房地产行业知识介绍

内容简介：一、常见房地产术语二、房地产业务常见流程三、书名：《房地产销售代表培训课程》一、常见房地产术语商品房预租商品房预租是指房地产开发企业在其开发的商品房尚未竣工验收、取得房地产权证前，将该商品房预约租赁给他人，并预收一定租金的行为。房地产开发企业需要预租的，应当符合商品房预售条件，并在领取房地产预售许可证后，方可开展预租。商品房预租条件商品房预租应当订立商品房预租合同，预租合同除了租赁合同的一般内容外，还应当明确预租商品房的交付使用日期、预付租金额、支付期限及管理使用等事项。在商品房竣工并取得房地产权证后，房地产开发企业应当同承租人订立商品房使用交接书，该预租合同自动转为房屋租赁合同。房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租；商品房预购人不得将预购的商品房预租；商品房未经初始登记，未取得房地产权证之前，预租人不得将预租的商品房转租，转让或交换。房屋白契：房屋买卖、典当、赠与及交换时，当事人双方所订立的契约。房屋买卖合同鉴定：指由政府各级房管机关对房屋买卖合同的合法性，可行性和真实性进行审查、核实。房屋契税：房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。房屋买卖价格：即房屋买卖时使用的价格。有：协议价格、市场价格、计划价格、浮动价格。房屋比价：指房屋租买比价。是同类房屋的单位面积在同一时间内的卖价与租价的比较。出售公房的成本价：指按照建造公房的平均成本而测定的价格，以每平方米建筑面积计算。出售公房的市场价：商品房的市场价，是指由商品价值决定，并受市场供需因素制约的价格。但出售公房的市场价并不是房地产市场中商品房的价格。房产税:是以房屋为征税对象，按照房产原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。产交易管理所：指国家设置的城市管理房地产市场的职能机构。具体业务：1、为房产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。2、开展房产价值价格评估。3、提供房产的法律政策评估，接受房产交易和经营管理的委托代理业务。4、对房产经营交易进行指导和监督，调控市场价格。5、办理房产交易登记，鉴证和权属转移手续。存量房地产买卖：存量房地产买卖是房地产所有权人将其合法拥有的已购入使用的下类房地产卖于其他单位和个人。1原购置的商品房（包括花园住宅、高标准内销商品房、外销商品房）2已购公有住房3单位建造并已投入使用的职工住宅和其他房屋4通过交换、继承、分家产等取得的房屋5已经出让的国有土地使用权出卖有限产权房屋：即见有限产权的房屋出售。该房屋的所有权受到一定程度的限制。具体说，房屋所有权人不得将房屋赠与、交换、抵押、出租。房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.房地产转让主要包括下列方式:1.买卖；2.交换；3.赠与；4.以房地产抵债；5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；7.法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。根据“中华人民共和国担保法”第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产综合开发是指按照城市建设总体规划要求和近期建设需要，选择一定规模的用地，统一和有步骤地进行征地或动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施的建设。通常，综合开发分为新开发和再开发。新开发指对城市新建区的开发；再开发指城市的某些区域进行改建、扩建，也称为旧城改造。旧城改造对城市中的陈旧、衰退地区实行改造，以便根本改善劳动、生活服务和休息的条件，达到满足社会政治、经济及人民精神生活需要的目的。我国旧城改造的主要内容包括：(l)更新城市工业区和其他规模大的劳动场所；(2)改造旧城居住区；(3)改造旧城内落后的市政设施，尤其是交通要道及下水道等；(4)改善公用设施，如城市园林绿化、游艺场及运动场等的改造；(5)改造市中心及城市公共建筑，要发展和扩大全市性公共中心，并把各个区的中心和各种不同用途的专用化中心纳入统一的相互联系的规划系统，保护纪念性建筑，并使它们与现代建筑协调一致。房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诅多方面的资源的组合使用两为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。得房率所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。综合开发率一个地区在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发卒=开发建房竣工量/城（郊）区建房竣工总量*100%绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标。绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿化覆盖率的基本计算公式在形式上于绿地率的计算公式是一样的。但两者的具体技术指标是不相同的。绿地率：管得严，标准高在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府有关的就是绿地率这一指标。根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。绿化覆盖率：管得松，绿得广如果严格按照绿地率的要求建设绿化，小区建设的成本虽能降一些，但幅度非常有限，坏处很多。最直接的就是小区的环境会很糟糕，小区的品位会降低，这都不利于销售。谁不喜欢绿草如茵呢？北京市要求“黄土不露天”，像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草呀，即使一种花种草，也要专门做地面铺砌；像距建筑外墙1.5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？……在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。在开发商销售楼盘的时候，他们当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。而对于消费者来说，有草的环境总比满地铺砖的广场环境更陿意吧？售楼书一般开发商在开始对外预售商品房时都制作印刷精美，介绍楼盘特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况的资料，市场称之为“售楼书”。从性质上说，“售楼书”是一种宣传资料。上海市房地产转让办法明确规定，广告宣传应真实、准确，否则造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。因此，售楼书对房地产公司是有约束力的，房地产公司实际交付给购房者的房屋必须与其提供的售楼书内容相一致。由于“售楼书”一般运用艺术手法进行了加工，如果由于“售楼书”的误导而签订了合同，在发生纠纷时，要求开发商进行赔偿的前提是：一要举证“售楼书”的不真实、不准确；二是举证自己受到了损失；三是说明“售楼书”的不真实、不准确与自己受到的损失之间的因果关系。保证“售楼书”的内容具有法律效力最简单的办法是将自己认为“售楼书”中重要的承诺在合同中明确约定，并规定开发商违约应承担的法律责任。房屋共有权保持证：是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。房屋产权证件：指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证、契约（合同）、契证。房屋所有权证：又称屋契。是政府机关填发的用以证明房屋所有权的文件，具法律效力。房地产权证是记载房地产权利人所拥有的房地产权利的合法有效凭证。根据上海市人民政府（1996）11号文规定，上海的房地产权证采用不同颜色，实行分类发放和管理。目前，房地产权证有绿色、黄色和红色三种。绿色权证：颁发给出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。黄色权证：颁发给划拨土地上的房地产权利人，如居民购买公有住房后取得的房地产权证。目前，为规范房地产市场，开始归并交易种类。经政策归并后，除花园住宅、部队住宅和按市政府指定的租金标准出租的公有住房外，已取得黄色房地产权证或房屋所有证的，都视作绿色房地产权证，可直接上市交易，无须交纳土地收益金。同时，居民现在购买公有住房时，交纳一定的土地收益金以后即可直接申领绿色房地产权证。红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的且具备居住房建设申请条件的。个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只要是公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即可申请公积金贷款，其利率较低。贷款范围：1、购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的；2、购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的；3、购买房地产交易市场具有产权的二手住房，需要购房贷款的；4、因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，需要建房贷款的；5、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。贷款额度与期限：按现行政策规定，基本公积金贷款每户不超过10万元或不超过帐户储存总额的15倍，补充公积金贷款每户不超过3万元或储存余额的2倍。两项公积金都缴存的职工，贷款最高额不超过13万元。并且不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50%，最长期限10年。但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄5年。个人住房商业性贷款是我国公民购买有产权的住房而向银行申请的贷款。贷款范围：1、居民参与银行的住房储蓄，已获得申请住房贷款资格，需要购房贷款的；2、居民所购住房属于房地产企业与银行签订《商品房销售贷款合作协议》范围的楼盘，需要购房贷款的；3、居民所在单位已建立住房基金，并与银行签订合作协议，需要购房贷款的；4、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。贷款额度与期限：按现行政策规定，单笔贷款不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年，并且根据每月的还款能力进行测定。在实际操作过程中，建行上海市分行在执行上述规定的同时，对二手房的贷款额掌握在不超过房价的70%，贷款期限为20年。个人住房商业性贷款是我国公民购买有产权的住房而向银行申请的贷款。贷款范围：1、居民参与银行的住房储蓄，已获得申请住房贷款资格，需要购房贷款的；2、居民所购住房属于房地产企业与银行签订《商品房销售贷款合作协议》范围的楼盘，需要购房贷款的；3、居民所在单位已建立住房基金，并与银行签订合作协议，需要购房贷款的；4、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。贷款额度与期限：按现行政策规定，单笔贷款不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年，并且根据每月的还款能力进行测定。在实际操作过程中，建行上海市分行在执行上述规定的同时，对二手房的贷款额掌握在不超过房价的70%，贷款期限为20年。个人住房组合贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能