等纷纷登台亮相或者正在酝酿之中，商业地产融资多元化已初现端倪国内融资方式简介国内房地产开发主要融资方式自有资金预售款定金银行贷款上市融资房地产基金房地产信托短期债券企业自有资金注入的方式(1)开发主体为新的项目公司时，资金注入方可以是上级公司(母公司或总公司)，也可以是其他的投资者，以增加注册资本金为主要方式；(2)开发主体为内部独立核算而对外无法人地位的项目组时，以资金的直接划拨为主要方式。运用自有资金融资方式的重要性企业自有资金是商业地产开发最基本的融资方式，也是运用其他融资方式的前提。由于房地产开发是风险较大的经济活动，市场信息不对称，出现“逆向选择”和“道德危机”的可能性较大。作为资金的提供者，银行、信托投资公司及其他投资者在追求投资收益的目标下希望保证资金的安全。开发企业的自有资金注入开发项目则是一种良好的“信号发射机制”，促进了资金提供方和需求方的信息交流，降低了双方的交易费用，提高了交易的效率。因此，运用自有资金投资开发成了检验开发商诚意和实力的最佳方式，有“操盘手”共担风险，投资者的信心也大为增强，对开发商而言，则能获取更多的资金支持。优点：节省融资成本、彰显企业实力缺点：不能利用财务杠杆实现经济效益最大化国内融资方式简介国内房地产开发主要融资方式自有资金预售款定金银行贷款上市融资房地产基金房地产信托短期债券商业地产的预租预售款及定金是内部融资的另一重要来源。在商业地产市场高涨的形势下，开发商可以利用买方的激烈竞争，以预租预售形式进行滚动开发，及早将产品推向市场，降低开发风险。预租预售款手段通常与商业房地产营销手段相结合，开发商能够借预售的声势带动楼盘的整体销售，提高整个项目的声誉，为后期招商工作打下基础。定金是锁定目标客户群的重要营销工具，以其再投资同样可以加快开发速度，节省融资的成本。但是这种融资方式受宏观政策和物业经营方式的影响很大。由于近年来房地产投资开发有局部过热的表现，北京出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》于2010年12月1日开始执行，进而在全国进行逐步推广，对商业物业的预售资金监管更加严格，资金使用受到限制；另外，随着开发商对商业地产后期运营的重视，商铺分割产权出售的比例将越来越小，预售款融资所占比例也会越来越小。总的来看，预租预售款和定金的再投资对商业地产开发融资具有重要意义，在政策允许和充分考虑物业长期经济的条件下充分利用这一方式会对开发活动产生积极的带动作用。优点：加快开发、节省融资、促进销售、快速回笼成本缺点：受宏观政策影响大、物业经营方式限制国内融资方式简介国内房地产开发主要融资方式自有资金预售款定金银行信贷上市融资房地产基金房地产信托短期债券长期以来，银行信贷融资一直是房地产开发融资的主要方式之一，商业地产开发融资也不例外，这与我国的金融市场的形势密切相关，也与银行信贷融资具有成本较低、贷款额度大等优势有关。经过几年的摸索实践，国内的银行信贷融资方式在房地产业的发展过程中已发挥了重要作用，已经有了一定的经验与模式，相对比较成熟，在此不多赘述。在未来相当长的一段时间内，银行信贷融资仍将在商业地产开发融资中占有重要的位置。国内商业银行贷款，获得相对容易，国内房企主流融资方式国外商业银行贷款，一旦获得，数额相对较大（万科国外银行贷款）优点：成本低、额度大、来源稳定安全缺点：在国家调控政策实施下，贷款较难、贷款周期短国内融资方式简介国内房地产开发主要融资方式自有资金预售款定金银行贷款上市融资房地产基金房地产信托短期债券上市融资是指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。房地产公司上市融资的方式房地产公司实现上市融资的可能途径有：(1)国内A股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市；(2)国内B股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市；(3)国内买壳上市，即房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资；(4)海外上市，即房地产企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。(1)上市融资的正面效应第一，筹资量大：与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。第二，融资能力强：由于股票的预期收益较高，并可一定程度上抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金；已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。第三，资金使用年限长：发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股筹资没有固定的股利负担。第四，改善企业的财务结构：自有资金在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标，上市融资可以提高公司自有资金比率，改善财务结构，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，从而增强公司通过其他方式融资的能力。第五，分散风险：上市后，会有更多的投资者认购公司股份，股份的分散自然有利于原股东所承担风险的分散。第六，有利于企业股份制改造：根据规定推荐上市的企业必须是股份制企业，房地产公司可以以上市为契机，建立现代企业制度以有利于企业的长远发展。第七，提高公司价值：股票上市后公司股份流通性大大增强，其价值必然显著提高，进而提高股东财富。第八，提高公司的知名度：上市公司为大众所熟悉，将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售，并且起到宣传公司品牌的作用，形成无形资产。第九，便于公司进行并购(资产重组)：股票上市更容易为人们所接受，为公司提供了一个并购的有力工具，公司的收购与兼并将相对容易，有利于公司的长远发展。国内融资方式简介国内房地产开发主要融资方式自有资金预售款定金银行贷款上市融资房地产基金房地产信托短期债券上市融资的负面效应第一，融资成本高：首先从投资角度来看，股票投资风险高，相应必然要求有较高的报酬率；其次，股票股利是从税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也比较高。第二，削弱原有股东的控股权：由于公司的部分控制权向社会公众转移，原股东的控制权相对减弱。第三，增加公司的相关义务：上市公司必须遵循上市的有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，这些信息有时会涉及商业秘密，对公司的竞争可能会产生不利影响。国内融资方式简介国内房地产开发主要融资方式自有资金预售款定金银行贷款上市融资房地产基金房地产信托短期债券房地产基金是产业基金的一种，是指通过发行基金券(如受益凭证、基金单位、基金股份等)，将不确定多数投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机