中海地产精装修工程成本管理PPT

广州公司精装修工程成本管理内容目录：一、广州公司精装修工程分判模式简介；二、中海璟晖华庭项目与中海花城湾项目室内精装修成本简介及对比；三、中海璟晖华庭项目各装修分项成本介绍及成本控制注意事项。一、广州公司精装修工程分判模式简介简介：精装修的分判模式仍属于“主包工程＋专业分包”的分判模式，此外从中再将精装修特别关注的部分材料及设备进行甲供。分项为：（一）主包工程及机电工程相应增加的少数项目；（二）室内装饰工程；（三）厨柜工程；（四）室内木门工程；（五）木地板工程；（六）甲供材料。广州公司精装修工程分判模式拆分背景及原因拆分的依据则是根据目前国内市场的社会分工来决定：一、装饰工程应由业主直接分判给具有“装饰资质”的专业装饰公司施工。二、厨柜、木门及木地板工程应由相对“专一”的专业厂家承接。三、甲供材料及设备的原因：（一）能较好的控制工程成本，通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势达到降低成本的目的；（二）能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求。（一）室内装饰工程内容通常与公共部分装饰工程一同分判，由一个装饰单位承接大堂、电梯厅及室内装饰工程有利于现场施工管理及成品保护。主要工作内容包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴（包括波打线及地脚线）、室内墙面及天花乳胶漆、天花脚线、厨房卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面背景墙、各类鞋柜、衣柜(如有家私厂可以承建，如索菲亚等品牌衣柜，尽可能的成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、厕纸盒（甲供）的安装。（二）橱柜工程内容单独分判，内容包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若长度不够则应由厨柜厂家免费提供）、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）；橱柜与墙、地面连接处之打胶；吊柜下方的照明系统及其配件的供应与安装等。（三）木门工程内容与户门一同分判，建议应与防火门（如管井门、走火楼梯门等）分开分判。在控制成本的前提下，户门及室内门单位的选择上应着重在于该分判商的装饰加工能力及施工质量；防火门单位则应重点考虑其的专业生产资质以保证消防验收的顺利通过。因此，木门及防火门的投标单位应不完全一致（不排除防火门单位有装饰性木门的加工生产能力的情况）。工作内容为：室内门的供应与安装、木门小五金（甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。（四）木地板工程内容单独分判，包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）。（五）甲供材料及设备内容（1）室内灯具甲供。包括供应吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品牌范围。安装由机电单位完成。（2）洁具甲供。包括洗手盆、座厕、浴缸等；安装由机电单位完成，包括与周围墙地面的收口打胶等。（3）水暖件甲供。包括各类龙头及其配件；安装由机电单位完成，包括与周围洗手台面的收口打胶等。（五）甲供材料及设备内容（续）（4）水暖配件甲供。安装由机电单位完成，包括去水配件及给水软管等。此部分材料较为零星，本可由洁具及龙头供应单位提供（多数洁具供应单位无此业务），但一般洁具及龙头供应单位多为国内或国际知名品牌，此部分费用相比国内一般配件厂而言高出太多，又为暗藏材料，无须品牌效应。建议在保证质量的前提下，从节约成本的角度出发单独分判。（5）毛巾架、浴帘杆、厕纸盒甲供，由装饰单位安装。部分洁具及水暖件供应商都有类似产品，亦可与洁具水暖件一同招标。但考虑到物品较小，技术含量不高，小业主对其品牌的要求不强，建议无须找名牌单位供应，由国内一般供应商供应即可满足要求，达到节约成本的目的。（五）甲供材料及设备内容（续）（6）附送电器甲供。包括煤气炉（厨柜公司安装）、热水器（煤气公司或热水器供应商）、抽油烟机（厨柜公司安装）、消毒碗柜（厨柜公司安装）、微波炉（厨柜公司安装）、各类型空调（供应商安装）等。（7）木门小五金甲供。包括门锁、门铰、门碰、猫眼。通常情况下比较重户门锁的款式，因此在分判上为节约成本一般分为了户门锁与内门锁、门铰、门碰、猫眼分两家单位分别供应的情况（因户门锁一般选择名牌产品，而其属下的门铰、门碰、猫眼的价格较高）。供应后由木门供应单位安装。（五）甲供材料及设备内容（续）（7）淋浴门甲供。包括铝合金框架及钢化玻璃、小五金连接件的供应与安装及与墙地面的打胶处理等。因淋浴门对品牌的要求不高，质量相差不大，因此由一般的专业淋浴门厂家供应安装即可，无须大品牌商供应。（8）排气扇甲供。向专业排气扇厂家提供开孔尺寸、噪音及风量控制要求即可。采购后由机电单位安装。（9）各类开关面板甲供。由机电单位安装。包括各类型强电开关、插座面板、防溅面盖、门铃开关等。（五）甲供材料及设备内容（续）（10）墙地砖甲供。由室内装饰单位安装。包括墙地砖的供应、切割及倒角。通常墙地砖分开招标，主要原因为部分厂家只生产其中的一种。目前墙砖主要以瓷片为主（也可以使用抛光砖及仿古砖，视设计而定），可单独招标；地面抛光砖为集团甲供，可与公共部分的墙地面抛光砖共同招标；厨卫地面一般设计为仿古砖（也可用石材），单独招标。波打线视材料类型与墙地砖供应共同分判。（11）石材大料应甲供，局部装饰性的、规格特殊的、少量的石材可以由装饰施工单位供应。由室内装饰单位安装。包括石材的供应、切割、磨边及倒角。石材适用范围一般为客厅及走道地面、卫生间墙地面及厨房波打线（一般厨房地面不采石材，容易污染）。可与公共部分墙地面石材共同招标分判。二、中海璟晖华庭项目与中海花城湾项目室内精装修成本简介及对比室内精装修成本控制的主要方面：（一）精装修工程导致主包工程增加相应基本措施方面的成本管理；（二）主包工程对精装修工程增加的协调服务内容的成本管理；（三）精装修工程及甲供材料的成本管理。中海璟晖华庭项目情况介绍中海璟晖华庭项目位于广州未来CBD的珠江新城金穗路与猎德路交界处，两期占地面积共22,273.32平方米，容积率7.3358；二期总建筑面积107,991平米，其中地上面积87,861平米，地下面积20,130平米，包括5栋商住楼，首层至四层为裙楼商业，以上为住宅，共有住宅532户，可售住宅面积为75242平米；地下2层，主要为机动车库，有机动车位462个。08年销售均价约为16,000元/m2。二期建安成本情况：按建筑面积计算单方建安成本为3,004元/m2（包括室内装饰，不包室内装饰为2,212元/m2），其中室内装饰工程单方成本按总建筑面积计算为792元/m2（按住宅销售面积计算为1,136元/m2），占总成本比例为26%。中海璟晖华庭二期室内装饰分析表.xls中海花城湾项目情况介绍中海花城湾地处广州未来CBD珠江新城，位于花城湾大道与猎德路交汇处，总占地面积约33,264平方米，容积率为7.0，总建筑面积约30万平方米。其中一期北区总建面积81,373平米，其中地上建筑面积66,363平米，地下建筑面积15,009平米；包括3栋30层商住楼，首至四层为裙楼商业，五层为架空层，五层以上为住宅，住宅有350户，可售住宅面积为46,761平米；地下3层，主要为机动车库，有机动车位256个。08年销售均价约为19,500元/m2。一期北区建安成本情况：按建筑面积计算单方建安成本为2,420元/m2（包括室内装饰，不包室内装饰为1,944元/m2），其中室内装饰工程单方成本按总建筑面积计算为476元/m2（低的原因为裙楼面积过大，如按住宅销售面积计算为755元/m2），占总成本比例为19.6%。中海花城湾一期北区室内装饰分析表.xls两项目装饰成本对比分析如何合理分配室内装饰成本，将成本体现在最有价值的位置？璟晖华庭二期与花城湾一期北区室内装饰成本对比分析表.xls（一）室内装饰及甲供材料是成本控制大头，其中客厅及走廊地面材料的选用应充分分析成本，另选用石材需谨慎；（二）木门、木地板及橱柜款式变化相对较少，成本控制相对稳定，应将成本放在提高其小五金档次上，既保证使用质量，又提显装饰档次；（三）电器、洁具及水暖件的日常使用最为频繁，亦是一般业主最为关心或各地产商相互踩盘了解装饰档次的主要项目，但实际所占装饰成本比例不大（约10%），应可加大成本投入。室内装饰工程（约占装饰成本的62%）中海璟晖华庭项目二期装饰工程单方造价：1,046元/m2（按销售面积计算）其中：总建安单方成本：3,004元/m2装饰工程单方成本：792元/m2装修成本所占比例：26%客厅地砖（甲供）品牌：博德型号：B3J27（复合微晶玻璃砖）规格：800×800mm材料价格：330.00元/m2铺装综合单价：48.00元/m2客厅波打线石材组成：金镶玉石和帝皇金石料值价格：548.00元/m2（甲供）铺贴综合单价：85.00元/m2踢脚线：金镶玉石材（乙供）635.00元/m2材料同客厅地面相片及圖像位置入户门槛石（乙供）材料品种：细啡珠综合单价：620.00元/m2厨房地砖（甲供）品牌：博德型号：BT1933抛光砖规格：400×400材料价格：108.10元/m2铺贴价格：48.00元/m2波打线（乙供）材料种类：帝皇金综合单价：480.00元/m2踢脚线（乙供）材料种类：金镶玉综合单价：647.00元/m2相片及圖像位置厨房墙砖品牌：东鹏瓷片型号：LN63823规格：300×600材料价格：50.00元/m2铺贴价格：48.00元/m2天花吊顶（乙供）材料：夹板底，面贴白色铝塑板综合单价：230.00元/m2相片及圖像位置客厅及厨房阳台地砖（甲供）品牌：东鹏仿古砖型号：YF331910规格：330×330材料价格：44.08元/m2铺贴价格：48.00元/m2波打线（乙供）种类：细啡珠综合单价：602元/m2相片及圖像位置卫生间地面石材（甲供）种类1：巴黎米黄材料价格：548.00元/m2铺贴价格：76.00元/m2种类2：金镶玉大理石价格：218.00元/m2铺贴价格：76.00元/m2种类3：帝黄金大理石及金镶玉大理石组合波打线价格：415.00元/m2铺贴价格：85.00元/m2卫生间淋浴间地面石材巴黎米黄大理石(甲供）价格：548.00元/m2（含拉槽处理费用）铺贴价格：76.00元/m2卫生间墙砖（甲供）品牌：博德瓷片型号：BYF2702RC规格：300×450材料价格：52.28元/m2铺贴价格：48.00元/m2卫生间墙面石材巴黎米黄石墙裙石材（乙供）种类1：巴黎米黄综合单价：760.00元/m2种类2：金镶玉腰线综合单价：110.00元/m踢脚线（乙供）种类：金镶玉综合单价：647.00元/m2相片及圖像位置吊顶（乙供）材料：1.2mm白色铝扣板吊顶综合单价：135.00元/m2洗手台（乙供）材料种类：金镶玉大理石洗面台,包括100mm高挡水石及侧面石材造型、制作并安装洗手台柜、柜内层板、木饰面柜门及光镜背面喷雾沙图案、安装配件、角钢架及油漆、形成方形洗手盆洞、角部造型,石材磨边、与墙面交界处打胶及一切锚固配件、附件等。综合单价：2,300.00元/NO.主卫镜子（乙供）材料：6mm清镜综合单价：85元/m2镜框（乙供）材料：新世纪米黄综合单价：315.00元/m客卫材料基本同主卫意大利进口马赛克（乙供）综合单价：565.00元/m2窗台板（甲供）品种：20mm厚沙漠风大理石材料价格：356.00元/m2（含窗台板加厚边价格，按实际尺寸供货）铺贴单价：55.00元/m相片及圖像位置窗台板品种：20mm厚沙漠风大理石价格：356.00元/m2（含窗台板加厚边价格）房天花石膏线（乙供）规格：80×90mm综合单价：11.00元/m涂料一底两面（乙供）品牌：ICI幻色家哑光乳胶漆A965-系列综合单价：17.00元/m2相片及圖像位置厅天花线(乙供）规格：97×135mm综合单价：13.00元/m厅墙面涂料（乙供）品牌：同房间