商场开业筹备策划工作解析

商业地产培训专业课程商业地产专业知识培训《商场开业筹备策划工作解析》商业管理公司结构体系结构框架系统分工结构关系招商、运营服务负责日常运营服务工作岗位人员依据所服务面积和商户数量业态种类确定2万平米以上百家商户多业态不低于12人应以建制类物管公司设置功能、配置岗位负责日常物业管理服务其中工程维护人员可以由开发企业转入但必须固定编制。岗位人员依据商业物业管理条例和物业类型负责商场开业前后的宣传推广。日常运营宣传推广发布建立维护商场形象树立美誉度知名度人员必须固定编制。2万平米以上百家商户多业态不低于5人负责商管公司日常运营行政管理。含全部商户服务行政事务的管理。固定编制。2万平米以上百家商户多业态不低于6人商业管理公司机构岗位图董事长总经理副总经理副总经理运营部物业部（物业公司）企划部行政部财务部负责商管公司日常财务服务管理和商业资产管理。人员必须固定编制。2万平米以上百家商户多业态不低于5人物业部[物业公司]交接验收装修管理物业管理物业管理系统财务资产管理系统商业运营管理系统企划部推广宣传运营部（招商部）招商开业运营经营管理核算方案财务部资产组资产运营管理行政人事部商户建档管理开发公司工程管理部工程交接装修管理结构框架系统分工结构关系招商部运营部落实商户完成合同换签；落实商户业态落地方案和进场装修实施条件；收缴报备商户各项证照文件交行政部核准建档；制定开业方案，明确并落实开业节点和目标；完成合同应收款。行政人事部健全管理制度；完成人员到岗及培训；收缴并核准商户各项证照文件；完成商户建档并建立管理系统；完成协助商户各项证照手续。建立各项考核制度并实施。企划部制定形象推广计划、商业空间媒体宣传管理策略、商户商业空间推广策略、商场和商户推广服务制度。企划部物业部[物业开发公司公司]工程部工程部衔接管理好主体后期工程与商业空间设计与施工；完成验收；完成物业交接；完成商户物业运营条件改造的施工；完成商户装修交房标准并落实商户进场装修；协调完善二次装修与商户装修；物业部完成建制和管理制度；完成培训上岗；完成物业交接；建立完善物业运行档案；完成消防电梯空调运行调试；全程管理商户装修；落实管理照明、展示、广告、店招等设施；完成和管理停车管理系统、安防系统。财务部资产管理部财务部制定各种运营方式核算与管理方案；制定各项财务监管方案计划；统一收银及代收银系统管理方案。综合税务管理运作系统方案。资产管理部持有与已销售物业资产盈利分析系统；持有资产运营盈亏表；资产资产负债表、损益表、现金流量表的评估系统招商运营部行政人事部结构框架系统分工结构关系运营物管资管工作版块分置内部关系外部关系内部关系商业管理运营工作是由商业运营、物业管理服务、商业资产管理运营这三驾马车互相协作相互传动，共同实现。这三方面构成商业管理运营内部关系工作版块分置商业运营部、企划部、行政部属于商业管理运营工作板块；物业部或物业公司属于物业管理服务工作板块；资产管理部和财务部属于商业资产管理运营工作板块；工作版块分置内部关系工作版块分置内部关系外部关系运营物业行政资管•数百家普通商户•行业机构（商会等）-零售餐饮娱乐休闲等•大型著名商户•主管机构-消防城建城管等•设备厂家等•供给企业-水电燃气等•各类投资企业-银行基金投资公司等•各类资产运作机构-证券基金•政府机构-工商消防卫生城管交管等•各商户外部关系开业筹备工作总体计划设置1计划目标（科学合理）2阶段设置（清晰准确）3目标体系（明确衔接点）案例某商业管理公司开业筹备计划表摘选序号阶段业务事项开始时间周期时间节点开始时间周期完成时间完成标准发起部门接受部门39工程完成能源费单价核定预售日前20天201010预售日前10天2012-10-31102012-11-10完成能源费单价上报审批流程商管公司集团商管工程物业中心41招商招商手册上报审批交地日后150天15010160交地日后160天2013-2-17102013-2-27招商手册商管公司集团招商中心43工程工程物料地区适用性调研开业前50天501040开业前40天2013-8-9102013-8-19调研报告上报商管公司商管公司45工程商家技术条件对接与落实开业日前210天21050160开业日前160天2013-3-2502013-4-21商家技术条件对接汇总表会签集团商管工程物业中心商管公司46工程提供商家基本施工条件开业日前160天16015145开业日前145天2013-4-21152013-5-6包括临时水、电、垂直交通货运通道项目公司商管公司47工程完成商户装修手册编制开业日前170天17020150开业日前150天2013-4-11202013-5-1印刷成册商管公司集团商管工程物业中心案例某商业管理公司开业筹备计划表阶段设置清晰准确目标体系衔接点明确节点设置的注意要项一、节点设置的线索两条线索，一是商户签约进场进度，即招商线。二是工程施工进度，即施工线。二、节点设置要求招商线应该按照商户签约能够进场的数量、业种业态、主力店等综合因素设置进度节点。施工线应该按照后期工程综合施工的各工种、工期遵循流水作业工序阶段，设置进度节点招商至#%施工至---招商至#%施工至---招商至#%施工至---第三阶段第二阶段第一阶段节点设置的线索四、计划推进运作的基本策略（一）一体化推进原则四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障责权利考核考核原则1、记录考核，围绕公司整体目标，突出关键指标和重点工作任务，以日常工作中记录为基础、定量与定性相结合，以数据和事实为依据2、注重实效，注意绩效与指标之间的合理衔接，从分发挥绩效激励机制的作用。3、考核责任明确，行政人事部主要负责组织实施、并负责监督指导、考核管理办法的制订、完善、考核结果汇总存档4、注重随时激励不搞秋后算账绩效考核需及时激励，不断促进效率不可事后诸葛。考核分类全公司部按照不同层级、不同职位，进行不同方式的考核；按频次分为年月季度考核；按阶段分为试用期、日常、年终考核；按对象分为个人考核、部门考核；考核方法按实施方法分为记录积分、级评和环评、个人述职等。按期考核公布结果，分成级别严格执行考核责任和奖惩措施四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障2、经费计划使用管理经费计划使用管理可以按计划包干和预算执行两种方法实施。计划包干是指由部门与公司制定费用包干计划，超过计划公司不再支付。并以包干计划联系绩效的方式，使费用与业绩挂钩。预算执行是通常的做法，在制定公司总体实施目标配置的预算计划。是在上述的工作计划编制同时编配的运营成本投入预算，将总体计划分解到各个部门工种，同时将编配预算计划分解，在计划推荐时实行计划进度与成本预算使用综合考核，建立目标计划管理。四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障3、物料供应计划使用管理物料供应计划使用管理主要是指推广宣传的短期宣传品、道具、设施设备、易耗品，还有开业时商场内外照明导示装饰等局部细化的道具、设备、用品等等首先应该将上述费用计划编制在预算中，在操作中执行。在计划实施中，根据进展和实际需求，进行适时调整，需建立目标计划管理。四、计划推进运作的基本策略（二）实施运作综合保障4、制度执行与考核体系制度执行与考核体系按照既定计划推进运作的节点考核，在各个节点中设置执行结果的调整预案，作为备选策略。预案和目标结果管控并行，在计划操作执行实施中，根据进展具体状态和实际需求，为目标管控进行适时调整。节点设置、考核、目标管控、预案调整。四个方面确保计划执行（三）动态掌控与适时调整1、进度掌控2、适时调整策略和节点•进度掌控的做法是适时调整策略和节点•按照既定计划正常的运作推进，如果没有达到目标，在检查执行过程中的各项进度情况正常时，必须谨慎的适时调整策略和节点。尤其在平行进程的两个计划都存在这样情况则必须立即启用预案实施调整。•适时调整、一是调整执行策略，而是调整节点设置，节点调整必须谨慎，牵一发动全身，每个节点都是体系中互相牵制的衔接点。必须由各个工种部门相关单位参加。在统一意见的计划实施措施后，方可进行。（四）总体平衡综合掌控1、总体目标综合平衡2、阶段目标的适时必要性的调整总体平衡综合掌控在总体目标综合平衡的前提下、对阶段目标的适时必要性的调整根据计划执行的进程具体状况，必要的情况下，才会调整阶段性的目标。比如工期的调整、商户的改变了等等具体情况。经常是计划没有变化快。以变应变，适时调整目标是计划推进的正常现象注意：目标调整一般都是阶段性的，阶段调整，一定是按照总体目标综合平衡的前提下。原则是总目标不改变前提下，将阶段目标适当调整，一般包括阶段延长或缩短、计划项目的增加或减少等。五、计划推进工作各节点掌控1、招商运营工作节点掌控p换签率又叫签约率是将已经签订意向协议的商户转成正式合同或予租合同。招商的成果落实，没达到一定签约率，项目无法正式进入开业筹备阶段，是开业筹备的核心的第一节点。p进场序列是商户进场装修筹备开业的先后秩序，根据各业态装修、调试、美陈等所需时间不同，综合安排编排各商户进场先后次序。统一计划兼顾各方、充分遵循各工种流水作业程序，避免交叉和混乱，以致延误开业p商户改变或调整商户的改变在开业的前后是常态，但是必须建立调整预案机制，凡一户改变引起几户甚至损害大面积的业态落位变动的，必须以事先预案统筹设置。否则，必然混乱。p开业顺序根据商场开业前推广需要和运营管理的成熟状况，可以安排成统一时间开业和分期开业。依据招商主力店落实进度、建立形象推广需求度、物业交接与运行成熟状态综合考虑，如有需要一般情况现将主力店开业、造成影响到来人气，进而带动促进招商开业的进度商管部门或商业管理公司商管物业管理公司工程/项目管理部门商管行政部门前6个月X日至前5个月X日完成重点品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置的落位。完成室外停车、物流、客流的落位制定物业管理规定、装修管理规定；完成所有建安施工；完成全部机电系统安装调试；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。[电影院、大型娱乐等]品牌商家各种必需的执照、许可证、批准文件等的要求和条件前5个月X日至前4个月X日完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物业交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空间施工和商户装修预留。完成全部配套施工并交接验收。[室外空间导示照明停车弱电店招广告预留等等]完成物业交接；提供验收文件；联系工商、税务、城管、卫生、交通、消防、房管等各机关征询他们各种业态手续要求前4个月日至前3个月X日完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修合同办理各项装修手续提供商户装修进场交接；完成各种必需的执照协助办理商户装修各项手续；许可证、批准文件等的办理前3个月日至前2个月X日完成所有品牌的协议/合同、并确认核准其类别范围内容制定并实施商户进场装修管理机制完善并终决品牌档次比例、业态比例、业态落位。所有岗位人员全部上岗、试运行所有设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装修配置协助和服务装修施工；协助完成商户装修交接验收完成各种必需的执照许可证、批准文件等对商户的对接核定各种开业相关法律手续前2个月X完成并颁布各项商业管理规定；日至1月X完成各项商管设施并试运行。日[收银、广播、广告等调试和内容]确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。完成商户装修交接验收协助物业设施开业试运行并完成与物业管理交接提供