2地下空间的分类、权属与评估

2地下空间的分类、权属与评估随着城市建设的发展，土地资源日益稀缺，对城市地下空间的使用也变得日益频繁，地下空间开发利用是提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染、改善城市生态最为有效的途径。六个方面：一、地下空间的分类二、地下空间的供地方式三、地下空间的产权、权属确定四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合五、地下空间权的评估及地价的确定六、对地下空间权的批后管理一、地下空间的分类1、地下空间及地下空间权的定义●地下空间：是指地表以下的空间。●地下空间权：即“于地中横切一断层而享有的权利，或者说是土地地表下一定范围内空间的权利”。2、地下空间的分类●从用途上分：以公益性为主的地下空间以收益性为主的地下空间●从建筑形态上分：结合地面建筑一并开发建设的地下工程独立开发建设的地下工程●从权利形态上分：同一权利人不同权利人二、地下空间的供地方式1、单独建设的地下工程符合《划拨用地目录》的人防工程及按国家规定可以按划拨方式供地的项目，可采取划拨方式供地；不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。二、地下空间的供地方式2、结合地面建筑一并开发建设的地下工程按国家规定必须采取有偿方式供地的商业、旅游、金融、商品住宅、工业等项目，需同时利用地下空间进行经营性开发建设的，应采取有偿方式供地，供地时可与地上土地开发权一并出让；对于地下空间开发和地上开发分属不同权利人的，地下空间可独立使用而不影响自身及地上部分功能，且有明确分界标志、权属没有争议的，若地下空间符合《划拨用地目录》可采取划拨方式供地，不符合《划拨用地目录》的，应采取有偿方式供地。三、地下空间的产权、权属确定单独建设的地下工程一般来说产权没有争议，地下土地使用权的范围是地下建筑物、附属物的顶板至建筑物、附属物的最深基础平面外围所及的权利边界三、地下空间的产权、权属确定大连案例发放他项权利证、分摊出让三、地下空间的产权、权属确定一般来说，商品房开发住宅小区、商场、办公楼等，地下开发利用作为地上权利的配套部分，产权较易出现争议，尤其以住宅小区的地下停车场最为典型。《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”三、地下空间的产权、权属确定对《物权法》关于停车位归属的理解：●小区停车位、车库应当属于业主共有。●小区停车位、车库应当归开发商所有。●小区停车位、车库的归属依照当事人的约定。●应当以是否计入公摊面积决定小区停车位、车库的归属。三、地下空间的产权、权属确定南京典型案例南京某小区因停车位的归属及使用问题，小区业主与开发商及物业公司发生了纠纷，经过三方协商，最终达成如下协议：1、小区停车场、车库属于全体业主共有；2、在开发商开始销售的前两年，一半的停车场由业主免费使用，另一半开发商可以出租，租期为2年，2年后由承租业主无偿使用；3、全体业主共有的停车场由物业公司负责经营管理，其收入纳入物业费一并管理使用。三、地下空间的产权、权属确定大连典型案例开发商自由定价后：大连软件园某小区因停车位的归属及使用问题，小区业主与开发商发生了纠纷，由于发生纠纷时较早，车位使用不饱和，故比较容易协商，经过协商，最终达成如下协议：1、部分属业主所有，开发商不得出售，由物业公司负责经营管理；2、其余部分开发商可以出售。由物价局核定售价时：将地下停车场的成本分摊至总房价中，应视作全体业主共有；但由于当时出售车库、车位的行为很少，故矛盾不突出三、地下空间的产权、权属确定商品住宅项目，规划中应按相关规定明确强制性的停车位、车库配建标准，保障小区业主基本停车需求，明确该部分由业主共有；超标准建设的地下车库，本着“谁投资、谁受益”原则，可以将该部分权属界定为开发商所有，同时在测算出让底价时，应考虑该部分的地价款（具体测算方法及地价水平确定详见第五条）四、地下空间利用时规划政策与土地政策的结合规划管理部门在核发建设用地规划和建设工程规划许可证时，除了要明确土地的平面范围以外，还要明确地下建(构)筑物水平投影最大占地范围和起止深度规划部门应在规划条件中明确地下建（构）筑物的用途，土地管理部门按相应的土地政策确定供地方式关于配套的地下停车场，应分类明确规划条件●商品住宅项目，规划中应按相关规定明确强制性的停车位、车库配建标准，保障小区业主基本停车需求，明确该部分由业主共有，开发商不得分割转让、出售、长期出租（指租赁1年以上）。●商场及办公楼项目，规划中应按相关规定明确标准停车位，保障正常经营需要。五、地下空间权的评估及地价的确定1、各市相关规定杭州市人民政府《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》（杭政〔2005〕2号）“对利用地下空间从事经营性活动、销售或转让的，应依法有偿使用，地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用途容积率为2.0楼面地价的30%收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取，并依此类推。”五、地下空间权的评估及地价的确定1、各市相关规定沈阳市人民政府办公厅文件《转发市规划国土局、市人防办关于规范全市地下空间开发利用管理意见的通知》（沈政办发[2008]40号）“地下空间土地出让金的评估价格以该区域出让金标准为基数，按平均容积率计算毛地评估楼面价格的一定比例确定。其中，地下一层按楼面地价的30%确定，地下二层（含二层）以下按楼面地价的20%确定。”五、地下空间权的评估及地价的确定1、各市相关规定大连市为鼓励集约利用土地，2005年11月9日下发了“大国土房屋发[2005]170号”《关于房地产开发项目地下（半地下）停车场、车库土地使用有关问题的通知》。《通知》规定：一、大型公建（含商业、服务业、写字楼等）项目，在项目建设中建设的地下（半地下）停车场按出让方式供应土地，出让最高年限40年，不收取土地出让金，但未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途。二、住宅小区内建设的地下（半地下）停车场和地下（半地下）车库按出让方式供应土地，出让最高年限70年。地下（半地下）停车场为公共停车场的，不收取土地出让金，未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途。五、地下空间权的评估及地价的确定1、各市相关规定三、大型公建和住宅小区地下（半地下）停车场和地下（半地下）停车库经依法批准对外出售、出租的，按下列规定缴纳土地出让金：（一）土地级别确定按大政发[2000]40号文件规定执行。（二）土地出让金按大政发[2000]40号文件规定的公建用途土地出让金标准的下列比例收取：建设地下一层（半地下）停车场（车库）的，按50%计取；建设地下两层的，地下一层按50%取，地下二层按25%计取；建设地下三层以下的，三层（含三层）以下不收取土地出让金。（三）核算土地出让金时，停车场部分，按每个车位15平方米计算；车库部分，建筑面积按车库实际建筑面积计算。五、地下空间权的评估及地价的确定2、地价测算及地价水平独立开发建设的地下工程典型案例——地下商场的评估结建地下工程典型案例——住宅配套的地下停车场的评估五、地下空间权的评估及地价的确定项目名称市体育场东外场市体育场西外场奥林匹克广场位置大同街与五四路交汇处民运街与五四路交汇处中山路与大同街交汇处宗地面积(m2)11810.11181025849.3层数地下二层（有一夹层）地下二层（有一夹层）地下二层交易时间2001年12月2000年3月2000年7月地上利用情况广场、网球场、足球场广场、网球场、足球场广场楼面地价(元/m2)338728703375独立的地下商场土地出让成交案例五、地下空间权的评估及地价的确定独立的地下商场适用方法——市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法地价水平：经调查，此三个地下商场建安费平均约为4000元/㎡，均无地下停车场（停车场均在地上），有效经营面积比率较高。在出让时点，该区域地上商服用地的平均楼面地价约6000元/㎡左右。地下商场的地价约是地上商场楼面地价的50%左右。注意事项：合理确定有收益面积、合理确定各项收益（包括场地广告收益）五、地下空间权的评估及地价的确定住宅配套的地下停车场适用方法——市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法需注意的事项：过大的地下停车场导致成本偏高，进而使得地价低于周边正常地价水平土建费800元/㎡土建费2500元/㎡土建费平均：约1000元/㎡土建费800元/㎡土建费4000元/㎡土建费平均：约1500元/㎡五、地下空间权的评估及地价的确定住宅配套的地下停车场——采用剩余法计算的特殊处理遵循最有效使用原则选择客观的成本作为测算依据与相关政策衔接土建费800元/㎡土建费2500元/㎡地下部分主要为设备间及规划要求的配套停车位总售价=单位面积售价×S地上土建费平均=（800×S地上+2500×S地下）÷（S地上＋S地下）=1000元/㎡总成本=（1000＋V地上部分装修）×（S地上＋S地下）土建费平均=（800×S地上+2500×S地下）÷S地上=1100元/㎡总成本=（1100＋V地上部分装修）×S地上地下停车位出售时，参照相关政策确定补缴的土地出让金。五、地下空间权的评估及地价的确定住宅配套的地下停车场——采用剩余法计算的特殊处理土建费800元/㎡土建费4000元/㎡地下可出售的停车位面积过大时总售价=单位面积售价×S地上土建费平均=（800×S地上+4000×S地下）÷（S地上＋S地下）=1500元/㎡总成本=（1500＋V地上部分装修）×S地上或总成本=（1500＋V地上部分装修）×（S地上＋S设备及合理停车位）地下停车位出售时，参照相关政策确定补缴的土地出让金。需注意的事项：过大的地下停车场导致成本过高，进而使得地价低于周边正常地价水平五、地下空间权的评估及地价的确定地下停车场的地价测算我们采用剩余法分别测算地上住宅部分地价及地下停车场部分地价，假设开发周期1年，地上住宅为小高层，地下停车场2层，在只改变售价和建安成本，其他参数不变的情况下，测算结果如下：（测算表）设定住宅售价为8000元/㎡，地上部分楼面地价约为3000元/㎡；地下停车位售价15～16万元/个（停车位20㎡左右/个），平均售价7600元/㎡，地下部分楼面地价约为750元/㎡；其地价水平约为地上部分的25%。结论五、地下空间权的评估及地价的确定五、地下空间权的评估及地价的确定地价水平经调查测算，地下部分一般来说建筑成本较高，尤其是深度越深，成本会越高，但其收益并不因成本高而升高，而是与用途、经营类型有关。经调查，建设地下三层甚至更深的，往往三层以下部分的收益不能回收投资。综合考虑其他城市的相关规定，并结合我市现有的政策，我们认为地下一层的地价可按地上部分楼面地价的50%确定，地下二层可按25%确定，建设地下三层以下的，三层以下部分不再计算地价。综合来看，建设地下三层的，其地下部分平均地价水平相当于地上部分地价水平的30%左右。五、地下空间权的评估及地价的确定特例商服住宅五、地下空间权的评估及地价的确定评估时的几点考虑地下空间的利用是保障土地集约节约利用的有效方法之一，我们认为应鼓励开发商充分利用地下空间。因此，在评估时，我们建议：1、对于无收益的设备用房、人防工程按照规定建设的为整栋建筑物服务的地下设备用房、人防工程等，在评估时应只计算其建筑成本，而不计其收益；其土地使用权性质与地上部分的土地使用权性质一致。2、独立经营性地下空间（如有收益的地下商场、地下停车场等）应采取有偿方式供地，测算地价时应分用途、综合考虑成本及收益情况确定地价。3、作为商品住宅、商场、办公楼配套的地下停车场在测算时可不计算成本，亦不考虑其收益，在出售时参照相关政策执行；地下空间土地使用权性质随其地上土地使用权性质界定。若无相关配套政策，可依规划情况具体设定。六、