房地产企业基本开发流程(超值资料)

房地产企业基本业务流程流程是一系列顺序相联、创造价值的活动，实质是企业内部在管理和业务领域优秀经验的总结和固化，并且永远存在持续改进的空间活动1活动2活动3活动N流程：就是一组为客户提供价值、创造价值的相互关联的活动进程。内部客户或外部客户的需求满足内部客户或外部客户需求的产品或服务输入输出流程的作用流程的构成要素通过执行一系列的活动达到期望的管理/业务成果以规范的工作方法代替经验式的工作方法流程是对企业中业务和管理中优良经验的总结和固化流程是可以不断改进、不断提高的不断改进流程的目的是更快、更好、更省、更容易地工作每个流程都具有明确的目标、范围，以实现组织中的某项功能逻辑合理、依序排列的一系列活动界定对工作有重大影响的关键决策点具有明确的输入与输出流程中的每项活动都有具体的权责划分，每项活动都有具体的人对其结果负责房地产企业流程总框架图投资决策项目策划概念/方案设计施工图设计工程/营销竣工交房客户服务运营管理营销策划设计研发成本管理招标采购工程管理报批报建国土使用权证选址意见书用地规划许可证方案报规批复项目开发总体计划概念/方案设计目标成本估算合约规划目标成本确定招标采购计划扩初/施工图设计营销策划销售准备设计变更价格策略开盘动态成本监控变更/签证/付款招标采购现场项目管理办法施工管理现场前期准备工程规划许可证基础提前开工审批施工许可证商品房预售许可证竣工结算预验收与整改竣工验收备案物业验收接管项目可行性研究物业/客服产权证项目后评估项目定位策划设计计划工程建造计划采购计划推广计划回款计划交房计划销售过程管理交房销售后续管理客服管理前期介入房地产企业项目开发流程：土地获取阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。市场：实地踏勘地块，了解地块素质发展中心市场研究中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调研，了解基本情况发展中心市场研究中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进度发展中心市场研究中心房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段土地深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场发展中心销售中心市场研究中心项目最终定位市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建议发展中心销售中心市场研究中心成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡发展中心、运营部市场研究中心开发周期及付款计划发展中心工程部开发部销售项目方案确定市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案发展中心、研发部市场研究中心现金流测算发展中心寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告发展中心市场研究中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务、集管合作方案确定发展中心财务、集管合作细节确定发展中心财务、集管引资（商业计划书）签署战略合作协议发展中心财务、集管、综合合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理发展中心财务、集管、综合主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段投标、摘牌投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术发展中心签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费发展中心法务财务部用地规划许可证土地出让合同开发部发展部出让金、交易费交费证明开发部财务确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告开发部研发向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部土地出让合同开发部发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明缴纳土地费用发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规开发部研发房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地获取阶段办理土地证土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明开发部综管房地产项目开发流程：土地获取阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查市场：对项目定位的经营者、消费者和投资者以及竞争项目进行深入理解研究市场研究中心销售中心3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向市场：组织对重点商家的专向访谈和专家论证会议，并提供相关资料市场研究中心招商中心4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息市场：对项目与竞争项目的比较进行专题讨论，了解投资者对项目的投资意向市场研究中心商业招商部、销售中心项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量市场：完成项目业态规划和落位市场研究中心招商中心、销售中心市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场：结合控规指标等相关要求进行项目定位工作市场研究中心商业招商部、销售体系商业策划经济测算研发部运营部财务部项目发展报告开发计划市场：根据现金流要求和业态规划，制定合理的开发顺序和开发节奏，保障项目操作市场研究中心销售工程商业项目考核指标初定销管运营资金流财务工程、开发房地产项目开发流程：规划设计阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段设计前期明确产品设计思路市场：结合项目定位和周边项目状况，对动线、主力面积划分等建筑设计提出建设性意见市场研究中心销售、招商明确设计院选择标准研发制定设计组织计划研发方案设计组织方案与设计院选择与合同签订研发运营部、法务部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订市场：结合业态规划和商家要求，提出有效建议，保障客户需求研发市场研究、销售、招商规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。市场：结合规划方案测算成本、制定合理的售价和租金体系，保障利润率研发运营市场研究、销售、招商彩色总平面图（含经济指标）送规划预审开发部研发部修建性详规成果研发开发详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）开发部研发部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。市场：结合项目定位，对方案进行分析评价，合理优化成本结构研发运营市场研究、销售、招商彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）开发部研发建筑方案报建图开发研发景观概念方案设计及确定市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案设计提出有效建议研发市场研究、销售、招商房地产项目开发流程：规划设计阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门规划设计阶段指标确认阶段项目成本指标确定市场：对相关配套设施设备的种类、数量提出建议运营市场、销售、招商项目考核指标确定运营销管工程年度考核指标调整运营销管工程施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定研发运营工程管理部法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标市场：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定研发运营市场、销售、招商结构方案及设备选型研讨及确定研发工程运营地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告工程研发施工图成果总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图审查全图及计算书研发编制典型楼座建安预算运营施工图会审研发工程运营施工图全图研发编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化方案运营部市场、销售、招商综合管网方案设计研发开发景观扩初及施工图设计研发运营景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化景观方案运营部市场研究中心房地产项目开发流程：规划设计阶段（续）房地产项目开发流程：开工开盘阶段主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审设计方案（含总平面方案）申报表开发部研发土地出让合同开发部发展中心修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）开发部研发申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部建筑方案送审建筑设计方案申报表开发部研发1/500现势地形图1份开发部土地出让合同开发部发展中心投资计划开发部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部取得许可证投资计划开发部大配套开发部财务小配套开发部财务消防证明开发部研发人防证明开发部研发地名证明开发部房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段现场工程放线建设工程规划许可证开发部规划局批复的项目总平图及电子文件开发部首层平面图开发部研发工程按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告开发部工程施工单位配合做记录、现场保护开发部工程移交施工单位开发部研发工程施工许可证建设用地规划许可证开发部建设工程规划许可证开发部天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）财务建设项目年度投资计划（当年计划）开发部施工图审查开发部研发质量监督登记表开发部工程安全措施开发部工程安全施工措施登记表开发部工程房地产项目开发流程：开工开盘阶段（续）主要阶段主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门开工开盘阶段销售许可证营业执照开发部资质证书开发部《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》开发部年度投资计划开发部《建设工程规划许可证》开发部《建设工程施工许可证》开发部公用基础设施配套证明开发部获取前期物业备案证明开发部物业基础工程形象部位达到正负零及图象文件开发部工程获取《面积计算成果表》销管项目总平面图开发部研发获取商品房网上销售数据录入合格证明开发部销管企业投资项目备案规划成果开发部大配套开