房地产行业资料-----关于房地产的专业知识

房地产的概念1、房地产基本概念房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具体整体性和不可分割性。2、房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或再出租的房地产的交易。3、房地产与建筑业的区别房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是建筑业是物质生产部门属于第二产业；房地产兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。房地产业与建筑业往往是甲方乙方的关系；房地产业是策划者、组织者并承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务。4、国土局代表国家行使土地所有者的职权以及对房地产市场、房地产行业进行管理的一个政府部门。5、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、赠与、抵押、交换的房地产。6、发展商/开发商专门从事房地产开发和经营企业。7、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、及为物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。8、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利9、如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进得分割。10、房地产产权登记指凡在规定范围内的房地产产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，只有通过登记，才能确定其权利。11、国土局产权登记处办理房地产初始登记、转移登记、抵押、变更、继承、赠与登记等手续的部门。12、公证处是一个国家的证明机关，是法律公正的机构。13、房地产证是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产产权的法律凭证。14、房地产公证公正机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。15、商品房预售许可证按规定，房屋未建好之前出售均要办理此，发展商将要有关资料送到国土局申请，批准后方可出售。16、房地产买卖合同是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。内销的不用做公证，外销的必须做公证。17、房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。18、房屋使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包括在房屋的所有权之中。19、土地的所有权形式国家所有、任何所有。20、土地所有权的变更集体所有的土地经过国家征用转为国家所有。21、国家所有的土地包括城市市区的土地；农村和城市郊区中依法征收、征用、征购并收归国有的土地；国家未确定为集体所有的林地、草地山岭、荒地、滩涂。22、集体所有的土地集体所有的土土地只能由村民集体合法经营管理（如举办乡镇企业）或个人承包经营，不得擅自租赁或发展商合作开发。如宅基地，或房不得转让；宅基地、自留地、自留山属集体所有。23、国有土地使用权国有土地实行所有权和使用权分离制度。国有土地可以由全民、集体所有制和个人使用，但须依法取得“国有土地使用证”24、土地使用权的年限居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、体育、卫生、综合用地及其它用地50年。25、房地产的开发用地必须是城市规划区范围内的国有土地或将集体所有的土地依法经过征过用转为国有土地。26、土地使用权的获取以招标、拍卖、协议的方式取得土地；土地使用权划拔（无偿）包括国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目；土地使用权转让（出售、交换、赠与）27、商品房取得预售许可证应当具备的条件（1）预售人取得房地产开发资质、营业执照；（2）按照土地管理部门有关规定交付使用权出让金，已取得土地使用证书。（3）持有建设用地规划许可证和建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证并已办理建设工程质量和安全监督手续。（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间（5）七层以下的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上的商品预售项目已完成2/3结构工程，并发展商开发建设资金占工程总投资30%的比例；（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售专用账户；（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。（8）法律、法规规定的其他条件；地产类型1、居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地四项用地的总称。2、住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。3、其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。4、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地所属场院、绿地和配建停车场；5、道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配的居民小汽车、单位通勤车等停放场地；6、公共绿地7、道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。8、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线；9、房屋用地是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。10、住宅用地是指供居住的各类房屋用地；11、工业用地是指工厂、车间、手工作坊等12、仓储用地是指国家、省、自治区及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。13、商业服务业用地是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、报刊门市部等用地。14、旅游业用地是指主要旅游业服务的饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、宾馆、旅游商店等用地。15、绿化用地是指公园、动植物园、风景名胜、防护林、水源保护林以其它公共绿等用地。16、公共建筑用地是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。17、文、体、娱用地是指文化馆、图书馆、展览馆、纪念馆、俱乐部、影剧院、游乐场、体育场等。房产术语1、商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。2、经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拔的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。3、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。4、再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。5、住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专用的房屋。6、外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。7、内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。8、共有房产是指两个或两个以上的人对现一项房产共同享有所有权9、尾房当商品房住宅销售量达到85%以后一般就进入房地产项目的清盘销售阶段。10、烂尾房是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法收回前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停工的积压楼宇。11、廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。12、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外装修和进行配套施工阶段的房屋13、期房是指开发商从取得预售许可证开始到取得房地产产权大产证止，这一期间称为期房，消费者在这一期间应签预售合同，通常的理解是未修建好，还不能入住的房子。港澳称为楼花。14、现房现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，通常意义上指的是项目已经竣工可以入住的房屋。15、二手房四、商品房取得五证过程1、国有土地使用证：本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后方可建房，领取土地使用权证书的开发商还要按照出让合同约定的土地用途进行开发建设。2、建设用地规划许可证：本证是在建设单位在向土地管理部门申请征用、划拔土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。3、建设工程规划许可证：有证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家发此证的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。4、建筑工程施工许可证本证明是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。5、商品房预售许可证本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。销售模式1、低价开盘2、高价开盘3、一次性付款4、分期付款5、银行按揭6、先租后售7、售后返租8、以租代售价格与税费1、均价2、基价：商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出3、起价4、诚意金5、定金6、违约金7、公共维修基金8、银行按揭9、契税：10、印花税关于建筑工程的专业知识1、工程竣工验收包括有：质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收。并备案。2、综合验收：综合验收必须完成的项目有：竣工验收备案表、规划验收、人防验收、永久供电证明、燃气验收、电信验收、通邮验收、通邮申报表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测。3、综合验收合格证、提供商品住宅书（建委监制）、商品房住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。（交楼应提供的一证三书）4、质量保证书最低保修期如下：屋面防水：5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年；地面空鼓开裂、天面装饰面开裂：2年；门窗翘裂、五金件损坏：2年；管道堵塞：2年；卫生洁具：1年；灯具、电器开关：6个月；5、建筑施工场地必备的工程开工条件：三通一平（通水、通电、通路、场地平整）或加上排水通、气通、热通、通讯通、称为七通一平。6、构成建筑的三要素：建筑功能、建筑技术、建筑形像；7、建筑物的分类：民用建筑、工业建筑和农业建筑。8、按建筑物的层数和高度分类：（1）低层：1—3层（2）多层4—6层（3）中高层7—9（4）高层10层以上（5）小高层10—18层（6）超高层：100米以上9、容积率：是控制地块建筑强度的重要指标，等于地块总建筑面积/地块面积10、建筑密度：是控制地块空地（绿化、道路、广场等）数量的重要指标，等于地块总建筑基底面积/地块面积11、建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女儿墙的高度，屋顶上的水池、机房、楼梯屋不计入建筑高度。12、水电及设备：小于80平为4KW/户，单相供电；80平—200平为6KW/户，单相供电；200平以上及复式住宅为10KW/户，三相供电；