4第四章 价格理论1

第四章价格理论教学内容第一节地租理论第二节房地产价格教学目的和要求了解马克思的地租理论掌握房地产价格的全部内容第一节地租理论一、地租的概念二、地租的形态三、竞租原理四、地租与地价一、地租的概念马克思:地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式,是社会生产关系的反映。揭示了资本主义土地私有制及其地租的本质。一、地租的概念资产阶级经济学：“土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”“地租是一种经济剩余,即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。一、地租的概念地租是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价。这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式（由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动）。地租是土地所有权在经济上的实现形式。地租是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。所谓地租理论，就是关于土地价值及其市场表现形式的理论。地租理论代表人物：从十七世纪中叶：配第、斯密、李嘉图十九世纪上半叶：萨伊、马尔萨斯十九世纪上半叶：马克思现代：马歇尔、克拉克、萨缪尔森等一、地租的概念时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格＝年租×21。魁奈提出“纯产品”学说。农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。杜尔阁“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。19世纪上半叶萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。杜能（屠能）创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。19世纪下半叶马克思恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。20世纪初到20世纪下半叶马歇尔创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。阿兰索解决了城市土地地租、地价的计算问题。丁伯根土地的影子价格。康托洛维奇土地的影子价格。萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。“各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系”。即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分1、绝对地租二、地租的形态1、绝对地租马克思把只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租绝对地租产生的原因：由于土地供给的稀缺性土地私有制度给予地主以要求这种地租的权利2、级差地租概念：经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格,就能获得一定的超额利润。土地的社会平均价格比个别价格低等于高于2、级差地租级差地租产生的条件是自然力，种有限的优越自然条件被部分经营者垄断,因而能获得持久而稳定的超额利润。土地所有权对超额利润的创造没有任何关系2、级差地租(1)级差地租I土地肥力的差异是形成级差地租I的原因之一土地等级所耗投资(元)平均利润(元)产量(公斤)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)全部产品每公斤产品每公斤产品每公斤产品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030优等100203001200.40.618060劣等地没有级差地租Ⅰ。土地位置(距市场远近)差异也是形成级差地租I的条件之一。(1)级差地租I地块距市场里程(公里)生产资本投入(元)运输费用(元)资本总支出(元)平均利润(按20%计算)个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租I(元)甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320距离地租中心商业区地租与距离的关系图：由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租,即为级差地租Ⅱ(2)级差地租Ⅱ土地等级所耗资本(元）平均利润(元）产量(元）个别生产价格(元)社会生产价格(元)级差地租Ⅰ、Ⅱ(元)全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等地100202001200.60.6120优等地100203001200.40.618060(I)优等地上追加投资100203501200.340.621090(Ⅱ)级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ由于位置或其它外部因素产生的超额利润转化而来的地租称为级差地租Ⅰ。劣等地没有级差地租Ⅰ。级差地租Ⅱ是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率的不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者拥有时所转化而来的级差地租。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租Ⅱ的变化最终又必然要以级差地租Ⅰ的形式体现。从对土地的长期利用过程来看，每一次租约的签订都应是级差地租Ⅱ向级差地租Ⅰ转化的过程。（3）垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定。3、城市地租所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。（1）城市绝对地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定城市绝对地租是在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有的土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的地租。绝对地租量是使用一个城市最边缘的土地或位置、地基等方面最差的土地，所必须缴纳的地租量。城市最边缘土地作非农业用途时，所缴纳的地租不得低于作农业利用时的地租，所以，城市土地绝对地租量应等于与最边缘城市土地相邻的农地上的农业地租。（2）城市级差地租城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的（2）城市级差地租城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II（3）垄断地租具有独特性质的土地，其独特的优越性与稀缺性会导致其产出品能以高出产品价值和生产价格的垄断价格出售。由此产生的超额（垄断）利润会转化为地租，即垄断地租。资料1：2003年8月，杭州湖滨商业街拍卖，位于邮电路和湖滨路交叉口，以314万元高价拍得的24平方米商铺10年经营权为13万元／平方米，约等于36元/平方米/天。资料2：南山路地段，2002年，哈乐淇淋屋与产权方——南山路东侧整合指挥部签了5年期的租赁合同，年租金为17万元，每天每平方米租金为4元左右。相隔几幢楼房，有一家酒吧每平方米的店面租金是每天6元。而在2001年，每天每平方米1．5元的价位就能租到不错的铺位。2002年起，香港瑞安集团投资开发“西湖天地”，一期招商价格为每天每平方米租金2—3美元，也就是每平方米一天要收取16元以上的租金。三、竞租原理20世纪60年代美国土地经济学家阿兰索（W.Alonso）引入区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论而提出竞租理论，并做出了城市租金梯度曲线和同心圆土地利用模式。三、竞租原理所谓竞租，就是人们对不同位置上的土地愿意出的最大数量的价格，它代表了对于特定的土地使用，出价者愿意支付的最大数量的租金以获得那块土地。在任何一个地段位置上，总是有一种用途比任何其他用途有更高的地租报酬。从单个经营者的经济立场和微观经济效益的角度来看，这种用途总是土地的最有效利用方式。这种由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞租原理，或称边际转换原理。三、竞租原理竞租原理可方便地解释典型城市市区及周围土地利用的分配过程。根据阿兰索的调查，商业由于靠近市中心就具有较高的竞争能力，随后依次为办公楼、工业、居住、农业。根据该理论，在单中心城市的条件下，可以得到城市同心圆的结论。四、地租与房地产价格1、地租与土地价格土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化2、地租和房地产价格地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降