房地产项目管理概论

第1章房地产项目管理概论内容提要：1．项目、房地产项目的基本概念和特征；2．房地产项目的全过程与系统结构及其特点；3．房地产项目管理的系统结构和内容；4．房地产项目管理的原则和一般方法；5．房地产项目管理发展过程及其特点。1．1项目与房地产项目1．项目的定义及其特征项目的定义1964年Martino定义：“项目为一个具有规定开始和结束时间的任务，它需要使用一种或多种资源，具有许多个为完成该任务（或项目）所必须完成的相互独立、相互联系、相互依赖的活动。”ISO1006定义：“项目具有独特的过程，有开始和结束的日期，由一系列相互协调和受控的活动组成。其过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源等约束条件”；德国国家标准DIN69901定义：“项目是指总体上符合如下条件的任务：具有唯一性，具有预定的目标，具有时间、财务、人力和其他限制条件，具有专门的组织。”项目是指对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。（1）项目任务和成果具有一次性（2）项目目标具有明确性1）工期目标2）费用目标3）质量目标（3）项目系统具有整体性（4）项目对象具有确定性注意：只有同时具备上述四项特征的任务，才能称为项目。与此相对，大批量的、重复进行的、目标不明确的、局部性的、对象不明确的任务，都不能称为项目。2．项目的分类各类开发项目，如资源开发项目、经济开发项目、房地产开发项目、新产品开发项目等；科研项目，如基础与应用科学研究项目、科技攻关项目、“火炬计划”项目等；社会项目，如希望工程项目、人口普查项目、大型体育运动会、“扶贫”项目等；国防项目基础设施投资项目，等等。注意：建设部按专业将工程项目划分为33个类别，与此相应的施工承包企业也被划为33类。3．房地产项目的定义及特征定义：在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目特征（1）项目时间目标的限定性较强。1）房地产项目的资金占用量较大2）市场需求变化较快3）市场上同行业竞争激烈（2）房地产项目质量目标要求较高（3）房地产项目的费用目标较强（4）房地产项目具有较强的系统性（5）房地产项目具有特定的程序性（6）房地产项目组织的特殊性（7）政策法律条文的多样性1．2房地产项目系统1．房地产项目的全过程（1）项目前期策划和确立阶段（2）项目设计与计划阶段（3）项目施工阶段（4）项目使用阶段房地产项目的全过程……………使用（物业管理）项目构思………构思、目标设计可行性研究批准立项………设计、计划招标、施工准备开始施工………实施（预售活动）交付使用责任结束图1-1房地产项目的全过程2．房地产项目系统结构（1）房地产项目的目标系统实质是房地产项目所要达到的最终状态的描述系统，是项目实施过程中的一条主线，由项目任务书、技术规范、合同文件等说明（定义）的抽象系统，1）多级性2）完整性3）均衡性4）动态性（2）房地产项目对象系统实质是是行为的对象（或行为客体），可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结构形式。应注意：1）系统空间布置合理2）系统结构合理3）系统与环境协调（3）房地产项目的行为系统实质：是完成项目任务所必需的项目活动。由项目结构图、网络计划、实施计划、资源计划等表示的抽象系统应注意：1）系统完整性2）系统有序性3）系统和谐性（4）房地产项目组织系统实质是由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位（业主）、设计单位、施工单位（承包商）、供应商、上层主管单位等。应注意1）系统目标的明确性2）系统开放性3）系统动态性3．房地产项目系统的特点（1）结合性（2）相关性（3）目的性（4）开放性（5）动态性（6）不确定性1．3房地产项目管理1．房地产项目管理的含义含义：是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。2．项目管理单位及其任务（1）项目建设单位（2）项目设计单位（3）施工单位（或项目承包商）（4）咨询单位（监理公司）当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。3．房地产项目管理的目标体系总目标——争取项目的成功实施。必须做好的工作：（1）要对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。（2）要对项目技术方案进行科学、经济的设计。（3）要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。房地产项目管理三大基本目标：功能（质量）、进度（工期）、费用（成本）如图1-2所示）。费用（成本）功能（质量）进度（工期）图1-2项目管理目标体系三大基本目标关系：（1）三大基本目标共同构成项目管理的互相联系、相互影响目标系统。（2）这三个基本目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程。（3）三个基本目标结构关系的均衡性和合理性，构成项目管理目标的基本逻辑关系，任何强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。1．4房地产项目管理系统1．项目管理的工作内容（1）按系统工程理论，项目管理系统：“预测——决策——计划——控制——反馈……修正决策——计划”等职能的结合体。（2）按项目实施过程项目管理系统几个阶段：1）项目的定义、目标设计和可行性研究2）项目的系统分析3）项目的计划管理4）项目的组织管理5）项目的信息管理6）项目的实施控制7）项目的后期管理（3）按照项目管理的工作任务1）成本管理2）工期管理3）质量控制4）现场管理5）组织和信息管理6）合同管理7）风险管理房地产项目管理系统项目前期策划项目组织系统项目计划系统项目控制系统组织协调与信息管理系统项目营销管理系统项目后管理系统项目管理系统图1-3房地产项目管理系统综上所述：项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。2．项目管理方法（1）按管理目标划分（2）按管理方法的量化程度划分（3）按管理方法的专业性质分行政管理方法经济管理方法法律管理方法另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、ABC分类方法、目标管理方法等。3．项目管理方法的应用原则和步骤（1）项目管理方法应用的原则1）适用性原则2）灵活性原则3）坚定性原则4）开拓性原则（2）项目管理方法的应用步骤。第一步：研究管理任务；第二步：深入调查项目管理所处的环境；第三步：选择适用、可行的管理方法，第四步：分析可能遇到的问题，找出关键影响因素，制订保证措施；第五步：要加强动态控制，积极地解决问题与矛盾；第六步：要总结方法使用效果。1．5房地产项目管理的历史发展及特点1．房地产项目管理产生的背景（1）社会生产力的高速发展，大型及特大型房地产项目越来越多。（2）现代科学技术的发展，产生了技术经济论、系统论、信息论、控制论，而且计算机技术、运筹学、预测技术、决策技术等现代管理技术为项目管理理论和方法的发展提供了基础和可能性。2．房地产项目管理的发展在20世纪50年代以后发展起来的，经历了如下几个阶段：20世纪50年代，网络技术（CPM和PERT网络）应用于工程项目（主要是美国的军事工程项目），并取得了很大成功。美国1957年的北极星导弹研制和后来的登月计划。60年代，利用大型计算机进行网络计划的分析计算已经成熟，人们可以用计算机进行工期计划和控制。70年代初计算机网络分析程序已十分成熟，人们将信息系统方法引入项目管理，提出项目管理信息系统。整个70年代，项目管理的职能在不断扩展，人们对项目管理过程和各种管理职能进行全面地系统地研究。到了70年代末，80年代初，计算机得到了普及，使项目管理理论和方法的应用走向了更为广阔的领域。80年代，人们进一步扩大了项目管理的研究领域，包括合同管理、界面管理、项目风险管理、项目组织行为和沟通方法。可见，在项目管理发展的过程中，房地产项目管理渐渐地成长和成熟起来的。3．现代房地产项目管理的新特点（1）项目管理理论、方法、手段的科学化（2）项目管理的社会化和专业化（3）项目管理的标准化和规范化（4）项目管理国际化习题解答1．如何理解项目的含义及其特征？答案要点：含义：对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。特征：（1）项目任务和成果具有一次性（2）项目目标具有明确性（3）项目系统具有整体性（4）项目对象具有确定性2．如何理解房地产项目的含义及其特征？答案要点：含义：在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。特征：（1）项目时间目标的限定性较强（2）房地产项目质量目标要求较高（3）房地产项目的费用目标较强（4）房地产项目具有较强的系统性（5）房地产项目具有特定的程序性（6）房地产项目组织的特殊性（7）政策法律条文的多样性3．简述房地产项目实施的全过程。答案要点：（1）项目前期策划和确立阶段（2）项目设计与计划阶段（3）项目施工阶段（4）项目使用阶段4．简述现代房地产项目管理内容及其特点。答案要点：内容：（1）按系统工程理论，“预测——决策——计划——控制——反馈……修正决策——计划”等职能的结合体。（2）按项目实施过程：1）项目的定义、目标设计和可行性研究2）项目的系统分析3）项目的计划管理4）项目的组织管理5）项目的信息管理6）项目的实施控制7）项目的后期管理（3）按照项目管理的工作任务1）成本管理。2）工期管理。3）质量控制。4）现场管理。5）组织和信息管理。6）合同管理。7）风险管理。特点：（1）项目管理理论、方法、手段的科学化。（2）项目管理的社会化和专业化。（3）项目管理的标准化和规范化。（4）项目管理国际化。5．现代房地产项目管理过程有哪些参与者？各参与者的工作内容是什么？答案要点：（1）项目建设单位项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理，进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、缩短工期、提高投资效益的目的。（2）项目设计单位设计单位的工作任务在不断地延伸，在向两端逐渐拓展，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中改造和维修过程。（3）施工单位（或项目承包商）施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位按承包合同的规定完成项目的施工任务，并在规定的时间期限内，交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。（4）咨询单位（监理公司）咨询单位（或监理公司）一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。（5）政府主管部门主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。6．结合具体的房地产项目，说明在房地产项目管理方法的选择过程中应注意哪些原则？答案要点：1）适用性原则2）灵活性原则3）坚定性原则4）开拓性原则7．结合具体的房地产项目论述要取得项目的成功，必须具备哪些条件？答案要点：（1）必须对项目进行战略研究，制定正确、科学、符合实际、可执行的项目目