(要点)土地剩余法的具体运用

土地剩余法的具体运用2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局发布了《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（以下简称《规程》），对剩余法的定义为：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。适用于具有投资开发或在开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。为了方便实际工作者采用剩余法评估，现严格结合《规程》的规定对剩余法的具体运用及有关参数的选取做出分析。一、待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产剩余法估价的运用因为将土地开发整理成可供直接利用的土地剩余法估价的过程，仅为待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产的土地剩余法估价的一部分，所以以下仅分析说明待开发房地产、待拆迁改造后再开发房地产土地的剩余法具体运用。（一）基本公式V=A-B-CV-待估土地价格A-开发完成后房地产总价值B-整个开发项目的开发成本C-开发商合理利润（二）估算开发完成后房地产价值估算开发完成后房地产总价值要通过预测确定。预测结果的准确与否取决于待估宗地基本情况调查是否全面，最佳开发利用方式是否判断正确，房地产市场行情变化规律是否准确把握。1、调查待估宗地的基本情况对待估宗地的基本情况调查，主要要调查待估宗地的位置、现状和规划限制。位置包括土地所在城市的性质、土地所在区域的性质、具体坐落位置、地号、图号、周围环境、交通便利状况等。现状包括土地使用者、用途、使用权性质、面积、他项权利、尚可使用年限、地形、地质、地上附着物状况、基础设施条件等。规划限制包括区域总体规划、详细规划、规划用途、建筑性质、建筑容积率、建筑覆盖率、绿化比率、建筑高度等。2、估价对象的最佳利用方式估价对象最佳利用方式确定包括其用途、规模、档次等的确定。其中最主要的是用途的选择，对此要考虑当地房地产市场在项目建成后最需要的是什么类型的房地产。对已经由相关规划部门确定了规划限制条件的土地，应严格按照该规划利用条件进行评估。土地利用条件主要包括：建筑性质、建筑容积率、建筑覆盖率、绿化比率、层数、建筑结构、建筑高度等。土地利用条件的依据主要包括：出让合同、土地利用条件（规划部门的文书）、土地招标文书、挂牌交易文书、拍卖文书、建设工程规划许可证、总体规划方案（经审批）、设计方案（经审批）、可行性报告（经审批）等。以上各类文书依据实际情况时有一种或多种，最终选择参数依据，以最终批准的文书为依据。3、估算估价对象开发完成后房地产价格根据待估宗地的最有效利用方式（出租、出售等）和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法和长期趋势法综合确定。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法综合确定。（1）采用市场比较法时，一般根据交易案例的价格评估出估价对象开发完成后于估价基准日的现房价格，即比准价格，再结合近几年同类房地产价格变动趋势（即采用长期趋势法）分析开发完成后的房地产现房价格。市场比较法的修正因素为交易情况、交易期日、区域因素和个别因素。不同类型的房地产选择的区域因素和个别因素应不同，因其对价格的影响程度不同。采用市场比较法的相关过程和参数选取应参照《房地产估价规范》的规定进行。长期趋势分析可以根据有关部门公布的各类房地产的价格指数及未来可能的变化趋势分析确定。（2）采用收益还原法时，租金的确定应采用市场比较法及长期趋势法的原理确定。（三）估算项目开发成本开发成本包括购地税费、土地开发费用、专业费用、建筑费用管理费用、投资利息、销售税费（因《规程》将销售税费列入成本，本文也列入成本分析、说明）等。投资利息与开发周期和投资进度等相关。因此，开发成本估算包括开发周期、投资进度安排，开发成本预测。1、确定开发周期和投资进度安排（1）开发周期开发周期应根据同样规模及同类房地产的一般正常开发周期确定。房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等，其工期根据项目的规模和难易程度确定，一般在3-8月之间；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装），其工期可以根据全国统一建筑安装工程工期定额（建标（2000）38号）确定建筑安装工程（含地基、基础的处理、设备及安装等）的施工工期；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等），后期工期可以结合建筑安装工程的施工工期确定。中、大型住宅小区和超高层大楼（含内部装修的）的后期工程所用时间比较长，一般为中期工期的70-100%。另外，如果土地是毛地或生地，土地开发的时间较长，因为一般情况下旧城区的拆迁、安置时间较长。（2）投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段。前期开发投入资金包括报建费、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等费用。一般为总投资（不含土地取得费用）的5%-10%。中期开发投入资金主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）等费用，该期资金投入比较集中，一般为总投资的50%-70%。后期开发投入资金，对住宅小区主要包括小区内室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等）费用，该期资金投入较少，但时间比较长，一般为总投资（不含土地取得费用）的10%-20%；但超高层的建筑主要包括室内外精装修、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较大，一般为总投资的50%-80%，时间较长。具体各阶段的投资比例根据总开发周期的三个阶段的工期确定。如：开发周期为3年，第1年为20%，第2年为60%，第3年为20%。一般情况下不应该设定每年投资额相同，因为这与实际资金的运作和投入不相符。具体测算时，根据项目的不同，应详细说明各阶段开发投资资金包含的具体内容及投资比例。2、估算开发成本开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切合法费用总和。房地产开发项目主要包括购地税费、土地开发费用、建筑费用、城市基础设施配套费、建筑工程费用（含地基处理、基础工程、主体工程、一般水电安装等）、安装工程费用（含设备的基础工程，设备购置--电梯、强电、弱电、供暖、制冷、供气等，设备的安装、调试等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等））、专业费用、管理费用、投资利息、和销售税费。（1）购地的税费购地的税费指土地使用者取得土地时的税费。主要为契税，根据《中华人民共和国契税暂行条理》，4%，契税计税依据为成交价。值得注意的是购地的税费根据待估宗地及估价目的的不同，考虑是否需要扣除，根据具体情况确定。如土地使用权抵押时，购地的税费就不予扣除，因为已经取得土地使用权，该税费已经交纳。（2）土地开发费用此处指估价对象为毛地或生地时，将土地开发为达到开工建设条件需要的费用。一般旧城区的拆迁，根据被拆迁房屋建筑物的具体工作所需要的人工、机械等费用、拆迁管理费及拆迁回收的收益等综合确定，但不包含房屋、土地的拆迁补偿费用，拆迁安置补助费，因为该费用属于地价的范畴。（3）建筑工程费用建筑工程费用与拟建筑房屋的结构、层数、地基和基础处理（特别是地质情况较差时、超高层建筑及特殊建筑）、装修标准、附属配套设施状况等直接相关。为估算建筑工程费用，必须详细描述拟建筑房屋的结构、层数、地基和基础处理、装修标准、附属配套设施状况。建筑工程费用可根据委托方提供的设计概算或预算、同类工程概算指标、类似工程预算或决算指标，并结合当地同类工程造价指数确定。但采用类似工程预算或决算指标及工程造价指数时，必须注意采用的类似工程指标与拟开发房屋的不同之处，并据之做调整。采用的相关指标，需要描述出处、依据。中、大型住宅小区（特别是中、高级）的小区内室外附属工程费用（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）需要单独估算，因为此项费用较大。高层、超高层的大型项目，建筑工程的相关内容要具体分解，分别估算，特别是设备的购置、安装、调试费用和内外装修费用较大。设备的数量、规格、型号、容量根据设计图纸确定，无设计图纸时根据同类建筑结合设计概算、投资估算或可行性报告等确定。但建筑工程的费用内涵应与房地产的价格内涵一致。如：武汉市商品房的出售价格中一般不含管道煤气初装费、电子对讲门、电表费等有关费用，相应的有关费用就不应该计入建筑工程费用。（4）城市建设配套费、城市建设配套费包括城市基础设施配套费、城市公用消防设施配套费、防空地下室易地建设费等，根据当地具体标准确定。值得注意的有些费用有时可能交纳，可能不交纳，要根据具体工程配套建设情况确定。如按规定建设了地下人防工程，并且数量达到标准，防空地下室易地建设费就不用交纳，该费用就不应计如城市建设配套费。（5）专业费用专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%，视工程的大小及难易程度确定，工程越大比例越低，工程难度越大，比例越高。①可行性研究：根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格[1999]1283号），编制可行性研究报告的费用按建设项目投资估算额确定。具体情况为投资估算额为3000万元-1亿时，可行性研究费为12-28万元；投资估算额为1亿-5亿时，可行性研究费为28-75万元；投资估算额为5亿-10亿时，可行性研究费为75-110万元；投资估算额为10亿-50亿时，可行性研究费为110-200万元；50亿以上时，可行性研究费为200-250万元。根据不同类别工程的复杂程度、工程复杂程度调整系数（因内容较多，具体参照以上文件），参照以上标准结合市场状况具体确定。②勘察、设计费：根据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号），工程设计收费=工程设计收费基准价×（1±浮动幅度值），工程设计收费基准价=基本设计收费+其他设计收费，基本设计收费=工程设计收费基价×专业调整系数×工程复杂程度调整系数×附加调整系数。费用估算根据工程的具体情况及市场状况确定。因该文件内容较多，以下仅摘录民用建筑工程设计收费基价标准，如下表，其他相关浮动幅度值、其他设计收费、专业调整系数、工程复杂程度调整系数、附加调整系数等内容及勘察费用的确定参见该文件。工程设计收费基准价序号xml:namespaceprefix=ons=urn:schemas-microsoft-com:office:office/计费额（万元）收费基价（万元）序号计费额（万元）收费基价（万元）12009.0（4.50%）1060000（2.53%）1515.2250020.9（4.18%）1180000（2.45%）1960.13100038.8（3.88%）12100000（2.39%）2393.443000103.8（3.46%）13200000（2.23%）4450.855000163.9（3.28%）14400000（2.07%）8276.768000249.6（3.12%）15600000（1.98%）11897.5710000304.8（3.05%）16800000（1.92%）15391.4820000566.8（2.83%）171000000（1.88%）18793.89400001054.0（2.64%）182000000（1.25%）34948.9③建设监理费：根据国家物价局建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字479号），建设工程监理费如下表：序号工程概（预）算M（万元）设计阶段（含设计招标）监理取费a（%）施工（含施工招标）及保修阶段监理取费b（%）1M＜5000.20＜a2.50＜b2500≤M＜10000.15＜a≤0.202.00＜b≤2.5031000≤M＜500