W市商业房地产估价案例

W市商业房地产估价案例1．概况（1）委估物简述。本评估报告的委估物由两大部分组成：其一为位于W市Z大道708～710号的A大楼；其二为紧邻A大楼后侧（即东南方）的B小区。A大楼为五层钢筋混凝土西式建筑，始建于1921年，1927年建成，为著名的A兄弟烟草公司所建。1927年，国民政府迁至W市，曾在此楼内办公。B小区现有14幢房屋，主要为老式里弄建筑，有少量搭建、翻修建筑，以砖木结构为主，有一幢混凝土建筑。A大楼建筑面积4754.176平方米，B小区建筑面积3937.06平方米，两处合计总用地面积2805.87平方米。A大楼及B小区房屋产权属W卷烟厂所有，A大楼主要由烟厂的劳动服务公司下属的A商场经理部作为经营用房；B小区主要为民用住宅。（2）委估物所处的地段环境。委估物位于W市商业最繁华的J区，该区是W市老城区，面积23．80平方公里，人口40万。全区商业网点星罗棋布，门类齐全，有国营、集体、个体经营单位6979个，商业、服务业、饮食业年收入总额达数10亿元，居全市首位。辖区内有10个农贸市场，3个工业品市场，全年进场人次达100多万，农副产品上市成交达5万吨，全区有80多家餐馆酒楼，16座影剧院、文化馆，有“国民政府旧址”（即A大楼三楼）等省市重点保护单位。J区交通便利，有各类码头24个，是长江航运W港的客运中心地段，××货场和规模宏大的××新火车站均建在该区内。省长途汽车客运总站的客运和零担货运班车四通八达。××机场有往北京、上海、广州、成都等大中城市的客货运飞机，区内有17条公共线路、66个车站、5条轮渡线，每日水陆客运量达100万人次以上。LD是商业繁华区的中心地带，沿街店铺鳞次林比，人流摩肩擦路，被称作“小香港”、“W的南京路”，有商业网点229家，包括40多个行业，其中LD百货公司是W市十大商场之一。A大楼位于LD，面临××大道，紧邻××乐园，与LD百货公司隔街相对，距全国最大的小商品市场“H街小商品市场”（其年纳税销售额达8.5亿元）仅数百米之遥，是极为理想的购物、娱乐、食宿中心。（3）估价目的。W卷烟厂欲以此委估物作为入股资本与外商合资经营，委托评估人对委估物的价格作出评估，作为确定入股资本额的依据。（4）资料来源。本评估报告所采用的土地、房屋面积数据来自委估物的产权资料，收益及支出数据由委托方提供。其余未在报告中注明来源的数据由评估人及参加人现场勘测或查访所得。（5）评估日期。委估作业自1992年7月24日开始，评估报告完成于1992年8月10日。（6）评估人（略）由于委估物的两大组成部分（A大楼与B小区）的现状及用途差别较大，所以对两部分价格分别进行评估。2．A大楼房地产价格的评估根据A大楼的实际情况，分别采用收益法和市场比较法对其房地产价格进行测算，采用成本法对其房产重置价格进行测算。（1）A大楼房地产收益价格的评估A大楼的经营业务由经理部统一管理，各楼层经营不同营业项目，具有相对独立性。一楼为综合商场，二楼为DD歌舞厅，三楼为经理部办公用房，四、五楼为D饭店，另外三楼有部分面积为“国民政府旧址”。因为各部分经营方式、经营内容不同，所以需分别计算各部分的收益值，有些费用是由经理部统一支出的，故测算方法是分别求得各部分的年收益（如此求得的收益尚不是纯收益，因为有些统支费用没有摊算到各部门，故报告中称此收益为准收益值），再计算整座大楼的年纯收益值，进而确定其收益价值。①一楼商场收益额的评估。A大楼一层楼面为综合商场，门面朝向Z大道，门前人行道较宽，可停置数十辆自行车。商场营业面积885平方米，可布置柜台90节，商场无自有仓库，需借烟厂在其它地方的仓库（仓库租费在经理部向厂方交纳大楼租金时统支）。商场除自营一部分外，还有16节柜台与外单位联营，另将6个临街橱窗出租。〈1〉自营收入。月营业额为50万元，毛利率为12．6％，毛利为：50万元／月×12.6％＝6.3万元／月营业税率为3．3％，税额为：50万元／月×3.3％＝1.65万／月税后自营收入为：6.3万元／月－1.65万元／月＝4.65万元／月（注：据经理部介绍，大楼全部收入免交所得税。）〈2〉联营收入联营时按每节柜台每月营业额5000元，固定向联营方收取14.5％的费用。16节柜台月收入为：0.5万元／月×14.5％×16＝1.16万元／月〈3〉出租橱窗收入每个橱窗每月收取2500元。6个橱窗月收入为：2500元／月×6＝1.5万元／月〈4〉全年收入：合计＝（4.65＋1.16＋1．5）×12＝87．72（万元／年）〈5〉自主开支：除经理部统支部分外，商场尚有一部分自主开支，计有：办公、低耗品：0.1万元／年广告费：0．05万元／年招待费：0．96万元／年折旧：4.8万元／年差旅费：2.4万元／年合计：8.31万元〈6〉一楼商场每年的准收益为：87.72－8.31＝79．41万元②DD歌舞厅的收益额的评估。DD歌舞厅由三部分组成：音乐餐厅兼舞厅、卡拉OK厅、台球厅。它位于A大楼二楼，处于一个比较理想的营业楼厅，周围同类型的经营场所主要有：紧邻东侧××卡拉OK舞厅，为台资企业，档次比DD略高；西去200米有位于××路的××舞厅；西去400米有××歌舞厅。而W市其它较知名的××沙龙、××俱乐部等都分布于与J区相邻的另一个区，在档次上也有差别，因而它们对DD辐射影响较小。从经营环境看，附近同档次的娱乐场所并未达到饱和，互相之间不会有太激烈的竞争。因为DD舞厅处于刚装修后的试营阶段，所以DD舞厅的收益是根据舞厅经理提供的预测及以上分析测算的。1音乐餐厅的收入测算：音乐餐厅面积293平方米，可容纳120人，还可根据情况灵活布置成餐厅或舞厅。舞场营业收入：平均每天以70人以下计，每人门票10元，月收入为：10元×70人×30天＝21000元／月＝2.1万元／月营业税率10％，税额为：2.1万元／月×10％＝0.21万元／月月收入为：2.l－0.21＝1.89（万元／月）餐厅营业收入：按10桌／日计，每桌平均消费400元，零星散客进餐按500元／日计，每月营业额为：（400元×10桌十500元）×30天＝135000元／月＝13.5万元／月毛利40％，为：13.5×40%＝5.4万元／月营业税率3.3％，税额为：13.5×3.3％＝0.4455万元／月税后收入为：5.4－0.4455＝4.9545万元／月早、晚茶收入：各按50人／日流量计，早茶消费额取6元／人，晚茶取5元／人，每月营业额为：（6元×50人十5元×50人）×30天＝16500元／月＝1.65万元／月毛利80％，为：1.65×80％＝1.32万元／月营业税率3.3％，税额为：1.65×3.3％＝0.0545万元／月税后收入为：1.32－0.054＝1.2655万元／月2卡拉OK厅收入测算：按每日7小时营业时间，每小时点歌8首、每首收费5元计，月收入为：5元×8首×7小时×30天＝8400元／月＝0.84万元／月营业税率10％，税额为：0.84×10％＝0.084万元／月税后收入为：0.84－0.084＝0.756万元／月3台球厅收入测算：W市正兴起一股方兴未艾的台球热，各台球厅乃至街头台球都是台台不空，故台球厅可按14小时营业时间、100％利用率计算，台球厅面积152平方米，设大、小球台各4张，大台收费12元／台小时，小台8元／台小时，月营业额为：（4台×12元十4台×8元）×14小时×30天＝33600元／月＝3.36万元／月毛利率90％，毛利为：3.36×90％＝3.024万元／月营业税率10％，税额为：3.36×10％＝0.336万元／月税后收入为：3.024–0.336＝2.688万元／月4饮料收入：台球顾客按每小时每人消耗1元饮料，每台平均4人同玩，每天14小时营业计算，舞客按每人消耗5元饮料，每天70人计，每月饮料消费额为：（1元×4人×8台×14小时十70人×5元）×30天＝2394元／月＝2.394万元／月毛利率80％，毛利为：2.394×80％＝1.9152万元／月营业税率为3.3％，税额为：2.394×3.3％＝0.079万元／月税后收入为：1.9152－0.079＝1.8362万元/月5其它消费收入：按每天760元计，计每月营业额为：760元×30＝22800元／月＝2.28万元／月毛利率50％，毛利为：2.28×50％＝1.14万元／月营业税率3.3％，税额为：2.28×3.3％＝0.0752万元／月税后收入为：1.14–0.0752＝1.0648万元/月月收入总计：1＋2＋3＋4＋5＝14.455万元舞厅自主支出为：装修工程款35万元，分20个月偿还1.75万元／月利息0．168万元／月折旧0.133万元／月广告0.05万元／月招待0.1万元／月旅差0.l万元／月乐队0.8万元／月修理、低耗0.3万元／月奖金0.25万元／月合计3．651万元／月舞厅每年准收益＝（14.451－3.651）×12＝129.648万元／年③D饭店收益额的评估。D饭店位于A大楼的四、五层楼面，共有86个床位，带卫生间的2人间为25元／床，3人间为20元／床，4人间为18元／床，不带卫生间的客房分别为每床8、12、13、15元，客满时每天客房收入为1200元（另每床加收1．1元卫生用品费），人住率稳定在86％。固定资产原值33．98万元，按直线折旧，每年5％，维修、保养、综合管理费等费用每年1万元。（l）月收入：客房收入：1200×30×86％＝30960元／月卫生用品毛收入：1.1元×86床×30天×86％＝2441元／月毛利率30％，毛利为：2441×30％＝732元／月营业税率5％，税额为：（30960十2441）×5％＝1670元／月税后月收入为：30960＋732－1670＝30022元／月＝3.002万元／月（2）每年支出：a．固定资产折旧；33.98×5％＝l．699万元／年b．维修保养综合管理费用1万元／年。（3）大华饭店每年准收益为：3.002×12－1.699－1＝33.325万元／年④全楼每年准收益为：79.41＋129.648＋33.325＝242.383万元／年⑤全楼每年集中统支部分为：1房租25万元；2水费1.2万元；3电费9.6万元；4工资28.8万元；5奖金、福利（平均）11.68万元；6流动资金贷款115万元，月利率7.84‰，年息为：115×7.84‰×12＝10.819万元／年7支出合计：25＋1.2＋9.6＋28.8＋11.68＋10.819＝87.099（万元／年）⑥全楼每年净收益为：242.383－87.099＝155.284万元／年⑦A商场的收益价格：以现行一年期存款利率7.56％作为资本化率，根据收益法公式求得收益价格为：155.284/7.56%＝2054.021万元注：三楼的“国民政府旧址”提高了A商场的社会知名度，对港澳台胞有较强的吸引力，参观后的食宿、娱乐、购物等消费也将是该商场收益的来源之一。（2）A大楼房地产市场价格的评估。A大楼作为自用性商业用房，现时市场上与之性质相似、地段同一、时间接近的正常交易实例较多，采用比较法可求得其市场价格。①案例的筛选：经筛选，确定了三个比较实例（见表6－1）。②与实例的比较：将A大楼分别与表6－1在10个项目上进行比较打分，过程见表6－2。根据得分求得委估物与案例之间的得分比值为：委估物／A案例＝89／86＝103．49％委估物／B案例＝89／79＝112．66％委估物／C案例＝89／83＝107．23％表6－1市场比较法实例比较表实例项目ABC交易日期1992年1992年1992年坐落××路168号××街585号××路213号地段等级二二二结构甲混甲砖乙砖用途商业商业办公商业面积154.81m271.91m2153.56m2单价2600元/m23059.38元/m21302.42元/m2成色八成九成七成表6－2委估物与实例因素比较表实例与委估物比较项目ABC委估物1地区级差101010102房屋成色89793结构装修79710