郑州江泰置业京广南路项目整体定位与物业发展建议3部分

因文件过大，分为3个部分上传2关键问题２——功能户型比例问题市场成交南区06.1-07.8一房成交分析南区06.1-07.8三房成交分析南区06.1-07.8二房成交分析一房产品平均面积保持在40-50m²间；占比变化不大，基本保持在10-20%间二房产品最为稳定，平均面积分别保持在80-100m²间；占比稳定在15-25%间三房产品仍是市场主流，平均面积保持在120-140m²间；占比稳定在50-70%间3关键问题２——功能户型比例问题市场成交一房产品总价和需求对比分析二房产品总价和需求对比分析三房产品总价和需求对比分析一房产品可接受总价在20万左右，超过20万，市场需求低于平均水平；二房产品总价在35万左右比较合理，极限40万，市场需求低位徘徊；三房产品可接受总价50万左右，超过50万，市场需求下降，并低位徘徊。4关键问题２——功能户型比例问题市场需求•单价提升，过往市场需求的主力户型面积的实际总价大幅攀升•居民的实际收入没有大幅增长，总价承受能力中短期内表现平稳市场供应市场需求在保持实际需求的功能空间不变的情况下，户型面积向紧凑方向发展•郑州这个地方，大房子越来越缩小，50万的总价，过去是150m²，现在是100m²，面积越来越缩小，买130、140m²比较大，按照4000元，就是50-60万元——崔总最近开盘项目蔚蓝港湾，获得很好销售，其户型面积都是比较经济：33m²一房、63-96m²两房、117m²三房5关键问题２——功能户型比例问题市场需求三房需求占比51%，两房需求占比32%；70m²以下需求占比34%，70-90m²需求占比31%，90-110m²需求占比22%比较而言，紧凑三房是市场需求主力产品，市场需求在50%以上6关键问题２——功能户型比例问题项目户型三房需求两房需求一房需求传统市场对户型的功能需求约50%约30%约20%项目产品创新引导需求变化单房一房小两房大两房小三房110m²以下从功能看，通过产品赠送，较少的总价可以实现更多的功能空间；从市场需求看，大两房赠送产品必然会分化三房需求的客户，因此两房产品具有更强的市场基础；7产品户型功能配比产品类型户型类型建筑面积（m²）赠送面积（m²）产品套数比户型套数比梯户比高层公寓单房20-305-1050%20%4梯20以上一房40-5020-3060%小两房50-6030-3520%高层住宅小两房70-805-1050%40%2梯4\2梯5\2梯6大两房80-905-1030%小三房90-11015-2030%商业\约5500\\\8╬客户定位╬产品定位╬形象定位9项目本体顺应区域发展，展现城市印象周边配套逐步完善，区域成熟南北、东西城市主干道贯穿其中，交通便捷客户需求偏好现代、典雅的建筑风格品质生活市场竞争产品粗放欧风泛滥，形象混乱形象关键词：•都市的•精品的•生活的10江泰·品阁——江泰鉴筑，臻典生活备选案名江泰·京广路88号11整体规划及分期构思物业发展建议市场价值研判项目整体定位整体发展战略核心问题界定项目属性界定12核心问题实现项目的充分溢价整体规划也是项目战略和定位内容结合规划原则的进一步落实地块约束拆迁问题周边形象较差建筑物退距规划的核心原则借助地块价值，产品价值最大化，最大程度实现价值提升规划的附属原则景观价值提升项目品质其他需重点关注问题分期充分考虑拆迁问题与周边不利形象形成区隔规划中的建筑退距问题131234基于居住舒适性的地块评价：4３１2基于商业价值实现的地块评价：21指标昭示性观景（内部造景）噪音地块1北临张魏寨路，昭示性较好南面可以观景，一般较大地块2紧邻京广路，通达性好，昭示性强园林中，景观效果最好大地块3昭示性弱北面可以观景，一般一般地块4昭示性弱西面可以观景，较弱小14高层公寓234高层住宅地块２和１临街，昭示性好，高层公寓具有强烈的城市意向，同时高层公寓产品在外围排布时可以出现大量东西向户型，能出较高容积率，因此适合排布高层公寓产品；地块３和４居住价值相对较高，排布高层住宅产品•地块４的居住价值最高，可以放置有着较高产品价值的高层住宅产品，如2梯4的高层住宅；•地块３的居住价值相对较低，可以放置2梯6的高层住宅产品。项目建筑层高由南向北逐步递增基于居住舒适性的地块评价：4３１2主入口115123核心问题：小规模园林的价值体系构建，突出项目品质针对性的设计要求：通过空间、道路、小品等景观元素把人与建筑物的距离感知相对的拉大，使人的视线可以较短时间的停留在建筑物上，达到缓解压抑感的目的；突出园林的精致感，突出项目精品形象，实现市场溢价。园林景观节点：组团1和2位于高层住宅间，位于节点中间的高层住宅可以通过底层架空的方式，打开视觉通道；组团3临近主入口，作为园林的中心景观节点，前期可以用作项目的展示区。主入口16163m178m29m61m106m228m163m178m29m61m106m228m1122项目开盘时间建筑面积（m2）推售套数（套）销售套数（套）销售率年化量预估（m2）绿岛港湾2006年3月91261817814接近100%约50000五号街坊2006年12月1168731009855约85%约75000亚星盛世2003年9月45000040763008约74%约72000花都港湾2006年8月24104121142040约96%约140000市场的年均化量约50000~70000m²；项目分两期开发，推向市场；因地块东北侧的新楼有丰厚的出租收益，可以在项目的第二期进行开发项目一期项目二期一期：地块中间和南边的高层住宅+东南侧的高层公寓产品二期：地块北边的高层公寓+东北侧的高层公寓产品17整体规划及分期构思物业发展建议市场价值研判项目整体定位整体发展战略核心问题界定项目属性界定18产品价值溢价体系实现价值溢价的核心价值层实现价值溢价的外围价值层产品创新实现价值溢价最大化商业价值构建小规模精致园林完善项目配套体系顺应区域发展，凸现城市形象核心问题实现项目的充分溢价项目发展战略和产品定位落实物业发展建议19╬产品创新╬商业价值20市场的稀缺型产品通过赠送方式偷出可观面积溢价面积和总价的控制，对单价的提升产品创新市场平均价值价值溢价2122创新类型产品创新方式典型楼盘郑州市场评价平层创新通过阳台、露台、凸窗等创新方式实现平层产品的实用性功能空间的赠送深圳白金假日公寓类似创新方式少，舒适性和实用性较好夹层创新通过夹层设计实现大面积赠送的一种方式燕南路88号市场出现过类似产品创新方式，引起市场轰动，但据消费者反映，居住的舒适性和实用性较差复式创新结合平层创新和夹层创新的优势，赠送面积大，实用性强深圳葵花公寓类似创新方式少，兼顾平层和夹层创新的优点，突出性价比，舒适性及实用性夹层创新夹层创新市场反响一般，不建议采用23一房一厅：建筑面积约43ｍ²，赠送17ｍ²单房公寓：建筑面积29.68㎡，套内面积22.26㎡落地凸窗生活阳台凸窗阳台阳台露台落地凸窗两房两厅：建筑面积约66.27ｍ²，套内面积50.57ｍ²24户型上层平面图户型下层平面图一房一厅：建筑面积50.21㎡，套内面积40.27㎡，赠送面积30.42㎡户型下层平面图户型上层平面图两房两厅：建筑面积64.49㎡，套内面积51.72㎡，赠送面积35.10㎡阳台入户花园阳台复式挑空复式挑空复式挑空25标准层奇数层标准层偶数层2627两房两厅（赠送后）：建筑面积68.01㎡，套内面积55.74㎡入户花园露台三房两厅：建筑面积130㎡，套内面积108㎡三房两厅：建筑面积120㎡，套内面积98㎡生活阳台凸窗露台凸窗凸窗生活阳台从市场角度看，北向的大户型面积建议控制在110m²内28户型全部南部朝向较为常规，立面有一定特色29凸窗阳台一房两厅：建筑面积54.3㎡，套内面积44.1㎡两房两厅：建筑面积84.2㎡，套内面积68.4㎡阳台空中花园30两单元的总体面宽约45m，标准层可实现面积900m²，适合小规模项目31入户花园阳台阳台（两层高）落地凸窗落地凸窗落地凸窗三房两厅：建筑面积89.48㎡，套内面积73.84㎡32╬产品创新╬商业价值33排布原则1.沿街排布，以住宅底商为主，住宅连接处可以适当隔断，也可以将空间连接作为商铺2.无内街，内街的市场消化和价格实现有问题张魏寨路沿线底商建筑尺度基本单位面积60平米左右层数1层基本开间4-6米为宜基本进深12-14米为宜基本层高4-5米为宜，不设夹层京广路沿线底商建筑尺度基本单位面积120平米左右层数2层基本开间6-8米为宜基本进深15-20米为宜基本层高4-5米为宜，不设夹层张魏寨路沿街底商示意：商铺住宅沿街底商设计示意√X京广路沿街底商示意：高层公寓2层底商30m进深底层架空34标准化的商铺划分方式，可根据需求随意搭接123在第2层商铺铺设过道，并在左右或中间位置设置楼梯，解决第2层购入商铺的进入性问题，同时满足基本消防通道要求2层商铺立面图第2层商铺平面图35访谈显示：目标客户对超市有较高的需求商业业态以满足客户的基本生活需要为主要目的，如超市、餐饮、日常所需物品和服务等等前期可以引入品牌店提升商业档次和商业价值底层商铺需预留下水、排油、排烟位置，方便后期餐饮业态入驻预留广告牌位置廊柱不能太粗防止进入商铺过多踏步其他应注意要点36╬建筑风格╬精致园林╬便利配套37客户偏好现代的、明朗的城市立面形象•立面希望是现代、明朗——万客来批发市场生意主管•立面明朗，浅色系；不需要厚重，深色，比如花都港湾的窗户颜色——佛丰商行生意老板落实项目定位，体现城市印象•都市精品生活主题社区的形象定位•借势区域价值的升级，凸现城市形象建筑风格：现代的建筑风格立面色彩：浅色系、色系明朗的建筑细部：细节处理，提升品质38建筑风格特征要点市场现状适用情况典雅主义以建筑符号语言营造精致设计感以通用的符号和形象为建筑词汇，讲究设计与历史的关联；适于营造纯住宅区氛围的精致和高品味绿城百合公寓建业森林半岛突出高档温馨的居家氛围，多用于非城市核心区的居家型项目，大量石材和瓷砖的应用导致成本增加功能主义功能基础上极简的物化追求强调“形式追随功能”，强调使用性，提倡在满足实用要求的基础上对空间和功能尽可能精简的物性倾向暂无风格鲜明但在国内运用较少，且中国消费者的认可度不高解构主义强烈视觉冲击的极端设计理念以建筑作品上侵略性的“形”的重迭和几何图形上的高彩度色块的运用为鉴别点；常因外形上的复杂性和实现难度成为话题暂无冲击性强但受众极少，观感容易走向极端，资金需求大简约主义简单实用与人文关怀结合的都市感强调简单实用少装饰的设计理念和人性之间的协调，讲究对材料的重视；易于营造都市化生活氛围，受到世界范围认可；可与多种建筑功能相适应首座国际广汇ＰＡＭＡ适于项目多种功能的建筑设计需求和都市生活氛围，资金要求依据造型和外墙材料选择而定，灵活性较大亚星盛世绿城百合公寓建业森林半岛美景天城39ＶＳ典雅主义简约主义顺应区域发展，体现都市形象差异化角度，重塑价值吻合目标客户需求成本角度考虑，控制成本建议采用简约主义风格——40外立面需要考虑到细节处理，提升品质感；空调位空间没有隐蔽，建议采用百叶方式处理；外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。41╬建筑风格╬精致园林╬便利配套42消费者感知敏感点关注绿化面积对水景没有特殊要求，个别要求有喷泉植被的层次感园林和运动休闲结合起来，体现生活氛围项目约束规模小，园林空间受到限制高层建筑，生活有压抑感园林粗糙，层次感不足，大多仅满足于简单的绿化，较少用园林实现价值差异化非常男女绿城百合公寓精致，富有层次感，实现项目溢价的重要因素•园林，没有水无所谓，关键是绿化面积，娱乐和运动设施一定要有——佛丰商行生意老板43小规模精致园林KPI空间底层架空，打通视觉通道建筑和园林的相互衔接、融合精细多种植被，富有层次感硬质铺地富有质感居家驻留空