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培训资料目录第一章基础知识第二章项目拓展第三章项目策划第四章销售技巧第五章时政、法律法规第一章基础知识•一、房地产基础知识•房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。是指土地及其定着物的总称。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等40年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用地(学校，博物馆等50年)。房地产的特性•1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。但是房地产投资也不是100%都能赚钱的，也有很多亏损的项目，房地产市场知识•房地产市场是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。•毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。•熟地：是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。•开发商取得土地的方式有哪些？•1、行政划拨2、土地出让3、通过资本市场•。房地产业•房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。•房地产产业的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业管理；7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)房屋基本造价的概念•房屋基本造价通常指房屋建造成本，包含以下六个方面：••一、征地拆迁费及拆迁安置补偿费；••二、勘察设计前期工程费；••三、住宅建筑、安装工程费；••四、住宅小区基础设建筑费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费；••五、管理费；••六、贷款利息。五证两书•一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。三、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。••四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》二、名词解释•层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);容积率：总建筑面积/建筑占地面积三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、有线通、煤气通，场地平整。•建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。•套筑内套建面积=内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积•套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和•容积率：总建筑面积/占地面积。建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。•用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。•建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积•建筑面积：指建筑物处墙或结构外围水平投影面积。•总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地而以下各层建筑面积之总和。•相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算做绿化率。在计算时，要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿化率时不能计入。相反，计算绿化覆盖率时，有块草皮就可以计入•道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。、•建筑红线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。建筑红线一般为建筑物的占地界限，用实红线表示，二层以上有阳台用虚红线表示，表示底层不占用地。也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。••裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。•契税指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。•期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋•建筑总平面图总平面图主要表示整个建筑基地的总体布局，具体表达新建房屋的位置、朝向以及周围环境（原有建筑、交通道路、绿化、地形）基本情况的图样。•用途新建房屋定位、施工放线、布置施工现场的依据。•内容1、表明新建区的总体布局：用地范围、各建筑物及构筑物的位置（原有建筑、拆除建筑、新建建筑、拟建建筑）、道路、交通等的总体布局。••建筑平面图建筑平面图是建筑施工图的基本样图，它是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将房屋剖且后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。它反映出房屋的平面形状、大小和布置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等。•结构施工图结构施工图是关于承重构件的布置,使用的材料,形状,大小.及内部构造的工程图样,是承重构件以及其他受力构件施工的依据。•结构施工图包含以下内容：•结构总说明，基础布置图，承台配筋图，地梁布置图，各层柱布置图，各层柱配筋图，各层梁配筋图，屋面梁配筋图，楼梯屋面梁配筋图，各层板配筋图，屋面板配筋图，楼梯大样，节点大样.三、影响房地产价格的因素•影响房地产价格的因素：•1、自身因素①区位（乡村、或城市，临街或不临街处于阳面或背面等）②土地面积和形状：一般来说形状规则的土地利用价值比不规则土地利用率高，因而低价也相对较高，居奇心态除外③地形、地势由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等会影响到房地产开发建设成本或利用价值，从而形象其价格。一般来说，土地平坦的价较高，土地高低不平，低价较低。但是，如果土地过于平缓，当坡度低于0.3%时，往往不利于地面水的汇集和排除，在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产价格。④地质条件地质条件决定着地基的承载力、稳定性、地下水位等。地质条件的好坏决定着开发费用的高低，建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的地基加固处理费用低，从而低价高，相反，则低价低。对不同对不同地震烈度的建筑抗震设防要求不同，也可以说明这个问题。⑤日照、风向、降水量、天然周期性灾害⑥建筑物状况结构、用途、质量、功能、外观形象等2、环境因素①大气环境②声觉环境③水文环境周边水质污染程度，如果考打井水来解决饮水的地区，其影响更多④视觉环境房地产周围安放的定西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标识牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目。⑤卫生环境3、人口因素①人口数量人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房价就会上涨，反之亦然！②人口素质③家庭规模即人口数量不变，家庭平均人口数量下降，家庭数量增多，所需要住房总量增加，房价有上涨趋势。4、经济因素①经济发展②利率由于普遍采用贷款方式付款，所以房地产价格与利率负相关：即利率上升，房地产价格下降；利率下降，房地产价格上升。③物价物价上涨会增加开发成本，从而可能推动房地产价格的上涨④居民收入通常，居民收入的增加，意味着人们生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨5、社会因素①政治安定状况政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们对投资、置业的信心，从而造成房地产价格的低落。②社会治安状况③房地产投机④城市化人们的生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，人口向城市地区集中，造成对房地产的需求不断增加，从而带动城市房地产价格的上涨。6、行政因素①房地产制度房地产制对房地产价格的影响也许是最大的。在传统的土地使用制度下，严禁买卖、出租或以其他形式非法转让土地，可能使地租、低价根本不存在；对住房实行实物分配，低租金使用，未能客观反映市场价格和供求情况。②房地产价格政策房地产价格政策市指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。可能是直接干预，也可能通过其他一些措施和手段来调节价格。③行政隶属变更由于行政隶属变更，将某个非建制镇升格为镇，或将某个建制镇升格为市，或将原来的较低级别升为较高级别，或将某一个较落后地区划归另一较发达地区管辖，无疑会促进该地区的房地产价格上涨，反之房地产价格下落。④特殊政策在一些地方建立经济特区，实行特殊经济政策、特殊体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。⑤城市规划城市发展方向、土地使用性质（用途）、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。⑥交通管制交通方便程度直接影响房地产价格。（比如紧某类车辆通行、实行单行道、步行街等）•（7）税收政策有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。房地产的税收分为房地产开发环节、房地产交易环节和房地产的保有环节。增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格的上升，反之，下降；在房地产交易环节增加买方的税收，比如提高契税，会抑制房地产的需求，从而使房价下降，增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使房地产价格上升。直接或间接对保有房地产课税也会导致房地产价格下降，反之上升！•七、国际因素①世界经济②国际竞争状况国际竞争能力强，大量投资者进入，则对房地产的需求增加，导致房地产价格上涨。③政治对立情况过于国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况也会导致房地产价格下跌。④军事冲突一旦发生战争，则战争区域的房地产价格必然会徒然下落，而受到战争威胁或影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为丰地产是不可移动的，避难时无法随身携带；如果遇到空隙或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格必然大幅下跌8、心里因素①购买或出售心态②个人欣赏趣味（偏好）。③时尚风气④接近名家住宅心理⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号、楼层数字等•房地产投资