祥营村商业初步定位建议

祥营村项目商业初步定位建议目前项目所在区域发展尙不成熟，无论是写字楼、酒店还是商业现在都存在一定困难，我们做什么产品？做多少？高新区人口有限，区域具有一定的阻隔性，而未来竞争激烈，我们应当如何保证项目商业成活？我们项目面临什么样的问题？报告摘要1.区域状况分析2.项目地块分析3.项目初步商业定位化工路莲花街-瑞达路须水河生态景观带改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进城市副中心1.区域状况分析城市规划分析次要功能发展带主要功能发展带公共服务发展带莲花街-瑞达路•高新新城作为城市市副中心；•西流湖建区域服务中心；•科学大道做高新区主要发展轴；•西四环做次要发展轴；•莲花街与瑞达路做公共服务发展轴。高新区将由仅发展高新技术产业，到以高新技术产业为支撑，加大城市功能的区域高新新城将成为高新区重点，而科学大道是带动高新新城发展的重要轴线老城区新城区1.区域状况分析城市规划分析高新区将形成以西四环为对称的新老城区新城区将主要承担高新区高新科技产业以及商业、商务功能目前高新区电子、电器、高新科技等产业导入主要集中在西四环以西高新新城则将成为高新区核心商务区1.区域状况分析区域人口现状分析高新区第六次人口普查结果高新区初步合计人口253864人。其中，户籍人口127286人,占50.30%；流动人口126102人，占49.67%，其中学生约5万人；无户口及口口袋户口476人，占0.19%。金水区中原区惠济区二七区管城区高新区人口15886119054302695617125976458882538640200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002011年郑州各区人口数量高新区人口数量较少，在全市属较低水平，仅25万人。高新区主要为城中村人口、学生、企业工人，贫富差距较大，主要为中低收入人群，高收入人群主要为部分行政事业单位中高层备注：数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。50%20%30%0%高新区人口比例户籍人口学生非学生流动人口无户籍人口1.区域状况分析区域人口现状分析在售项目分析：目前区域内在售项目主要为中低端项目，客户价格承受能力低，在售项目去化也以刚需两房或小三房为主，少量高端客户流向中心区中高端项目高新区收入分析：高新区员工工资相对于高端服务业相对较低高级白领及中高层管理者年、稳定生意人收入10-20万高级业务员及高层管理者、成熟生意人年收入20万以上基础管理层及普通白领年收入5万-10万起步期技工及白领、行政事业单位基层、起步小商店生意人年收入5万以下5万10万20万高新区收入结构分析注：此数据来源于某制药厂、某材料厂单位客户访谈可以看出高新区主要为中低端收入人群1.区域状况分析区域人口导入分析格力空调、联通中原数据基地、微软云计算、美铭科技园、华强电子等的进驻将导入大量人口，加之中心区外溢客户，预计2020年区域人口达60万。格力空调2012年建成，年产值预计160亿，增加就业约1万华强电子进驻，打造成为中部地区最大的电子信息商业交易中心美铭科技园奠基1.区域状况分析区域商业分析（一）商业现状：商业：目前处于发展初级阶段目前区域内商业配套较为匮乏，主要为瑞达路-莲花街少量中低端商业，主要为低端步行街、专业市场，中低端百货、超市区域内高端消费主要流向中心城区，升龙又一城成为高新区首个集吃喝玩乐购为一体的购物中心酒店：目前区域内酒店入住率相对较高写字楼：严重供大于求目前区域内写字楼供应量较大，仅大学科技园项目就达210万㎡，区域写字楼去化较慢1.区域状况分析区域商业分析（二）商业发展：商业：预计近几年将有大量的商业供应主要集中在科学大道沿线（如升龙又一城、国家动漫基地、正弘数码港、锦艺大里北里改造），开发商实力较强，商业体量较大，且均具有打造大型购物中心的条件，未来区域商业配套将大大提升酒店：未来区域酒店供应数量将加大，档次也将进一步提升写字楼：区域内写字楼严重供大于求，未来供应量扔将继续增加，竞争压力极大。升龙又一城位于双轨交汇处，交通优势明显，但业态规划无特色，品牌无竞争力，将主要成为周边居民及学生日常消费锦艺大里北里改造项目不临城市主干道，形成区域中心难度较大正弘数码港位于科学大道与瑞达路交汇处，地段优势明显，具有形成区域中心的可能。3.项目地块分析本项目位于高新区科学大道西四环交汇处西区域目前发展尚不成熟，周边主要为少量工业企业及大学扼守未来新老城区结合部，未来价值巨大临高新区主要发展轴及次发展轴，且靠近未来的高新新城项目自有48万㎡商业面积，其中26万㎡的集中商业（含安置6万）我们需要考虑在自持与销售间平衡，在实现尽多销售的同时，也需要考虑自持主力店对整体商业成活以及项目形象提升的带动。由于高新区写字楼供应严重供大于求，难以变现，且无溢价能力，建议不做写字楼由于未来西四环以西导入企业较多，具有一定业务往来住宿需求，可以做酒店，具有一定形象提升和经营收入片区导入企业人口将较多，学生较多，本项目可吸引中原区西迁行政事业单位、以及西四环沿线及以西人口、整个西北区高端消费（中端消费被其他商业项目拦截较为严重）结合不同人群消费需求做商业项目未来地段价值明显未来产业导入也将主要集中在西四环以西郑西新区的规划，未来中原区行政事业也迁至西四环，而西四环沿线短期内将难以出现大量商业本项目具有发展区域型商业的条件受其他竞品的影响，本项目辐射范围主要在城市西北，西四环沿线及以西商业核心辐射范围3.项目初步商业定位3.项目初步商业定位社区型商业休闲商业集中式主题商业由于区域发展尚不成熟，建议商业开发顺序：由社区型商业向休闲商业再向集中式主题商业过渡发展开发档次：由中端向中高端再向高端过渡中端中高端高端不临主干道商业街建议为满足日常生活商业：便利店、诊所、宠物店等临主干道社区型商业街：可出现超市、家具家电、数码卖场、餐饮、休闲娱乐、服饰，定位中端品牌。临河休闲商业街可承担辐射西北区的以高端商务宴请为主的商业街，主要为商务餐饮、洗浴、茶社等，品牌档次定位中高端3.项目初步商业定位结合交通组织及地块特征判断3.项目初步商业定位由于科学大道阻隔性较强，两个地块集中式商业规划应具有一定的差异化自开发地块建议档次定位中高端品牌：以国内一二线品牌、国际二三线为主，少量国际一线品牌作为形象支撑五星级酒店：4万㎡，商务公寓2.6万㎡购物中心：7万㎡购物中心业态包含：百货、时尚商业街、餐饮、数码、教育培训、休闲健身等混合用地定位中端：建议自开发超市1.5-2万㎡，KTV、电影院、电玩、餐饮等1-1.5万㎡，3万㎡做商务公寓混合自开发结合学生消费、区域居住人群消费、部分高端消费人群本次定位报告仅为初步意向，详细的定位报告我们将通过对城市人口城市产业城市规划竞争项目的规划商业市场现状的业态、品牌、租金、人流量、客单价、提袋率等进行详细调研、分析，通过对外地案例的研究，综合判断进行项目商业定位。说明