个人合作建房的法律问题研究

山东大学硕士学位论文个人合作建房的法律问题研究姓名：王敏申请学位级别：硕士专业：民商法学指导教师：刘保玉20070320个人合作建房的法律问题研究作者：王敏学位授予单位：山东大学相似文献(6条)1.学位论文茹锐红个人合作建房法律问题研究——以住宅合作社立法为路径2009个人合作建房是我国民间为满足自身住房需要而自发形成的一种建房模式。一方面自2003年于凌罡倡议发起开始，个人合作建房因其价格相对较低的属性而受到了社会的充分关注，掀起了一股“合作建房热”。另一方面个人合作建房组织结构松散的先天属性也带来了一系列法律风险与运营风险，个人合作建房鲜有成功的案例。本文主要通过对合作建房存在的四大法律风险进行分析论证，以住宅合作社立法为路径规范个人合作建房制度。全文共分为三章。第一章对个人合作建房制度进行概述，分析了个人合作建房的概念和特征、个人合作建房与联建、传统住宅合作社建房、集资建房的异同，个人合作建房的运行机制和存在意义，同时从获得土地使用权的资格与建房技术角度两个方面论证了个人合作建房制度的可行性。第二章个人合作建房法律风险分析及国外合作建房比较研究。探讨了我国个人合作建房制度目前存在的四大法律风险：法律缺位问题、合作建房组织主体性质不明确问题、建房资金筹集困难监管缺位问题、建房过程中决策效率与决策公平问题。同时对瑞典、德国、美国、英国、日本等国合作建房制度进行比较分析，力求找到应对上述法律风险的方案。第三章阐述了应对个人合作建房法律风险的对策及立法建议。在第二章分析论证的基础上，针对上述个人合作建房制度的四大法律风险提出了立法建议，修改《城镇住宅合作社管理暂行办法》的不合理之处，并以此为蓝本，制定《住宅合作社法》。以住宅合作社立法为路径，降低法律风险，规范个人合作建房制度。本文的不足之处在于：对立法的建议是在没有实践的基础上进行的，立法建议的有效性和可操作性还需要进一步的论证与观察；对其他国家合作建房制度的比较研究不够充分和系统。2.学位论文樊启明个人合作建房法律问题探析2008住房紧缺问题是世界性的难题。我国作为一个发展中的人口大国，随着城市化进程不断加快，城市住房问题显得尤为突出。我国目前房地产市场的现状是一方面房价高企，另外一方面大量商品房积压，凸显了住房保障制度的弊端和缺陷。发达国家在破解住房保障这个难题方面有许多成功的经验，但这些经验只能供我们借鉴和参考，不能照搬和抄袭。综合考察我国的住房保障制度，我们不难发现，高收入阶层和中高收入阶层的住房问题可以由市场进行调节，中低收入阶层和最低收入阶层的住房保障问题可以由经济适用房制度和廉租房制度予以保障，而唯独中等收入阶层的住房问题要面临“政策无保障，房价又太高”的双重“夹击”。个人合作建房是近年来人们为了解决住房这一难题的全新尝试，然而仅凭个人合作建房组织者的自信和勇气以及“法无禁止即为自由”的私法理念，还远不足以构建起一种全新的住房保障体系。本文试图运用比较分析、历史分析等研究方法，通过研究美国、新加坡以及日本等国住房保障制度，并结合我国目前住房保障制度现状进行分析，在明确我国个人合作建房基本概念和特征的基础上，提出个人合作建房制度在我国存在的现实意义和理论基础，并进一步提出住宅合作社是个人合作建房可供选择的最佳模式。住宅合作社是一个为社员提供住房而由社员自愿加入、自愿出资、自我管理的非营利性法人组织。由于目前还没有政府决策层的强有力介入以及法律法规作保障，住宅合作社面临许多障碍。一是政府缺位，导致住宅合作社处境尴尬；二是法律缺位，导致住宅合作社法律风险较高；三是主体性质界定不清，导致组织难度大；四是土地所有制“二元结构”，导致住宅合作社拿地难；五是资金成瓶颈，导致运作困难，抗风险能力弱；六是运行机制不规范，内部治理结构不明确，导致责任承担不清。如何站在更高理论和实践层次有效的化解这六个主要矛盾，以及如何从法律的视角解析和评判住宅合作社制度，是本文探讨的主要内容。针对这些问题，笔者提出，要构建完善的住宅合作社制度，一是要转变政府观念，把住宅合作社作为改革我国住房保障制度的突破口；二是要提高住宅合作社法律位阶，并加紧制定相配套的法律法规；三是要明确住宅合作社的主体地位和性质；四是要解决住宅合作社的拿地难问题；五是要解决住宅合作社的融资难问题；六是要完善住宅合作社治理结构和运行法律制度。3.学位论文尚姝个人合作建房中的法律关系探析2008从2004年起，针对日益攀升的房价，我国部分地区有住房需求的人寻找到一个新的建房购房模式--个人合作建房，以此对房价的现状进行了无声的反抗。个人合作建房模式充分集合了社会力量，以实现低成本取得房屋所有权的愿望为目的。从该模式的特征来看，其将在解决中低收入者住房问题上发挥重要作用。然而，现阶段，个人合作建房方面的立法相对滞后，原有的住宅合作社已不再适应人们的需求。为了能够更好地促进个人合作建房的发展，我们必须首先在立法上予以规范并完善。本文通过对个人合作建房的现有组织形式进行分析，将其与住宅合作社与公司的组织形式比较，得出了个人合作建房对其组织形式的暂时的合理选择，即合伙形式。并以此为基点，进一步理清个人合作建房中所涉及到的内部与外部的法律关系，明确建房合作者之间，以及其与第三方之间的权利义务内容，从而使其得以顺利运作。同时，为了保证个人合作建房真正成为住房保障机制的一部分，对于参与其中的合作者的身份加以限制。其具体的限制条件可由各地根据当地的经济水平自行确定，但应与经济适用房及廉租房的申请条件有所区别，以解决不具备申请此两种住房保障措施条件的部分中低收入者的住房问题。此外，针对我国个人合作建房相关立法的滞后的问题，考察国外相关制度，总结其经验并加以借鉴，以完善我国关于个人合作建房的法律制度。4.学位论文王世柱非营利性合作建房法律问题研究2006我国自九十年代末推行住房制度的全面市场化改革以来，对克服旧有住房制度弊病、改善百姓住房功不可没、成就有目共睹。然而，完全的市场改革却是一把令人喜忧参半的双刃剑!中国房地产市场化改革十多年以来住房价格节节攀升，其增长速度之快、幅度之大，远远超出了普通消费者收入的增长速度和承受力度，房价成了百姓头上一座使人喘息的无形大山。于是我们就能深切理解当于凌罡在北京“揭竿而起”发起合作建房后全国各大城市纷纷发展合作建房的“星火燎原”之势!不堪房价重负的消费者从合作建房看到了自己圆梦的希望，合作建房于是犹如雨后春笋般遍地开花。目前，全国三十多个大城市都成立合作建房组织，创建了合作建房网站。同时，我国过高的房价引起了世界的关注，一些人权机构开始将住宅权和其他人权同等看待，在法律史上的第一次将一些政府列入侵犯住宅权的名单。如2005年11月29日，总部设于瑞士日内瓦的国际人权组织“住宅权与驱离中心”CentreonHousingRightsandEvictions(COHRE)宣布，中国被列入2005年违反住宅权最严重的三个国家之一。于是我们把目光投向国外，惊讶的发现那些在经济领域“市场化”得最彻底、最广泛、最深入的许多国家在住房制度上却显得是那样的“计划”!几乎每个国家都把合作建房作为一种解决住房问题的制度供给，在德国合作建房的比例竟高达国家住房总量的30％。这不得不让我们对我国的住房制度完全市场化改革进行反思与检讨。当然，反思于检讨并不意味着否认市场化的基本方向，只是让我们寻求和完善一种针对市场失灵而弥补市场机制不足的住房制度，以达到对单一配置经济的有益补充。而合作建房作为一种具有一定社会保障功能的非营利性房地产开发模式，对走出当前的房地产市场困境无疑具有积极的现实意义。合作建房从其诞生之日起就引发社会各界广泛的争议，对其评价褒贬不一，很多学者认为合作建房是一种社会的退步，是一种“手工的作坊式操作”挑战“流水线的机器生产”，根本是一种“乌托邦式”的一厢情愿。然而，本文对合作建房的定义认为，只要是平等主体的非营利性建房行为都可归属于合作建房的范畴。在城镇，无论是根据原城乡建设部颁布的规章城镇公民自主建房方式存在的合作建房，还是作为经济适用住房组成部分的合作建房，其存在都是具有直接法律依据的；而在农村以合伙方式存在的合作建房则更是不容置疑。对这一部分合作建房主要是规范和引导的问题。而目前合作建房遇到的主要问题则是在“进军”大城市过程中遇到的，核心的难题在于土地价格问题，土地价格在开发商的竟相炒作之下偏离正常的合理价值而泡沫化，开发商可以在炒作后选择脱手把风险转嫁给消费者，而作为建房人与住房人为—体的合作建房不得不为这种炒作承担最后的成本，因而从目前北京、广州等地发展合作建房的实践来看、合作建房在成功解决资金问题后(广州合作建房成功筹资2000多万并委托银行管理)却在过高的土地价格前犹豫不决，最终购地失败。根本的出路还是在于借鉴国外成功的经验结合中国的具体实际进行制度创新，找到适合大城市的发展合作建房的途径。可以借鉴国外的征收物业税的做法，变一次性的收取土地出让金为分期收回，既可以避免地方政府在土地出让上寅吃卯粮又可对房屋价格定期评估收税增加财政的收入，防止房价的泡沫化。笔者深知自己的法学功底不足以构建一种和时下房地产开发体制相抗衡的新模式，然“虽不能至，然心乡往之”，笔者在充分收集了在合作建房制度上具有典型代表性的几个国家的有关外文资料的基础上，将其翻译整理，在对国外的合作建房制度进行一定的比较研究后，以现有的相关法律法规为基础，结合法学和经济学等相关学科理论，对我国的合作建房制度的完善提出一些自己的建议和思考，认为在承认现有农村和小城镇合作建房的基础上，应对合作建房进行引导和规范，以住宅合作社为重点积极发展合作建房来改造经济适用住房，使之成为经济适用住房的供房主渠道，达到平抑房价的过快增长、防止房地产泡沫化，保障居民的住宅权的目的。全文共分为四个部分：第一部分合作建房的基础理沦研究该部分从合作建房的概念出发，针对实践中对合作建房概念使用的内涵和外延表述不一，首先界定了本文所研究的合作建房的范围，在和其他形式的合作建房进行了比较后得出了本文所研究的合作建房的概念。即指自然人或法人(存在于经济适用住房的建设中)之间基于相互的信任与住房的需求而通过签订对所有成员都有法律效力的协议自愿联合成立各种组织，从事房屋的建设，建成后的房屋归全体成员共同居住的房地产开发模式。接着基于对现阶段我国合作建房的合作建房发展的实际情况，对我国的合作建房作了较为全面的分类。最后从经济学和法学的视角分析我国发展合作建房的必要性和现实意义，指出合作建房对解决我国现阶段中低收入的住房问题影响深远、意义重大。第二部分国外的合作建房制度的比较研究合作建房在世界上许多国家都广泛存在，对解决房屋的紧缺、中低收入群体的住房问题具有重要的作用，德国的住宅合作社住房占全国住房总量的30％左右。该部分对美国、德国、印度、北欧等四个国家和地区的合作建房制度的产生、历史、组织、现状等进行了较为全面的考察，并分析了各国的合作建房制度产生的原因，是在解决工业化和各种原因导致的住房紧缺时应运而生的，合作建房发展各个阶段也大致佐证了这一事实。同时，当时的制度环境对合作建房的发展具有决定性的作用，几乎每个国家都立法对合作建房进行直接或间接的建设用地、融资等方面的支持。在总结这些国家发展合作建房的成功经验和失败的教训同时指出由于供体与受体之间具有的差异性，对合作建房进行法律移植时必须注意甄别和改进。第三部分我国发展合作建房面临的主要问题在这一部分，主要分析了我国现阶段合作建房存在的制度环境。指出一方面我国现阶段发展合作建房面临的法律问题：法律缺位问题、建设用地的法律问题、城市房地产开发的体制问题、合作建房的法律主体问题等。另一方面存在责任承担主体模糊、较易产生欺诈风险以及由于法律制度缺位所导致的内部组织风险和外部交易风险等一系列的法律风险。第四部分完善我国合作建房制度的思考该部分立足于我国的新阶段的土地和房地产开发制度，对完善我国的合作建房制度提出了自己的主张，指出我国应该充分引导当前民间对合作建房的合理诉求，以解决我国长期以来发展合作建房内部动力不足的问题，使制度